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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Investir dans le logement subsidié

La SDRB accomplit des missions de développement économique et de rénovation urbaine sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale (art. 3 de l’ordonnance du 20 mai 1999). À cet effet, elle peut agir de concert avec des investissements privés (art. 5).

L’article 2 de l’arrêté du Gouvernement du 1er juin 2006 prévoit que le gouvernement régional octroie des subsides à la SDRB pour la réalisation de sa mission de rénovation urbaine et, spécialement, pour la production de logements de préférence en EDRLR.

Les subsides sont accordés en vue de la vente des logements à un prix qui ne peut excéder 1.000 € / m² habitable, ou en vue de leur location (entre 800 € et 1.200 € dans un même projet).

En cas de location, le loyer mensuel indexable ne peut pas dépasser 1/12 d’un revenu locatif annuel brut de à 6,5 % du prix de vente subsidié, frais d’acte, TVA et enregistrement inclus.

Il s’agit donc de logement subsidié, prioritairement en zone de réhabilitation urbaine, à commercialiser à des conditions accessibles aux faibles revenus. Toutefois, ce type de logement est aussi accessible à des acquéreurs investisseurs, après un délai de six mois pendant lequel la commercialisation est réservée aux acquéreurs occupants.

Ces investisseurs doivent respecter des conditions (art. 3, § 1er), à savoir louer pendant dix ans à des locataires répondant aux conditions des locataires de la SDRB ou ne revendre, au terme de cette période, qu’à des personnes répondant aux conditions des acquéreurs occupants.

Pendant la période de dix ans, le loyer des investisseurs ne peut excéder un rendement de 6,5 % du prix de vente subsidié (frais d’acte, TVA et enregistrement inclus) du logement. En réalité, les investisseurs placent le bien dans une AIS (agence immobilière sociale) ce qui leur garantit un revenu locatif certain et conforme.

Le prix de revente est également limité à celui consenti par la SDRB (frais d’acte, TVA et enregistrement inclus) majoré des intérêts au taux de dépôt de la BCE calculés depuis le premier acte authentique de vente. La SDRB dispose d’une priorité de commercialisation et d’un droit de préemption. Les acquéreurs sont soumis aux mêmes conditions.

C’est donc un investissement à prix réduit mais à rendement social, garanti si le bien est loué à une AIS. Ce type d’investissement à long terme (dix ans) peut parfaitement trouver une place dans un portefeuille et n’est pas nécessairement défavorable.

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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