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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Comment déterminer la valeur d’un usufruit (sur un immeuble neuf) ? (III)

Après mes deux articles (21 avril 2011 et 10 juin 2012) sur la valeur d’un usufruit constitué sur un bien non neuf, voyons ce qu’il en est de l’usufruit soumis à la TVA.

En TVA, la livraison d’un bâtiment et la constitution, la cession ou la rétrocession d’un droit réel sur un immeuble sont traités de la même manière.

Ces opérations sont dans le champ mais exemptée, sauf si l’immeuble est neuf. En ce cas, elles sont soumises à la TVA et ouvrent un droit à déduction.

Cela concerne évidemment la constitution d’un usufruit sur un bâtiment par un assujetti vendeur professionnel d’immeuble ou par un assujetti sur option (art. 8, § 3, du Code TVA).

Un immeuble est neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la première occupation ou utilisation ou mise en service (art. 44, § 3, 1°, a), Code TVA).

Sur quelle base appliquer la TVA lors de la constitution d’un usufruit sur un immeuble neuf ?

En principe, la base imposable à la TVA est tout ce qui constitue la contrepartie obtenue ou à obtenir par le fournisseur de bien ou le prestataire de service (art. 26 Code TVA).

Il existe une base minimale d’imposition pour la cession d’un bâtiment en pleine propriété, étant la valeur normale.

Par valeur normale, on entend le montant total qu’il faudrait payer, dans des conditions de pleine concurrence, à l’intérieur du pays dans lequel la transaction est imposée (art. 32 et 33 Code TVA).

Cela ressemble à la notion de valeur vénale que l’on connait en droit d’enregistrement pour les vente et usufruit (art. 46 C. En.).

Mais cette notion de valeur normale n’existe pas pour un droit réel comme, par exemple, l’usufruit.

Cela ne pose pas de problème si l’usufruit constitué est facturé pour un prix déterminé ; c’est ce prix arrêté par les parties, éventuellement corrigé en appliquant l’article 28, qui sera appliqué.

Si l’usufruit est constitué moyennant une redevance périodique, sur une période déterminée, la base imposable est constituée de la somme des redevances sur la durée du droit diminuée d’une rente de capitalisation.

Toutefois, admet l’administration, lorsque, lors de la constitution du droit un prix comptant est mentionné sur la facture ou le document équivalent, ce prix est, en règle, pris en considération pour déterminer la TVA exigible (Manuel TVA, n° 178/4, a, éd. 1er février 2010).

Plus délicate est la situation de l’usufruit constitué pour une durée indéterminée moyennant une redevance périodique.

C’est le cas d’un usufruit viager. Le prix stipulé est alors aléatoire.

En ce cas, l’administration considère que « la seule  possibilité pour la détermination de la base imposable consiste dans la fixation d’une valeur pro fisco qui devra tenir compte de la nature, l’étendue et l’utilité économique du bâtiment concerné » (Manuel TVA, n° 178/4, b).

Rappelons que la constitution est une livraison (art. 10, § 1, et 16, 1) et c’est à ce moment que la TVA est due ; il faut donc payer la totalité de la TVA à ce moment et non à l’occasion de chaque facture périodique de redevance (art. 17).

On ne pourra donc pas se départir d’une facture portant une valeur pro fisco dépendant de la durée statistique du droit et de sa valeur d’utilisation.

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  1. Le Recueil Génaral de l’Enregistrement et du Notariat n° 2012-6 (juin 2012) publie une étude exhaustive de Christian Jaumain sur l’évaluation de l’usufruit (n° 26.396 et 26.397).

    juillet 3, 2012

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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