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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand finit la vente Breyne et commence la vente de droit commun ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 4 mai 2012 (rôle n° C.10.0595.F, www.juridat.be) répond à cette question.

Pour rappel, selon son l’article 1er, alinéa 1er, la loi du 9 juillet 1971, dite loi Breyne, s’applique à toute vente d’une maison ou un appartement à construire ou en voie de construction.

La loi s’applique aussi à la convention portant engagement de construire, faire construire ou de procurer un tel immeuble.

Il faut encore qu’en vertu de la convention l’acheteur ou le maître de l’ouvrage soit tenu d’effectuer un ou des versements avant l’achèvement de la construction.

L’immeuble doit enfin être destiné à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation.

Revenons au critère de l’immeuble en voie de construction.

La Cour de cassation pose qu’il faut entendre par là « un immeuble dont la construction n’est pas achevée ; la construction d’un immeuble est achevée lorsque le degré de finition des travaux est tel que l’habitabilité normale de l’immeuble est assurée. »

La Cour d’appel de Mons avait constaté que « les ventes portaient sur, dans un immeuble collectif, la propriété privative d’une surface à usage d’appartement ou de bureau et des parkings et, en indivision forcée, celle de quotités au niveau du sous-sol et dans les parties communes, dont le terrain et les frais d’ascenseur », et que « les appartements étaient en état d’être habités ».

Mais la Cour d’appel avait toutefois décidé d’appliquer la loi Breyne parce que « les abords de l’immeuble et la pente d’accès au garage ne sont pas terminés. »

Or cela ne signifiait pas que l’appartement n’était pas habitable.

La Cour de cassation casse donc l’arrêt : le juge ne pouvait pas relever que les finitions extérieures n’étaient pas terminées sans examiner l’incidence de cette circonstance sur l’habitabilité normale du bien vendu.

Cet arrêt est dans la ligne de la jurisprudence sur le critère de l’achèvement, à savoir que l’habitabilité normale soit possible.

Pour les promoteurs immobiliers, l’arrêt apporte deux enseignements tenant au critère de l’habitabilité normale.

out d’abord, la vente ne sera pas régie par la loi Breyne si l’appartement est vendu avec un équipement basique mais permettant l’habitation.

Souvent l’acheteur fait le choix d’acheter lui-même, plus tard, l’équipement définitif (cuisine, salle de bain), après avoir refait des économies.

Cela ne fera pas basculer la vente dans le champ d’application de la loi Breyne pour autant que le bien soit déjà normalement habitable.

Il faut donc le minimum pour cuisiner, se laver et disposer des commodités d’aisance.

Ensuite, la circonstance que l’aménagement du site ne soit pas terminé ne fera pas davantage basculer la vente dans le champ d’application de la loi Breyne, pour autant que les appartements soient habitables.

On peut démarrer la commercialisation hors loi Breyne avant d’achever les jardins, voire la piscine commune, et même (à mon avis) les garages.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. La loi Breyne ne s’applique pas si le bien vendu est achevé.

    La loi Breyne ne s’applique pas davantage si l’acquéreur ne doit pas effectuer un ou des versements avant l‘achèvement.

    La notion d’achèvement est donc importante.

    Par achèvement, il faut entendre mise en état d’habitabilité normale.

    Mais la doctrine estime que l’achèvement vise aussi toutes les obligations que le promoteur a souscrites même si le bien est déjà habitable (L. rousseau, « La loi Breyne », Kluwer, 2009, p. 54 ; B. Kohl, « Les contrats immobiliers – la loi Breyne », Chron. Not., avril 2012, n° 55, p. 182 ; contra J.-M. Chandelle, « La loi Breyne », Rép. Not., T. VII, L. VI, p. 52).

    C’est normal : la loi Breyne est issue du traumatisme de la faillite Etrimo et vise à protéger l’acheteur tant que le promoteur n’a pas achevé son ouvrage.

    La réception provisoire sans réserve notable constitue en principe la reconnaissance de l’état d’habitabilité et d’achèvement.

    Quid des communs ? La Cour de cassation s’est démarquée de la théorie de la prééminence de l’achèvement contractuel sur l’habitabilité à l’occasion d’un cas où les communs n’étaient pas terminés.

    Pour la Cour de cassation, le juge ne peut pas relever que les finitions extérieures communs) n’étaient pas terminées sans examiner l’incidence de cette circonstance sur l’habitabilité normale du bien vendu.

    Cela signifie que si les communs accessoires directs de l’habitation sont terminés, on peut supposer que le bien est achevé.

    Mais il serait préférable que les communs soient réceptionnés provisoirement avant de demander des paiements ou de se passer des formalités de la loi Breyne.

    juillet 25, 2012

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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