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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’acheteur était l’agent immobilier

L’agent immobilier peut-il se porter acquéreur du bien qu’il est chargé de commercialiser ?

Il faut distinguer selon que l’agent immobilier est mandataire chargé de vendre ou prestataire chargé de présenter des candidats acquéreurs.

L’agent est mandataire

La vente à l’agent immobilier mandataire est nulle.

L’article 1596 Code civil dispose en effet que les mandataires ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées, des biens qu’ils sont chargés de vendre.

La règle suivant laquelle le représentant ne peut se porter contrepartie dépasse le cadre de l’article 1596 Code civil. Elle constitue un principe général de droit.

Dans un arrêt du 18 mars 2004 la Cour de cassation a clairement affirmé qu’« il existe un principe général du droit selon lequel quiconque accomplit des actes juridiques pour le compte d’un tiers ne peut intervenir en qualité de contrepartie de ce tiers ; que l’acte ainsi accompli est nul par nature ; » (R.W., 2004-2005, p. 303 et la note de A. Smets ; A. Biquet-Mathieu, in Chroniques Notariales, 3/2006, p. 196).

La prohibition vise non seulement les ventes de gré à gré mais aussi les ventes aux enchères (Cass., 24 septembre 1981, Pas., 1982, I, p. 125).

Elle s’applique même si le mandant a fixé le prix auquel il était disposé à vendre, cette seule circonstance n’impliquant pas la cessation du mandat (Cass., 24 septembre 1981, ibidem).

La sanction est la nullité de l’acte.

Dans un arrêt du 7 décembre 1978, la Cour de cassation a posé que cette nullité n’est que relative et peut être couverte par le mandant agissant en connaissance de cause.

L’interdiction s’arrête dès que le mandat prend fin.

Un arrêt du 13 septembre 2012 de la Cour de cassation illustre ce principe d’une manière surprenante (rôle n° C.11.0730.F, www.juridat.be).

Une agence Century 21 avait reçu mandat exclusif de vendre un immeuble. Un prix minimum avait été fixé.

Un compromis est finalement signé par les propriétaires avec l’administrateur de l’agence immobilière, très légèrement au-dessus du prix minimum prévu.

Les vendeurs changent ensuite d’avis et demandent la nullité de la vente sur base, justement, de l’article 1596 du Code civil.

La Cour d’appel de Liège annule le compromis.

Elle estime que l’agence avait acheté par personne interposée, par son administrateur, car l’acompte avait été réduit de la commission d’agence.

Les acheteurs forment un pourvoi en cassation. Ils développent le raisonnement suivant.

Lorsque le mandat est conventionnel, il est résiliable. S’agissant d’un mandat de vendre, si c’est le mandant lui-même qui vend, il met nécessairement fin au mandat donné à un tiers de vendre.

Ce mandat a donc pris fin par le fait que le propriétaire est intervenu personnellement à cette vente, sans s’y faire représenter par le mandataire initial.

Comme le pouvoir de représentation a automatiquement pris fin de la sorte, le mandataire perdant son mandat recouvre de ce fait le droit de devenir l’acheteur …

Et le propriétaire du bien a pu veiller à son propre intérêt puisqu’il est intervenu personnellement à la vente.

En d’autres termes, c’est parce que le bien a été vendu par le propriétaire à son mandataire, ce qui interdit, que le mandataire n’est plus mandataire et que la vente n’est plus nulle…

Enfin, concernant l’article 68 du Code de déontologie, qui interdit à l’agent immobilier de « manœuvrer aux fins de devenir cocontractant », sa violation ne peut qu’aboutir à des dommages et intérêts mais pas à annuler la vente puisque l’article 1596 ne s’applique pas.

La Cour de cassation va suivre ce raisonnement et casser l’arrêt de la Cour d’appel de Liège.

En effet, la Cour de cassation juge que l’arrêt, qui considère que « le fait que [les vendeurs] ont apposé leur signature sur le compromis [de vente] ne suffit pas pour considérer qu’il n’y avait plus de mandat » et prononce la nullité de ce compromis sur la base de l’article 1596, alinéa 3, du Code civil, viole les dispositions légales relatives à la révocation du mandat.

L’agent est prestataire de service

Rappelons qu’en principe l’agent immobilier n’est pas mandataire, même si sa mission contient un mandat accessoire.

L’article 9 du Code de déontologie, et l’article 2, 1°, de l’AR du 12 janvier 2007, font obligation à l’agent immobilier de préciser expressément dans le contrat s’il est investi d’un mandat.

En principe, le contrat de l’agent immobilier n’est donc pas un mandat.

Lorsque l’agent immobilier n’est pas mandataire, il peut se porter acquéreur mais il doit très précisément informer et avertir son commettant et l’inviter à faire expertiser le prix.

L’article 38 du Code de déontologie fait obligation à l’agent immobilier d’éviter tout conflit d’intérêts.

D’autre part, l’article 68 dispose que

« L’agent immobilier courtier, lui-même ou par personne interposée, ne peut, quant à un bien pour lequel il s’est vu confier une mission, manœuvrer aux fins de devenir cocontractant de son commettant, que ce soit ou non via un mécanisme d’option cessible.

Toutefois, il peut proposer ouvertement de devenir cocontractant de son commettant, à la condition qu’il renonce à poursuivre la mission relative au bien concerné et que les intérêts légitimes de son commettant ne soient pas lésés. »

On constate que c’est un texte de nature disciplinaire, et non une disposition du Code civil, qui impose à l’agent immobilier des formalités et des obligations en vue de se porter acquéreur.

