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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le casco est-il neuf ?

La vente d’un bâtiment est normalement soumise aux droits d’enregistrement (12,5 % ou 10 % en Flandre) sauf si le bâtiment est neuf, auquel cas le constructeur professionnel doit le vendre sous TVA (21 %).

L’administration considère que si certaines conditions sont réunies, des bâtiments anciens, mais radicalement rénovés et transformés, peuvent être considérés comme neufs.

Ce sera le cas si le coût, hors TVA, des travaux atteint 60 % de la valeur vénale du bâtiment après travaux, hors coûts intellectuels.

Ou encore si, par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination (circulaire TVA n° 16/1973 et Manuel TVA n°152/2).

Comment appliquer ces principes à la vente casco ?

Dans la mesure où des lots sont livrés casco ils ne peuvent être considérés comme neufs au sens usuel du terme.

En règle, de telles unités ne seront à considérer comme neuves au sens de la circulaire que lorsque leur acquéreur aura terminé les travaux de rénovation et de transformation nécessaires à leur nouvelle destination.

En l’état casco, le bien n’est plus ancien mais n’est pas achevé ; il est en cours de rénovation et ne sera en principe redevenu neuf qu’une fois la rénovation achevée.

Or il ressort clairement de la doctrine et de la jurisprudence que la qualité neuve du bâtiment doit s’apprécier au moment de sa cession, dans le chef du cédant.

Tout est cependant affaire de cas d’espèce et de degré d’achèvement.

La question est importante car si la vente est en régime TVA, le vendeur récupère la TVA sur les travaux.

Mais si cette TVA est au taux réduit (transformation ou rénovation), ne pas la récupérer n’est pas trop défavorable en considération de ce que l’acheteur ne paiera que 12,5 % et non 21 % en sorte que la marge à la vente sera plus élevée pour le vendeur.

A ce sujet, n’oublions pas que pour bénéficier du taux réduit, il faut que les travaux réalisent une destination finale du bien qui soit principalement du logement (cadre XXXVIII, ex XXXI du Tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20).

En vente casco, les travaux sont inachevé en sorte que la destination finale n’existe peut-être pas encore dans les faits même si le permis indique une destination d’habitation.

A partir de quand la destination de logement est-elle rencontrée et quand doit-elle être appréciée ?

La circulaire 7/1986 pose que pour bénéficier du taux réduit, il doit s’agir d’un bâtiment d’habitation qui, après l’exécution des opérations en cause, est effectivement utilisé, exclusivement ou à titre principal, comme logement privé.

La condition d’adaptation du bâtiment à sa destination de logement privé doit, à tout le moins, être remplie après l’exécution des travaux, mais il n’est pas requis que le bâtiment fut déjà adapté à cette destination avant cette exécution.

Il faut donc s’assurer de ce que les travaux après la vente casco poursuivront la destination de logement.

Notons qu’il ne suffit pas que le bâtiment soit adapté à sa destination de logement ; encore faut-il, en effet, qu’il soit effectivement utilisé à cette fin.

En d’autres termes, si la destination finale est suffisamment établie par le permis d’urbanisme, les plans et la convention de cession, les travaux en état casco pourront être facturés au taux réduit.

Ceci dit, on ne saura trop recommander de prendre contact avec l’administration avant de procéder à la vente et de se faire confirmer le statut fiscal de la vente et, tant qu’à faire, des travaux.

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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