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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Droits d’enregistrement et échanges (II)

Supposons à présent que Monsieur et Madame se séparent.

Ils ont acquis ensemble, chacun pour une moitié indivise, un appartement à la côte flamande (RC 1.200 €) et une maison de village dans les Ardennes wallonnes (RC 1.000 €).

Dans le règlement économique de leur séparation, ils décident de procéder, par un même acte, à un échange des parts égales qu’ils détiennent respectivement dans leurs immeubles, Madame prenant l’appartement (et les enfants) et Monsieur la maison.

Ce sont à mon avis les droits du partage qui s’appliquent, soit 1 % en Wallonie et 2,5 % en Flandre (arg. a contrario Cours C. enreg., éd. 1er octobre 2010, n° 395, p. 237, www.fisconet.be).

Disons que Monsieur et Madame n’étaient pas mariés ni cohabitants légaux en sorte que l’abattement de l’article 111bis du Code flamand ne s’applique pas.

La moitié des RC est à prendre en considération et la plus élevée désigne la Flandre, en sorte que l’opération sera taxée à 2,5 % sur la base de la valeur la plus élevée non réduite à sa moitié (art. 110).

Si la maison de village a plus de valeur que l’appartement, malgré son RC inférieur, les droits seront tout de même de 2,5 % sur la totalité de cette valeur.

Imaginons à présent deux frères et une sœur qui recueillent un immeuble par succession, chacun pour un tiers.

Les deux frères échangent par un même acte leurs parts indivises avec leur sœur contre un immeuble que leur sœur détient en propre et en pleine propriété.

Il s’agit d’une cession équipollente à partage contre une transmission à titre onéreux. Quel est le droit à appliquer ? Celui du partage ou de la vente ?

Pour l’administration, la notion d’échange doit alors être écartée : l’administration est d’avis que les deux cessions sont de nature juridique différente et constituent par là des dispositions indépendantes.

Comme il ne s’agit plus d’un échange mais de deux opérations concomitantes, elles sont chacune taxées selon leur régime propre comme si elles étaient indépendantes.

Le droit de partage est dû (1 % sur l’immeuble partagé) et le droit de vente également (12,5 % sur l’immeuble transféré).

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Trouble de voisinage et intrusion

Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes. Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage. Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son […]

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Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes.

Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage.

Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son jugement va cependant être cassé par la Cour de cassation.

L’action pour troubles de voisinage fondée sur l’article 544 du Code civil implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins, rappelle la Cour de cassation.

Cette action requiert que l’usage même non fautif d’un fonds cause à un autre fonds voisin des troubles qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Par conséquent, une action ne peut être fondée sur les troubles de voisinage lorsqu’il n’est pas question de troubles causés par l’usage d’un fonds voisin, mais bien de l’intrusion dans un fonds ou de son occupation sans droit ni titre par un voisin.

Bref, j’aurais dû agir au possessoire (art. 1370 du Code judiciaire) pour faire cesser une atteinte à la possession de mon fonds, et non en trouble de voisinage.

En effet, ce fondement suppose que le trouble vienne de l’usage que le voisin fait de sa propriété et non de la mienne…

De vordering wegens burenhinder gesteund op artikel 544 Burgerlijk Wetboek veronderstelt dat het evenwicht tussen de rechten van naburige eigenaars is verbroken.

Opdat een vordering op burenhinder kan worden gesteund is vereist dat het zelfs niet foutief gebruik van een erf aan een naburig erf hinder toebrengt die de gewone ongemakken van nabuurschap overschrijdt.

Een vordering kan bijgevolg niet op burenhinder worden gesteund wanneer er geen sprake is van hinder veroorzaakt door het gebruik van een naburig erf, maar wel van het betreden of het zonder recht noch titel bezetten van een erf door een nabuur.

Cass., 5 décembre 2016, rôle n° C.16.0150.N, www.juridat.be.

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