L’agent immobilier ne peut manœuvrer, il doit informer son client-vendeur et doit veiller aux intérêts de celui-ci, ce qui veut dire qu’il doit s’assurer de ce que le prix soit correct.

Quelle est la sanction du non-respect de cette obligation ?

Le commettant qui vend à son agent immobilier un immeuble à un prix inférieur au marché, ce dont l’agent immobilier devrait être conscient, peut-il demander l’annulation de la vente ?

Oui, indiscutablement, selon le droit commun, s’il y a eu dol ou lésion des 7/12 (art. 1116 et 1674 du Code civil).

Mais quid si l’agent immobilier n’a pas commis de manœuvres dolosives et s’est « seulement » rendu coupable du non-respect de sa déontologie, par exemple en n’incitant pas son commettant à faire expertiser le bien par un expert indépendant ?

Cette question recouvre en fait deux questions : quelle est la force obligatoire du Code de déontologie de l’IPI et quelle est la conséquence d’une faute dans un contrat sur un autre contrat entre les mêmes parties ?

Le Code de déontologie a été approuvé par l’article 1er de l’arrêté royal du 27 septembre 2006 en exécution de l’article 7, § 1er, de la loi-cadre du 1er mars 1976.

Même si l’arrêté royal qui approuve le Code n’est pas un règlement mais un acte de haute tutelle administrative (C.E., 19 avril 2002, n° 105.673, SPRL Malou-Vandenberghe et consorts / IPI), le Code revêt un caractère obligatoire pour ceux à qui il est destiné, étant les agents immobiliers, en raison des articles 2, § 5, 3°, de la loi du 1er mars 1976 et 5, § 1, 3° de l’arrêté royal du 6 septembre 1993.

Les tiers ne sont pas liés mais peuvent invoquer contre l’agent immobilier les dispositions prévues en leur faveur, comme l’article 68.

En effet, dans l’exécution du contrat, l’agent immobilier doit respecter les normes professionnelles (ainsi les règles de l’art en matière d’entreprise) qui entrent dans le contrat par l’article 1135 du Code civil, même si ces dispositions n’ont pas été expressément contractualisées.

La méconnaissance de l’article 68 du Code de déontologie est donc une faute dans le cadre du contrat de courtage qui entraîne une obligation de réparation si elle est en relation causale nécessaire avec un dommage prévisible.

Dans son pourvoi ayant donné lieu à l’arrêt dont question plus haut, le quatrième moyen posait que la violation de cette disposition peut éventuellement constituer une faute, mais cette faute ne peut justifier l’annulation du compromis.

La Cour de cassation ne s’est pas prononcée sur ce moyen, la cassation étant acquise sur un autre moyen.

Je ne suis pas convaincu par cette affirmation. En effet, la réparation d’une faute s’entend de manière intégrale et en nature si cela est possible.

La victime doit être remise dans la situation où elle aurait été si la faute n’avait pas été commise.

S’il s’avère que sans la faute, la vente ne serait pas intervenue, la réparation doit consister dans l’annulation de la vente, même s’il s’agit d’un autre contrat.

En conclusion

L’agent immobilier mandataire ne peut se porter acquéreur de l’immeuble qu’il a pour mission de vendre.

Il doit préalablement renoncer à son mandat ou veiller à ce que les circonstances établissent que son commettant, par son comportement, a révoqué le mandat.

À défaut, la vente est nulle. Cela résulte d’une incompatibilité légale et non d’une faute.

Lorsque l’agent immobilier n’est investi que d’une mission de recherche immobilière, la nullité de la vente à son profit peut résulter de ce qu’il a méconnu l’article 68 du Code de déontologie.

Il faut en ce cas que le commettant – vendeur démontre que la vente constitue pour lui un dommage réparable.

Ce sera également le cas, si la méconnaissance des règles de probité (les articles 38 et 68) constituent aussi des manœuvres dolosives au sens de l’article 1116 du Code civil.

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  1. Voyez l’arrêt du 18 juin 2014 de la Cour de cassation française (1iere chambre civile, http://www.legifrance.com) :

     » Mais attendu qu’ayant constaté que l’acquéreur n’était pas le mandataire de Mme X…, mais le négociateur salarié de l’agence immobilière, et qu’il avait acquis le bien pour lui-même, à titre personnel, et non pour le compte de son employeur, la cour d’appel a légalement justifié sa décision d’ écarter l’application de l’article 1596 du code civil ; « 

    octobre 26, 2014

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Quand les époux peuvent-ils couvrir la nullité de la vente entre époux ?

L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux. Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage. La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative. Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer. Mais la nullité ne peut être couverte qu’à […]

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L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux.

Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage.

La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative.

Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer.

Mais la nullité ne peut être couverte qu’à un moment où la cause de nullité a cessé d’exister, c’est-à-dire après le mariage.

Le juge avait déduit la confirmation de la vente par les époux en relevant des éléments qui avaient eu lieux avant le divorce.

La Cour de cassation a donc cassé cette décision (Cass., 24 février 2017, rôle n° C.16.0285.N, www.juridat.be).

Krachtens artikel 1595 Burgerlijk Wetboek kunnen echtgenoten in principe geen koopovereenkomst met elkaar sluiten.

Dat verbod blijft bestaan zolang het huwelijk niet is beëindigd.

De niet-naleving van dat verbod wordt gesanctioneerd door een relatieve en derhalve voor bevestiging vatbare nietigheid.

Deze bevestiging kan slechts plaatsgrijpen nadat de nietigheidsgrond heeft opgehouden te bestaan.

De appelrechters die een bevestiging van de nietige koopovereenkomst afleiden uit elementen die dateren van vóór de ontbinding van het huwelijk, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.

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