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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Droits d’enregistrement et échanges (II)

Supposons à présent que Monsieur et Madame se séparent.

Ils ont acquis ensemble, chacun pour une moitié indivise, un appartement à la côte flamande (RC 1.200 €) et une maison de village dans les Ardennes wallonnes (RC 1.000 €).

Dans le règlement économique de leur séparation, ils décident de procéder, par un même acte, à un échange des parts égales qu’ils détiennent respectivement dans leurs immeubles, Madame prenant l’appartement (et les enfants) et Monsieur la maison.

Ce sont à mon avis les droits du partage qui s’appliquent, soit 1 % en Wallonie et 2,5 % en Flandre (arg. a contrario Cours C. enreg., éd. 1er octobre 2010, n° 395, p. 237, www.fisconet.be).

Disons que Monsieur et Madame n’étaient pas mariés ni cohabitants légaux en sorte que l’abattement de l’article 111bis du Code flamand ne s’applique pas.

La moitié des RC est à prendre en considération et la plus élevée désigne la Flandre, en sorte que l’opération sera taxée à 2,5 % sur la base de la valeur la plus élevée non réduite à sa moitié (art. 110).

Si la maison de village a plus de valeur que l’appartement, malgré son RC inférieur, les droits seront tout de même de 2,5 % sur la totalité de cette valeur.

Imaginons à présent deux frères et une sœur qui recueillent un immeuble par succession, chacun pour un tiers.

Les deux frères échangent par un même acte leurs parts indivises avec leur sœur contre un immeuble que leur sœur détient en propre et en pleine propriété.

Il s’agit d’une cession équipollente à partage contre une transmission à titre onéreux. Quel est le droit à appliquer ? Celui du partage ou de la vente ?

Pour l’administration, la notion d’échange doit alors être écartée : l’administration est d’avis que les deux cessions sont de nature juridique différente et constituent par là des dispositions indépendantes.

Comme il ne s’agit plus d’un échange mais de deux opérations concomitantes, elles sont chacune taxées selon leur régime propre comme si elles étaient indépendantes.

Le droit de partage est dû (1 % sur l’immeuble partagé) et le droit de vente également (12,5 % sur l’immeuble transféré).

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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