Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Droits d’enregistrement et échanges (I)

L’échange d’immeuble est fiscalement considéré comme une double transmission mais il n’est dû qu’un seul droit de mutation.

Le droit est liquidé sur la valeur conventionnelle des biens compris dans l’une des prestations, en ayant égard à seulement celle qui donnerait lieu au droit le plus élevé (art. 45, § 3, C. enr.).

Supposons un échange entre un entrepôt à l’aéroport de Zaventem (RC 7.000 €) et un entrepôt à l’aéroport de Charleroi (RC 5.000 €).

Il s’agit donc de l’échange entre un immeuble situé en Flandre où le droit proportionnel est au taux de 10 % et un immeuble situé en Wallonie où le taux est de 12,5 %.

On sait que l’on paiera les droits sur la valeur la plus élevée. Mais à quel taux ?

L’article 5 de la loi spéciale sur le financement des Communautés et des Régions du 16 janvier 1989 organise la localisation des impôts.

La loi a été modifiée le 13 juillet 2001 (art. 7, 3°) pour prévoir le cas de l’échange d’immeuble, désignant la Région à laquelle appartient le bureau de perception dans le ressort duquel se trouve la partie des biens qui présente le revenu cadastral fédéral le plus élevé (voy. la décision du 18 mars 2003, Rép. R.J.E., 44/48-01, R.G.E.N., 2013, n° 26.456).

Bref, c’est au taux de la Région où est situé l’immeuble présentant le RC le plus élevé, la valeur conventionnelle ou la valeur vénale des biens échangés n’ayant à cet égard pas d’incidence.

Dans le cas en question, l’échange sera taxé à 10 %.

Mais si le partage porte sur la moitié de l’entrepôt de Zaventem (RC 7.000 : 2 = 3.500 €) contre l’entrepôt de Charleroi (5.000 €), le droit sera de 12,5%.

Et si une soulte est prévue ? Cela ne change rien.

Supposons l’échange d’un entrepôt à Zaventem (RC 7.000 €) d’une valeur de 600.000 € contre un entrepôt à Charleroi (RC de 5.000 €) d’une valeur de 700.000 EUR. Une soulte de 100.000 € est payée.

Sur cet échange, c’est le droit flamand qui sera appliqué parce que l’immeuble présentant le RC le plus élevé est situé en Région flamande, soit 10 %.

Le droit est perçu sur la transmission de l’immeuble qui donne lieu au droit le plus élevé. En l’espèce, c’est la transmission de l’immeuble à Charleroi, soit sur 700.000 €.

Enfin, en matière d’hypothèque, le droit sur la constitution d’une hypothèque (1 %) sur un bien immeuble situé en Belgique est localisé à l’endroit de situation de l’immeuble.

Si l’acte d’affectation est multiple et concerne des immeubles situés dans différentes régions, le droit est localisé dans la région à laquelle appartient le bureau de perception dans le ressort duquel se trouve la partie des biens qui présente le revenu cadastral fédéral le plus élevé (art. 5, § 2, 7°, 1er tiret, de la loi spéciale du 16 janvier 1989).

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

La force de travail et la communauté légale

Un conducteur de train à la SNCB passe ses loisirs à travailler dans des immeubles qui lui sont propres. Il est marié en régime légal de communauté. Après divorce, lors du partage de la communauté, son ex épouse réclame une récompense à la communauté. Elle estime que la force de travail est une valeur patrimoniale […]

Lire plus arrow_forward

Un conducteur de train à la SNCB passe ses loisirs à travailler dans des immeubles qui lui sont propres. Il est marié en régime légal de communauté.

Après divorce, lors du partage de la communauté, son ex épouse réclame une récompense à la communauté.

Elle estime que la force de travail est une valeur patrimoniale qui doit enrichir la communauté puisque les revenus du travail dont communs (art. 1405 du Code civil).

Si cette force de travail s’exerce dans le cadre de relations professionnelles, elle se matérialise par la perception de revenus communs.

En revanche, si cette force de travail s’exerce dans le cadre de travaux d’amélioration d’un bien propre, la communauté s’en trouve appauvrie car la force de travail a vocation à profiter au patrimoine commun.

D’où la demande de récompense de Madame, due par le patrimoine propre de Monsieur à la communauté.

La Cour d’appel de Liège donne raison à Madame mais son arrêt est heureusement cassé par la Cour de cassation (29 juin 2017, rôle n° C.13.0376.F, www.juridat.be).

La Cour de cassation constate en effet que Monsieur n’avait pas manqué à son obligation de contribuer aux charges du mariage et que les travaux litigieux avaient été réalisés durant ses temps de loisir.

  • Sitothèque

  • close