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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La nullité de la vente par défaut de bodemattest en Flandre (I)

L’article 101 du décret sol en Flandre, du 27 octobre 2006, fait obligation à celui qui veut vendre un terrain (ou un immeuble avec un terrain) de demander à l’OVAM une attestation du sol et d’en communiquer le contenu à l’acquéreur avant le compromis. L’acte authentique de vente mentionne ce contenu et la déclaration de l’acquéreur de ce qu’il a été avisé de ce contenu avant la vente.

L’acquéreur peut demander la nullité de la vente intervenue au mépris de ces obligations. Toutefois, la nullité ne peut plus être poursuivie si l’acquéreur est mis en possession de l’attestation du sol et s’il déclare explicitement renoncer à la nullité dans un acte authentique (art. 116, § 1er).

La nullité est donc relative. Peut-elle être couverte autrement que par les formalités donc question ci-dessus ? Dans un arrêt du 25 mars 2011 (C.09.0639.N, www.juridat.be), la Cour de cassation confirme que la nullité peut être couverte tacitement ou expressément par  l’acquéreur, en connaissance de cause et dès que la protection a joué,  même en dehors des formes prévues par l’article 116 du Décret Sol. La formalité de l’acte authentique pour exprimer la renonciation à la nullité n’est donc pas exclusive.

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Quand les époux peuvent-ils couvrir la nullité de la vente entre époux ?

L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux. Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage. La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative. Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer. Mais la nullité ne peut être couverte qu’à […]

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L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux.

Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage.

La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative.

Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer.

Mais la nullité ne peut être couverte qu’à un moment où la cause de nullité a cessé d’exister, c’est-à-dire après le mariage.

Le juge avait déduit la confirmation de la vente par les époux en relevant des éléments qui avaient eu lieux avant le divorce.

La Cour de cassation a donc cassé cette décision (Cass., 24 février 2017, rôle n° C.16.0285.N, www.juridat.be).

Krachtens artikel 1595 Burgerlijk Wetboek kunnen echtgenoten in principe geen koopovereenkomst met elkaar sluiten.

Dat verbod blijft bestaan zolang het huwelijk niet is beëindigd.

De niet-naleving van dat verbod wordt gesanctioneerd door een relatieve en derhalve voor bevestiging vatbare nietigheid.

Deze bevestiging kan slechts plaatsgrijpen nadat de nietigheidsgrond heeft opgehouden te bestaan.

De appelrechters die een bevestiging van de nietige koopovereenkomst afleiden uit elementen die dateren van vóór de ontbinding van het huwelijk, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.

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