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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les clauses d’inaliénabilité

Peut-on prévoir dans un contrat de vente que l’immeuble restera inaliénable ?

Ce type de clause se rencontre dans les ventes viagères. Le but est de ne pas compromettre la solvabilité appréhendable de l’acheteur tant que dure le service de la rente.

L’inaliénabilité est vue avec méfiance en droit, et cela remonte à l’ancien droit et aux réticences provoquées par la mainmorte. Il s’agissait de la situation de biens rendus inaliénables ou hors commerce par le fait qu’ils étaient affectés au service de corporations religieuses ou de fondations, dont la durée n’était pas limitée.

On s’accorde à considérer que rendre un bien inaliénable par une convention serait contraire à l’ordre public. Cela explique qu’en dehors de la propriété qui est un droit absolu (art. 544 du Code civil), les droits réels immobiliers même de très longue durée sont limités dans le temps (usufruit 30 ans pour une personne morale, superficie 50 ans, emphytéose 99 ans).

Il en résulte qu’une clause d’inaliénabilité doit être limitée dans le temps pour être valable et elle doit être justifiée par un intérêt légitime et organisée de manière raisonnable. Les parties peuvent donc convenir de ce que le bien vendu contre la constitution d’une rente viagère ne pourra être vendu pendant une durée limitée au temps requis pour en assurer l’efficacité et sauf à l’acheteur à offrir une sûreté de son engagement.

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Congé dans le bail de droit commun

Deux cas de figure : Le bailleur signifie le congé : Le preneur quitte les lieux. La relation locative se termine. Le preneur reste dans les lieux : le congé signifié fera obstacle à la tacite reconduction (art. 1738 et 1739 du Code civil). Cela signifie que si un nouveau bail se forme par la […]

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Deux cas de figure :

Le bailleur signifie le congé :

  • Le preneur quitte les lieux. La relation locative se termine.
  • Le preneur reste dans les lieux : le congé signifié fera obstacle à la tacite reconduction (art. 1738 et 1739 du Code civil).
  • Cela signifie que si un nouveau bail se forme par la poursuite des relations locatives, ce ne sera pas aux conditions du précédent bail, soit pour neuf ans (art. 1738, in fine).
  • Le nouveau bail sera alors à durée indéterminée. Chacune des parties peut y mettre fin, à tout moment. Le préavis sera d’un mois selon l’article 1736 du Code civil.

Le bailleur ne signifie pas le congé

  • Si le preneur reste dans les lieux et que le bail est écrit, il y a une tacite reconduction régie par l’article 1738 du Code civil.
  • Par conséquent, naîtra un nouveau bail, aux mêmes conditions que le précédent. Donc pour une durée de 9 ans (art. 1738, in fine).
  • Les garanties locatives deviendront caduques (art. 1740).
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