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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’agent immobilier doit avoir renseigné le bien à l’acquéreur (I)

La naissance du droit à la commission d’intermédiation en faveur de l’agent immobilier est réglementée lorsque la mission immobilière est conclue avec un consommateur. L’article 2, 6°, de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 traite de la clause qui accorde à l’agent immobilier une commission si la vente est réalisée par le commettant consommateur « avec une autre partie à laquelle l’agent immobilier a donné des renseignements. »

Pour qu’une telle clause soit efficace, il est prévu que l’agent immobilier doive fournir la preuve que des renseignements « précis » ont été donnés à cette autre partie, c’est à dire à l’acquéreur.

Fait remarquable, le texte néerlandais de l’arrêté royal est plus strict en exigeant que l’agent immobilier fournisse une « precieze en individuele informatie ». Le renseignement doit donc non seulement être précis mais donné individuellement.

La nuance est de taille car, en enregistrant un bien dans leur base de données, les agents immobiliers envoient des messages purement automatisés aux candidats encodés dans la base de données en fonction de leurs critères de recherches. Les logiciels de gestion des agences immobilières permettent ce type d’envoi collectif de courriels. Une telle démarche est-elle individuelle ? On peut en douter mais le résultat est évidemment identique à un courriel personnalisé.

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La force de travail et la communauté légale

Un conducteur de train à la SNCB passe ses loisirs à travailler dans des immeubles qui lui sont propres. Il est marié en régime légal de communauté. Après divorce, lors du partage de la communauté, son ex épouse réclame une récompense à la communauté. Elle estime que la force de travail est une valeur patrimoniale […]

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Un conducteur de train à la SNCB passe ses loisirs à travailler dans des immeubles qui lui sont propres. Il est marié en régime légal de communauté.

Après divorce, lors du partage de la communauté, son ex épouse réclame une récompense à la communauté.

Elle estime que la force de travail est une valeur patrimoniale qui doit enrichir la communauté puisque les revenus du travail dont communs (art. 1405 du Code civil).

Si cette force de travail s’exerce dans le cadre de relations professionnelles, elle se matérialise par la perception de revenus communs.

En revanche, si cette force de travail s’exerce dans le cadre de travaux d’amélioration d’un bien propre, la communauté s’en trouve appauvrie car la force de travail a vocation à profiter au patrimoine commun.

D’où la demande de récompense de Madame, due par le patrimoine propre de Monsieur à la communauté.

La Cour d’appel de Liège donne raison à Madame mais son arrêt est heureusement cassé par la Cour de cassation (29 juin 2017, rôle n° C.13.0376.F, www.juridat.be).

La Cour de cassation constate en effet que Monsieur n’avait pas manqué à son obligation de contribuer aux charges du mariage et que les travaux litigieux avaient été réalisés durant ses temps de loisir.

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