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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Groupe d’Epargne Solidaire

Terminons nos actus sur la tontine par une formule de tontine qui rejoint l’origine du système (les Communautés monastiques et l’épargne villageoise africaine).

Dans les Groupes d’Epargne Solidaire les membres mutualisent une épargne mensuelle en vue d’accéder au logement. Cette épargne servira à permettre à chaque participant (après une période de quatre mois) de constituer une garantie locative pour son logement ou de payer un acompte à l’achat, si l’occasion se présente pour lui.

Chaque participant apporte chaque mois un montant fixe épargné (par exemple 75 €), et s’engage à rester dans le groupe pendant au moins trois ans, même s’il trouve un logement entre-temps. Le participant retrouve en principe son épargne au terme de cette période.

Les groupes se réunissent périodiquement (tous les deux mois) ce qui crée de l’émulation, génère entraide et solidarité et partage l’information. Souvent un accompagnement est réalisé par une association comme le CIRE, promoteur de la formule (www.cire.be). Cette association a mis au point un accord avec le Fonds du Logement bruxellois (et pour certains cas le Fonds du Logement wallon), selon lequel, à l’acte, le prêt hypothécaire couvre le remboursement de l’acompte payé et est intégré dans le montant à rembourser.

Lorsque cette mutualisation de l’épargne prévoit qu’au décès d’un participant ou à son départ avant terme, sa part accroît l’épargne commune, il y a un aspect tontinier.

Le GES s’intègre parfaitement dans la formule du CLT (Community Land Trust) pour l’accès au logement des personnes à bas revenus.

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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