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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les clauses d’inaliénabilité

Peut-on prévoir dans un contrat de vente que l’immeuble restera inaliénable ?

Ce type de clause se rencontre dans les ventes viagères. Le but est de ne pas compromettre la solvabilité appréhendable de l’acheteur tant que dure le service de la rente.

L’inaliénabilité est vue avec méfiance en droit, et cela remonte à l’ancien droit et aux réticences provoquées par la mainmorte. Il s’agissait de la situation de biens rendus inaliénables ou hors commerce par le fait qu’ils étaient affectés au service de corporations religieuses ou de fondations, dont la durée n’était pas limitée.

On s’accorde à considérer que rendre un bien inaliénable par une convention serait contraire à l’ordre public. Cela explique qu’en dehors de la propriété qui est un droit absolu (art. 544 du Code civil), les droits réels immobiliers même de très longue durée sont limités dans le temps (usufruit 30 ans pour une personne morale, superficie 50 ans, emphytéose 99 ans).

Il en résulte qu’une clause d’inaliénabilité doit être limitée dans le temps pour être valable et elle doit être justifiée par un intérêt légitime et organisée de manière raisonnable. Les parties peuvent donc convenir de ce que le bien vendu contre la constitution d’une rente viagère ne pourra être vendu pendant une durée limitée au temps requis pour en assurer l’efficacité et sauf à l’acheteur à offrir une sûreté de son engagement.

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Quand les époux peuvent-ils couvrir la nullité de la vente entre époux ?

L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux. Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage. La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative. Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer. Mais la nullité ne peut être couverte qu’à […]

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L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux.

Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage.

La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative.

Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer.

Mais la nullité ne peut être couverte qu’à un moment où la cause de nullité a cessé d’exister, c’est-à-dire après le mariage.

Le juge avait déduit la confirmation de la vente par les époux en relevant des éléments qui avaient eu lieux avant le divorce.

La Cour de cassation a donc cassé cette décision (Cass., 24 février 2017, rôle n° C.16.0285.N, www.juridat.be).

Krachtens artikel 1595 Burgerlijk Wetboek kunnen echtgenoten in principe geen koopovereenkomst met elkaar sluiten.

Dat verbod blijft bestaan zolang het huwelijk niet is beëindigd.

De niet-naleving van dat verbod wordt gesanctioneerd door een relatieve en derhalve voor bevestiging vatbare nietigheid.

Deze bevestiging kan slechts plaatsgrijpen nadat de nietigheidsgrond heeft opgehouden te bestaan.

De appelrechters die een bevestiging van de nietige koopovereenkomst afleiden uit elementen die dateren van vóór de ontbinding van het huwelijk, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.

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