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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’un lot en copropriété

Lors de la vente d’un lot en copropriété, le vendeur comme le notaire ou l’agent immobilier, doivent respecter une obligation d’information  (art. 577-11, § 1er, du Code civil) :

« Dans la perspective de la cession du droit de propriété d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours : … »

Cette communication doit intervenir dans la phase précontractuelle, avant que le candidat ne fasse offre, ce qui est logique puisqu’il doit pouvoir s’engager en connaissance de cause.

De quelle information doit-il disposer ? En voici le relevé :

  1. Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve,
  2. Le montant des arriérés éventuels dus par le cédant,
  3. La situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
  4. Le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours,
  5. Les PV des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années,
  6. Ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années,
  7. Une copie du dernier bilan approuvé par l‘AG.

On sera attentif au point 3.

Le veneur ou l’agent immobilier doit informer le candidat acheteur, avant son offre, de ce qui peut intervenir jusqu’à la date de l’acte, soit dans le futur, en général quatre mois après le compromis.

C’est un travail prospectif qu’il faut réaliser et bien souvent le syndic ne répond pas efficacement à la question.

L’agent immobilier sera attentif à cette question.

Il se rappellera de ce que les articles 12 et 53 de son Code de déontologie lui dont obligation d’émettre des réserves lorsqu’il ne peut communiquer une information pertinente.

Commentaires

facebook comments:

  1. BERTRAND #

    Quid des attestations techniques et environnementales,
    Quid des éventuelles infrastions urbanistiques?
    Quelles sont les éventuelles sanctions?

    février 3, 2013
  2. Oui, vous avez raison, tout cela aussi est requis, mais pas par le Code civil. Voyez les autres articles du site pour les diverses réglementations.

    On notera que pour les obligations en matière d’assainissement du sol, on peut obtenir une dérogation pour la vente d’un lot en copropriété (art. 61 de l’ordonnance du 5 mars 2009).

    février 3, 2013

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Trouble de voisinage et intrusion

Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes. Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage. Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son […]

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Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes.

Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage.

Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son jugement va cependant être cassé par la Cour de cassation.

L’action pour troubles de voisinage fondée sur l’article 544 du Code civil implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins, rappelle la Cour de cassation.

Cette action requiert que l’usage même non fautif d’un fonds cause à un autre fonds voisin des troubles qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Par conséquent, une action ne peut être fondée sur les troubles de voisinage lorsqu’il n’est pas question de troubles causés par l’usage d’un fonds voisin, mais bien de l’intrusion dans un fonds ou de son occupation sans droit ni titre par un voisin.

Bref, j’aurais dû agir au possessoire (art. 1370 du Code judiciaire) pour faire cesser une atteinte à la possession de mon fonds, et non en trouble de voisinage.

En effet, ce fondement suppose que le trouble vienne de l’usage que le voisin fait de sa propriété et non de la mienne…

De vordering wegens burenhinder gesteund op artikel 544 Burgerlijk Wetboek veronderstelt dat het evenwicht tussen de rechten van naburige eigenaars is verbroken.

Opdat een vordering op burenhinder kan worden gesteund is vereist dat het zelfs niet foutief gebruik van een erf aan een naburig erf hinder toebrengt die de gewone ongemakken van nabuurschap overschrijdt.

Een vordering kan bijgevolg niet op burenhinder worden gesteund wanneer er geen sprake is van hinder veroorzaakt door het gebruik van een naburig erf, maar wel van het betreden of het zonder recht noch titel bezetten van een erf door een nabuur.

Cass., 5 décembre 2016, rôle n° C.16.0150.N, www.juridat.be.

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