Enfin de bonnes nouvelles dans la politique sociale du logement à Bruxelles (en matière de TVA)

L’article 26 du Code TVA dispose que la base d’imposition est « tout ce qui constitue la contrepartie obtenue ou à obtenir par le fournisseur du bien, (…) y compris les subventions directement liées au prix de ces opérations. »

Or la Région de Bruxelles-Capitale subsidie des projets de réhabilitation urbaine par la construction de logements par le privé. Ces logements sont donc subsidiés.

On comprend immédiatement le problème : si ces logements sont subsidiés, les acheteurs doivent-ils payer la TVA sur le prix ou sur le prix majoré du subside perçu par le promoteur ?

La différence peut être importante pour l’acheteur et donc pour l’accès au logement pour les familles peu aisée. Quand on sait les besoins à Bruxelles dans ce segment du marché, la question est cruciale.

La Cour de justice a balisé la matière. La TVA porte sur le subside lié à une opération effectuée par le bénéficiaire lorsque le subside a une influence sur le prix du bien et constitue la contrepartie du bien ou du service.

Dans les subventions de la SDRB pour permettre la rénovation urbaine, il s’agit en réalité d’aider le promoteur privé à réaliser un projet viable dans un site difficile, en réhabilitation urbaine. Cela permet au promoteur à construire et vendre au prix du marché.

Le subside constitue donc un moyen de rénovation urbaine et non un élément du prix des appartements développés par le promoteur ; dans ces conditions, l’acheteur de ces appartements ne devrait payer la TVA que sur le prix qu’il paie et pas sur ce prix majoré de l’impact du subside.

C’est ce qu’a heureusement reconnu la Cour d’appel de Bruxelles dans un arrêt du 27 juin 2012 qui vient d’être publié sur Fisconet et qui sera bientôt commenté par Me Spiegl.

La Cour d’appel relève que « le subside litigieux a en effet un but d’intérêt général, de réhabilitation urbaine des quartiers délaissés, en permettant à des conditions strictes, à un tiers d’acquérir un bien neuf, mais dans un quartier urbain difficile, à un prix normal par rapport à la valeur du marché immobilier, dans ce type de quartier en déficit résidentiel. »

Les contraintes grevant le logement moyen acquisitif (conditions d’accès en revenus, conditions liées à la revente ou à la mise en location) et le fait que les logements ont été vendus à leur juste valeur par rapport au marché immobilier, font que les acheteurs n’ont pas tiré profit de la subvention.

Celle-ci ne doit donc pas entrer dans la base imposable à la TVA.

L’arrêt est conforme à la jurisprudence de la Cour de justice (C.J.U.E., 22 novembre 2001, Aff. Office des Produits wallons ASBL/ Etat Belge, n° C-184/00 et C.J.U.E., 15 juillet 2004, Aff. Commission des Communautés européennes contre la République de Finlande, n° C-495/01).

On doit se réjouir de cet arrêt qui constitue une deuxième bonne nouvelle pour la politique sociale du logement à Bruxelles.

Déjà en juin 2012, après de longues discussions autour de l’ordonnance Hutchinson, l’administration centrale a admis le fait que le taux réduit (6 %) s’applique aux logements produits par la S.D.R.B. et les sociétés privées avec elle construit un partenariat, ouvrant une sérieuse réduction de la TVA sur le logement moyen acquisitif.

Et à présent, c’est une TVA limitée au prix, à l’exclusion du subside, qui est due.

Tout cela est encourageant mais on a bien besoin d’encouragement tant les défis de la politique sociale du logement sont  critiques à Bruxelles.