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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Promesse unilatérale de vente requalifiée en vente

Une société reçoit une option d’achat sur un immeuble qui prévoit une indemnité d’immobilisation de 10 % du prix, déposée chez le notaire, qui sera convertie en acompte en cas de levée de l’option d’achat.

La société bénéficiaire ne lève pas l’option dans son délai de validité.

Elle est citée t par la société promettante, en libération en sa faveur de l’indemnité d’immobilisation.

La Cour d’appel de Montpellier déboute la société promettante au motif de ce qu’il ne s’agit pas d’une indemnité ni d’une  promesse de vente.

Selon la Cour, l’importance de l’indemnité crée une véritable obligation d’acquérir à la charge du bénéficiaire, transformant la promesse unilatérale de vente en contrat synallagmatique.

Mais sur le visa de l’article 1589 du Code civil, la Cour de cassation française casse l’arrêt de la Cour d’appel de Montpellier.

En effet, en statuant ainsi, sans relever que la promesse de vente était assortie d’une indemnité si importante par rapport au prix de vente qu’elle privait la société bénéficiaire de sa liberté d’acheter ou de ne pas acheter, la Cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision (Cass., fr., 3ième chambre, 26 septembre 2012).

Cette jurisprudence est-elle transposable en droit belge ?

Le premier alinéa de l’article 1589 Code civil, appliqué en l’espèce, est commun aux deux droits.

De plus, le juge n’est pas lié par la qualification donnée au contrat par les parties.

Il peut requalifier une convention lorsque ses termes sont incompatibles avec sa qualification.

Le juge peut également constater que l’exécution donnée à une convention indique que les parties ont adopté une autre convention que celle initialement conclue.

Mais le juge doit constater de manière certaine que l’option payante constitue en réalité une vente.

L’énormité du prix de l’option (ou de l’indemnité d’immobilisation), imputable sur le prix de l’immeuble) peut certes priver le bénéficiaire de tout intérêt à ne pas acheter, mais cela ne le prive pas nécessairement de sa liberté d’acheter ou de ne pas acheter.

Cela révèle que le bénéficiaire avait bien l’intention de lever l’option, mais pas forcément qu’il entendait déjà conclure une vente, préférant bénéficier du délai d’option sans encourir immédiatement les charges de la vente.

Aussi, à mon avis, l’énormité du prix de l’option n’est pas en elle-même déterminante.

Que se passe-t-il si la promesse unilatérale est requalifiée en vente ?

L’indemnité évoquée ne peut plus être regardée comme le prix du droit exclusif d’acheter, le bénéficiaire étant en effet considéré comme dépourvu d’une option.

L’indemnité ou le prix de l’option peut constituer en ce cas le prix de la possibilité offerte au bénéficiaire de renoncer à acheter, c’est-à-dire un dédit.

En ce cas, qu’il y ait promesse ou directement vente, le bénéficiaire doit payer l’indemnité s’il ne veut acheter.

L’indemnité de dédit permet de renoncer à la vente ; comment cette dernière est-elle alors fiscalement traitée ?

La vente avec faculté de dédit est considérée par l’administration comme présentant un caractère alternatif, en ce que chacune des parties ou l’une d’entre elles aura le droit de se départir du contrat moyennant le versement d’une somme déterminée.

Cette vente est  traitée comme une vente avec des arrhes. Elle ne donne pas lieu à la perception du droit proportionnel, aussi longtemps que les parties n’ont pas opté définitivement pour la vente et l’achat.

Les arrhes sont payées avant que les parties n’aient choisi de se départir du contrat, tandis que le dédit est payé après la décision de se retirer de la vente.

C’est la seule différence, mais fiscalement pour la perception des droits d’enregistrement, il n’y a pas de différence : le droit proportionnel ne sera perçu qu’au moment où le sort de la vente sera acquis (F. WERDEFROY, Droits d’enregistrement, II, n° 652).

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  1. Un jugement du tribunal de première instance de Bruxelles du 24 février 1982 (R.G.E.N., 1982, n° 23.033 – dr n° E.E./84.865) considère que qu’une option d’achat doit être considérée comme un compromis de vente pur et simple dans le cas suivant.

    L’option fut donnée au prix de 1.500.000 anciens francs sur lequel est versée une garantie de 500.000 F dont quittance, à déduire du prix lors de la vente « éventuelle ».

    L’acquéreuse n’avait pas levé l’option avant la passation de l’acte notarié d’acquisition, ce qui laisse supposer qu’elle considérait la vente parfaite entre parties dès la signature de la convention. Elle se considérait comme propriétaire puisqu’elle déclara que le vendeur occupait le bien gratuitement avant la passation de l’acte authentique.

    février 27, 2014

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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