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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le sort de l’hypothèque quand la vente est résolue

Que se passe-t-il lorsque l’acheteur a consenti une hypothèque sur le bien qu’il a acquis et que, par la suite, la vente de l’immeuble est annulée ou résolue ?

Le vendeur retrouve-t-il un bien grevé d’hypothèque, ou l’hypothèque subit-elle l’anéantissement du droit sur lequel elle repose ?

Il faut d’abord considérer l’article 74 de la loi hypothécaire, selon lequel « ceux qui n’ont sur l’immeuble qu’un droit suspendu par une condition ou résoluble dans certains cas, ou sujet à rescision, ne peuvent consentir qu’une hypothèque soumise aux mêmes conditions ou à la même rescision. »

C’est une règle de capacité (nemo plus juris …) , inscrite d’ailleurs à ce titre entre les articles 73 et 75 de la loi hypothécaire.

La règle de l’article 74 signifie que la précarité de la vente entraîne la précarité de l’hypothèque, pour autant que la cause de précarité soit dès l’origine manifeste.

C’est le cas si le titre du constituant contient une condition suspensive ou une condition résolutoire expresse, mais pas la condition résolutoire sous-entendue dans tout contrat synallagmatique, selon l’article 1184 du Code civil.

Quant au germe de la rescision, il tient dans le prix et figure donc dans le titre du constituant.

Mais si l’annulation ou la résolution procède d’une cause ultérieure, étrangère à une quelconque précarité du titre du constituant, l’hypothèque disparaît-elle avec le droit sur lequel elle est établie ?

Oui, répondent la doctrine (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, 1957, T. VII, n° 472) et la jurisprudence (Civ., Charleroi, 17 janvier 1997, R.G.E.N., 1998, p. 38).

Le Professeur Stranart avance que la théorie de l’apparence doit protéger le créancier hypothécaire de bonne foi, et le prémunir des effets de l’anéantissement du titre du constituant (A.-M. Stranart et C. Alter, « Quel est le sort de l’hypothèque consentie par un acquéreur dont le droit est ultérieurement annulé », in Liber Amicorum Lucien Simont, Bruylant, Bruxelles, 2002, p. 510).

L’anéantissement en cascade de l’hypothèque en cas de résolution de la vente est une thèse inexacte, à mon avis.

C’est donner trop d’effet à la résolution ex tunc qui n’est qu’une cause d’extinction des obligations du contrat dissout (art. 1234 du Code civil).

La résolution ex tunc veut simplement dire qu’il faut revenir à la situation initiale, au pristin état.

Cela se traduit pas la naissance d’obligations de restitution : l’acheteur restitue l’immeuble et le vendeur restitue le prix sous réserve d’éventuels dommages.

Comme le dit Monsieur De Page, « la route qui a marqué l’exécution est à refaire en sens opposé » (H. De Page, opus cité, T. I, 1964, n° 815, p. 788).

Les parties doivent exécuter le contrat à l’envers, mais la vente résolue ou annulée ne disparaît pas ; la résolution n’est pas un acte de magie qui fait disparaître ce qui a été.

La fiction de la rétroactivité de la résolution explique mais ne constitue pas l’effet de la résolution, ni celui de l’annulation.

En d’autres termes, la résolution, comme l’annulation, entraîne seulement la restitution.

Si celle-ci n’est pas possible en nature car le bien est grevé d’une inscription, l’acheteur doit restituer en équivalent, c’est-à-dire en indemnisant la moins-value résultant de l’hypothèque.

Mais l’hypothèque est sauve pour le tiers, créancier hypothécaire.

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Trouble de voisinage et intrusion

Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes. Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage. Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son […]

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Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes.

Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage.

Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son jugement va cependant être cassé par la Cour de cassation.

L’action pour troubles de voisinage fondée sur l’article 544 du Code civil implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins, rappelle la Cour de cassation.

Cette action requiert que l’usage même non fautif d’un fonds cause à un autre fonds voisin des troubles qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Par conséquent, une action ne peut être fondée sur les troubles de voisinage lorsqu’il n’est pas question de troubles causés par l’usage d’un fonds voisin, mais bien de l’intrusion dans un fonds ou de son occupation sans droit ni titre par un voisin.

Bref, j’aurais dû agir au possessoire (art. 1370 du Code judiciaire) pour faire cesser une atteinte à la possession de mon fonds, et non en trouble de voisinage.

En effet, ce fondement suppose que le trouble vienne de l’usage que le voisin fait de sa propriété et non de la mienne…

De vordering wegens burenhinder gesteund op artikel 544 Burgerlijk Wetboek veronderstelt dat het evenwicht tussen de rechten van naburige eigenaars is verbroken.

Opdat een vordering op burenhinder kan worden gesteund is vereist dat het zelfs niet foutief gebruik van een erf aan een naburig erf hinder toebrengt die de gewone ongemakken van nabuurschap overschrijdt.

Een vordering kan bijgevolg niet op burenhinder worden gesteund wanneer er geen sprake is van hinder veroorzaakt door het gebruik van een naburig erf, maar wel van het betreden of het zonder recht noch titel bezetten van een erf door een nabuur.

Cass., 5 décembre 2016, rôle n° C.16.0150.N, www.juridat.be.

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