Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Du nouveau dans la taxation des dividendes de SICAFI résidentielles

Auparavant, les SICAFI investissant en immobilier résidentiel belge pour au moins 60 % de leur portefeuille bénéficiaient d’une renonciation au précompte mobilier.

C’est ce qui a précipité des SICAFI dans le secteur des maisons de repos (qui peuvent relever du résidentiel), et c’est aussi ce qui a fait leur succès.

En effet, la base imposable des SICAFI est très limitée (les DNA et les avantages anormaux et bénévoles), en sorte qu’elles distribuent un dividende à l’actionnaire (au moins 80 % de leur résultat) pratiquement brut pour net.

La raison de la renonciation au précompte mobilier était de compenser le poids du précompte immobilier qui ne peut être mis à charge du locataire dans le bail résidentiel. Il paraît que cela a convaincu la Commission européenne.

En revanche, celle-ci n’appréciait pas la faveur fiscale à l’investissement en Belgique, qui heurte, il est vrai, le principe de la libre circulation des capitaux.

La loi du 28 décembre 2011 a porté à 21 % le taux du précompte mobilier des dividendes qui étaient soumis au taux de 15 %.

Une cotisation supplémentaire de 4 % a été portée sur les dividendes taxés à 21 %, à charge des contribuables percevant des intérêts et dividendes au-delà de 20.020 € après indexation (ex. 2013, rev. 2012).

Le contribuable pouvait opter pour une retenue à la source par le débiteur du précompte de la cotisation de 4 % dès le premier euro.

Sinon, le contribuable devait effectuer une déclaration de ses revenus mobiliers pour échapper à la cotisation, selon le montant de ses revenus.

A ce propos justement, le Ministre des finances a fait une déclaration le 5 septembre dernier, qui a plongé SICAFI et investisseurs dans la perplexité.

Pour le Ministre, il n’est pas possible de prélever la cotisation de 4 % à la source pour les SICAFI résidentielles (vu qu’elles ne doivent pas retenir le précompte).

Aussi, dit le Ministre, leurs actionnaires sont tenus de déclarer ces revenus dans leur déclaration d’impôts.

Or la cotisation d 4 % porte sur les revenus taxés à 21 % et il n’est pas prévu de taux d’imposition à 0 %.

La position du Ministre signifie-t-elle alors que les dividendes perçus de SICAFI résidentielle seraient taxés à 21% ? Et potentiellement 25 % si les revenus mobiliers dépassent 20.020 € ?

Que devient la renonciation au précompte ?

Et quid d’une discrimination entre bénéficiaires de dividendes puisque ceux de SICAFI résidentielles ne pourraient pas bénéficier de l’anonymat contre la cotisation de 4 % ?

La mauvaise réforme de fin 2011 a fait long feu.

Les articles 80 et 84 de la loi programme I du 27 décembre 2012 (Moniteur Belge du 31 décembre 2012) règlent à présent le sort des SICAFI résidentielles.

Ces dispositions modifient l’article 171, 3°quater CIR/92 relatif au taux du précompte mobilier sur les dividendes distribués par une SICAFI.

Le taux est fixé à 15 % (libératoire) lorsque la SICAFI a pour objet exclusif le placement collectif dans la catégorie « biens immobiliers », aux conditions suivantes :

  • au moins 80 % (et plus 60 %) des biens immobiliers sont investis directement dans des immeubles situés dans l’Espace économique européen (et plus seulement en Belgique).
  • ces immeubles sont affectés ou destinés exclusivement à l’habitation, étant précisé que ce terme recouvre tant l’habitation individuelle que collective comme les maisons de repos.

Pour les autres sociétés d’investissement le taux est fixé à 25 %.

Ces dispositions sont applicables aux revenus attribués ou mis en paiement à partir du 1er janvier 2013.

L’article 95 précise que la condition de 80 % est ramenée à 60 % pour les revenus attribués ou mis en paiement en 2013 et 2014 lorsque les dividendes de la SICAFI bénéficiaient de la renonciation totale à la perception du précompte mobilier.

Il faut évidemment une période transitoire pour permettre aux SICAFI résidentielles existantes d’atteindre le nouveau seuil.

Le dispositif est complété par un arrêté royal du 27 décembre 2012 publié à la même date au Moniteur Belge.

Cet arrêté royal adapte l’AR/CIR 92 en matière de renonciation à la perception du précompte mobilier sur les dividendes distribués par des SICAFI.

L’arrêté organise l’annulation de la renonciation à la perception du précompte mobilier sur les dividendes dont le débiteur est une SICAFI résidentielle.

L’arrêté entre en vigueur le 1er janvier 2013, soit à la même date que les articles 80 et 84 de la loi-programme du 24 décembre 2012.

Cela signifie forcément que pour 2012, la renonciation au précompte est toujours d’application.

Les choses sont donc à présent claires et le doutes de la réformes de 2011 sont levés. Mais les SICAFI résidentielles sont désormais à 15 %.

Terminons par une remarque sur la qualité de SICAFI résidentielle.

Le nouvel article 171, 3°quater, CIR/92 cite pour la notion d’habitation les maisons de repos.

La précision est utile car cette disposition définit d’abord les immeubles d’habitation comme  » affectés ou destinés exclusivement à l’habitation » alors qu’une maison de repos comporte des infrastructures qui ne relèvent pas de l’habitation pure (locaux administratifs, soins du corps, piscine, etc.).

Faut-il en déduire que cette précision rend inutile toute distinction entre les parties affectées à l’habitation et celle affectées aux services généraux ?

A contrario, les résidences avec services (coiffeur, piscine, réception, etc.), qui ne sont pas des maisons de repos agréées, sont-elles inéligibles à investissement d’une SICAFI résidentielle ? Ce serait regrettable, car c’est un marché rentable et en expansion.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

Lire plus arrow_forward

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

  • Sitothèque

  • close