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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le privilège garantissant le paiement du prix de vente de l’immeuble

La loi reconnait au vendeur impayé un privilège sur l’immeuble pour le paiement du prix (article 27, 1°, de la loi hypothécaire).

Ce privilège confère au vendeur impayé un droit de suite sur le bien et, en cas de concours, le droit d’être préféré à tout autre créancier à l’exception des frais de justice, sur le produit de la réalisation du bien.

Ce privilège est donc aussi efficace qu’une hypothèque.

Dans l’échange, les copermutants sont également privilégiés, sur les immeubles réciproquement échangés, pour le payement des soultes et retours, et aussi des dommages et intérêts prévus dans l’acte en cas d’éviction (art. 27, 2°).

Le privilège du vendeur quant à lui garantit le prix, c’est-à-dire tout ce qui constitue la contrepartie du transfert de propriété et qui est exprimé en argent.

Si l’acheteur s’est engagé à d’autres prestations accessoires, non exprimées en argent, la garantie d’exécution de ces prestations ne sera pas couverte par le privilège et le vendeur devra se faire octroyer une hypothèque conventionnelle.

Quant aux intérêts sur le prix, ils sont garantis par le privilège pour trois ans même si l’inscription ne fait pas mention de ceux-ci (M. Grégoire, « Publicité foncière, sûreté réelle et privilèges », Bruylant, Bruxelles, 2006, p. 641).

Pour être opposable aux autres créanciers, le privilège du vendeur d’immeuble impayé doit être rendu public par une inscription dans les registres de la conservation des hypothèques (art. 29 de la loi hypothécaire).

Cependant, l’article 30 précise que le vendeur conserve son privilège par la transcription du titre qui a transféré la propriété et qui constate que le prix reste totalement ou partiellement dû.

C’est pourquoi l’article 34 ajoute que la transcription vaudra inscription pour le vendeur ou le copermutant, et le prêteur légalement subrogé à leurs droits.

C’est logique puisqu’avant la transcription, le vendeur reste propriétaire vis-à-vis des tiers et ne risque donc pas que l’acheteur revende à un tiers au mépris des droits de son vendeur impayé (Ph. Van de Wiele, « La vente d’immeuble », Larcier, Bruxelles, 2001, p. 120).

Mais ce n’est pas tout. L’article 35 fait obligation au conservateur des hypothèques de faire d’office, au moment de la transcription, l’inscription sur son registre des créances résultant de l’acte translatif de propriété ou des soultes ou retours de lots résultant de l’acte d’échange ainsi que, dans ce dernier cas, des dommages prévus dans l’acte en cas d’éviction.

Cette formalité vise seulement à faciliter l’information des tiers car le privilège sort déjà ses effets du fait de la transcription.

Cette information s’impose car la publicité foncière donne une fausse idée du patrimoine de l’acheteur si elle n’indique pas que le bien acheté n’est pas payé.

C’est la raison pour laquelle l’article 35 précise que le conservateur doit procéder à l’inscription d’office et à peine de dommages et intérêts envers les tiers.

Dans la vente payée par une rente viagère, le prix reste par hypothèse dû après l’acte, au moins en partie si un bouquet est payé.

Dans un arrêt du 21 novembre 1986 (Pas., I, 1987, p.368), la Cour de cassation a jugé que le vendeur ne peut faire valoir son privilège sur le bien vendu, pour la rente qu’il a stipulée ou pour les frais d’acte qu’il a avancés, que s’il est constaté, dans l’acte transcrit ou dans un bordereau d’inscription déposé en vertu de cet acte, que cette rente ou ces frais sont encore dus et à concurrence de quel montant.

La simple circonstance que le vente est viagère ne suffit donc pas pour conserver le privilège et il faut encore que la publicité foncière décrive et quantifie le prix.

Les parties peuvent, dans l’acte, dispenser le conservateur de l’inscription d’office.

Cette dispense n’est pas sans conséquence car, en ce cas, le vendeur sera déchu du privilège et de l’action résolutoire ou en reprise pour le partage.

Mais le vendeur pourra prendre, en vertu de son titre, une inscription hypothécaire qui n’aura rang qu’à sa date (art. 36, alinéa 2).

En d’autres termes, le sort de l’action résolutoire des articles 1184 et 1654 du Code civil est lié au maintien du privilège du vendeur impayé.

Rappelons que l’action résolutoire est celle par laquelle le vendeur demande la dissolution de la vente, avec éventuellement dommages, pour faute de l’acheteur. Le vendeur doit rendre le prix et l’acheteur doit rendre l’immeuble tel qu’il l’a reçu.

Le système de la loi hypothécaire prévoyant la perte de l’action résolutoire en cas de perte du privilège vise aussi à satisfaire l’information des tiers.

En effet, l’action résolutoire constitue un véritable privilège occulte qu’il ne convient pas de maintenir si le privilège légal disparait (R.P.D.B., v° « Hypothèques et privilèges immobiliers », n° 915).

Et pourtant, la perte de l’action résolutoire en cas de dispense de l’inscription du privilège, n’est pas totale.

La doctrine considère que l’article 28, comme l’article 36 de la loi hypothécaire, ne concernent que l’action résolutoire pour faute fondée sur les articles 1184 et 1654 du Code civil, laissant au juge la faculté d’apprécier si le manquement justifie la résolution de la vente.

En revanche, l’action résolutoire mettant en œuvre un pacte commissoire exprès, procède davantage du registre de la condition résolutoire que de l’action résolutoire pour faute. De plus, pareil pacte figure dans l’acte ce qui lui assure une publicité.

Le vendeur ne serait donc pas déchu de l’action s’appuyant sur un pacte commissoire exprès même s’il a dispensé le conservateur d’inscrire le privilège (M. Grégoire, « Publicité foncière, sûreté réelle et privilèges », Bruylant, Bruxelles, 2006, p. 646 ; R.P.D.B., v° « Hypothèques et privilèges immobiliers », compl. VII, n° 403).

On comprend donc toute l’utilité des clause permettant au vendeur de faire constater la résolution de plein droit en cas de faute de l’acheteur, même si pareille clause n’est pas regardée par l’administration comme réalisant une résolution satisfaisant à l’article 209, 3°, C. enr., et provoquant la restitution des droits d’enregistrement.

Ajoutons, toujours sur la dispense d’inscription, que le conservateur ne peut se baser que sur les mentions de l’acte ; si l’acte ne contient pas une quittance, le conservateur procèdera d’office à l’inscription du privilège.

En cas de mandat pour passer l’acte, la procuration doit expressément prévoir la faculté de dispenser le conservateur.

Et enfin, en cas d’élection de command, l’inscription est prise à charge du commandé tant que le command n’a pas accepté la déclaration, mais aussi à charge du command dans l’éventualité où il l’accepterait (R.P.D.B., « Hypothèques et privilèges immobiliers », n° 1017).

L’inscription doit être renouvelée par le vendeur, conformément à l’article 90, c’est-à-dire dans les trente ans.

A défaut de renouvellement, le vendeur n’aura plus qu’une hypothèque qui ne prendra rang que du jour de son inscription.

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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