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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Notaire et agent immobilier

Il semble que les négociateurs politiques envisagent de faire entrer de l’argent dans les caisses de l’Etat en renonçant à la faculté d’exonérer de la TVA les prestations de service des notaires (ipinews).

Cela réduirait certainement la distorsion de concurrence entre les agents immobiliers et les notaires qui pratiquent le courtage. A cet égard, ce serait une bonne mesure.

Rappelons qu’un arrêt du 11 juin 2010 de la Cour de cassation (rôle n° C090525F-C090526F, www.juridat.be) reconnaît aux notaires le droit de pratiquer le courtage accessoire de leur mission légale.

Le courtage est incontestablement un acte de commerce (art. 2 du Code de commerce).

Et les notaires ne peuvent exercer un commerce, même par personne interposée (art. 6, alinéa 1er, 6°, de la loi du 25 ventôse an XI).

Mais l’article 1er du Code de commerce définit comme commerçants « ceux qui exercent des actes qualifiés commerciaux par la loi et qui en font leur profession habituelle, soit à titre principal, soit à titre d’appoint. »

Pour la Cour de cassation, le courtage immobilier est l’accessoire de l’authentification de la vente d’immeuble.

Cet acte n’étant donc pas « à titre principal », car accessoire, il n’est pas commercial et échappe à la prohibition de l’article 6 précité.

Mais n’est-ce pas une profession d’appoint, qui peut être commerciale ?

Non, car la profession d’appoint implique une source de revenus complémentaires dans le cadre d’une activité distincte de la principale.

Or le courtage étant accessoire du notariat, il ne peut être question d’une activité distincte.

Ceci dit, l’arrêt de la Cour de cassation est à mon avis malheureux car il résultait des considérations de fait, souverainement retenues par le juge d’appel, que le notaire en question pratiquait plutôt le notariat accessoirement à son activité de courtier …

Si l’on en croit l’arrêt d’appel, il avait développé une véritable agence immobilière dans son étude, ayant pignon sur rue, qui appelait et aspirait une vaste clientèle pour l’étude.

La Cour de cassation a posé comme un principe absolu que le courtage ne peut être autre chose que l’accessoire des missions légales du notaire, alors que tout dépend de la manière.

En effet, ce qui compte, c’est bien la manière, pas le principe.

La déontologie du notariat interdit aux notaires de rechercher activement des missions de courtage.

Les notaires peuvent passivement accepter une telle mission, si on le leur demande, mais ils ne peuvent aller chercher des contrats de courtage.

Si le notaire Debouche, puisque c’est lui dont il s’agit, avait respecté cette norme de comportement, le problème ne se serait pas posé.

On ne peut en effet pas avancer que l’installation d’une véritable agence immobilière dans une étude relève de la prospection passive de missions de courtage.

Cela n’est pas autorisé et ne doit pas l’être.

Bref les notaires doivent se contenter du courtage passif. La règle est confirmée dans l’article 1er du règlement de la Chambre nationale du 20 juin 2006.

Ce règlement interdit encore aux notaires d’accepter une mission si un agent immobilier agréé en est également chargé.

Grâce à ces dispositions, la concurrence entre notaires et agents immobiliers est mieux équilibrée.

Mais elle n’est pas totalement équilibrée ; voyons les sujets de distorsion de concurrence entre notaires et agents immobiliers.

La TVA

L’article 44, § 1er, du Code TVA dispose que « sont exemptées de la taxe, les prestations de services exécutées, dans l’exercice de leur activité habituelle, par les personnes suivantes : 1° les notaires, les avocats et les huissiers de justice ; »

Si le courtage est une activité habituelle du notaire, elle est exempte de TVA. Or on a vu que l’activité en question peut être accessoire tout en étant habituelle.

L’activité de l’agent immobilier est toujours soumise à la taxe.

Pour le client consommateur final, qui ne récupère pas la taxe, l’avantage concurrentiel est important.

Certes, la TVA en amont est un coût pour le notaire, qu‘il doit répercuter sur ses clients, mais ce coût ne gomme pas l’avantage qu’il tire du son prix dégrevé de la TVA.

Les pratiques abusives

La réglementation du contrat de courtage avec les consommateurs est beaucoup plus sévère pour l’agent immobilier que celle applicable aux notaires.

L’arrêté royal du 14 novembre 2006 approuve les règles applicables à la négociation par les notaires de ventes amiables ou judiciaires de biens immeubles, adopté par l’assemblée générale de la Chambre nationale des notaires du 20 juin 2006.

Ces règles sont moins contraignantes que celles déposées dans l’arrêté royal du 12 janvier 2007, applicables aux seuls agents immobilier.

La comparaison entre les deux textes est édifiante.

Pourquoi ? Parce que les notaires sont soumis à une déontologie ? Les agents immobiliers aussi …

Les honoraires

Justement, le règlement de la Chambre nationale fixe la rémunération du courtage à 2 % maximum, alors qu’il est en règle de 3 % pour les agents immobiliers (+ TVA).

En Wallonie, dans les zones où la pratique du courtage notarial est la plus intense, le prix des maisons est bas, ce qui force les agents à porter leur commission à 5 %.

Cela porte une concurrence fatale aux agents immobiliers, les notaires facturant 2 % sans TVA.

La rentabilité d’une étude est assurée par les missions légales du notaire (recevoir et authentifier les actes, conserver les grosses, etc.), outre le conseil juridique.

Cette rentabilité est garantie par une implantation que la loi limite et répartit géographiquement.

L’exercice du courtage notarial bénéficie donc d’une infrastructure dont la rentabilité est déjà assurée par une autre activité. Cela permet de pratiquer le courtage à 2 %.

En revanche, l’agent immobilier ne peut compter que sur son activité pour couvrir ses frais et générer des revenus.

La déontologie

Le notaire n’est pas soumis à la déontologie propre au courtage, permise par la réglementation de la profession selon l’arrêté royal du 6 septembre 1993.

L’article 4.1 de cet arrêté exclut de son champ d’application les personnes qui exercent l’activité de courtage en vertu d’un usage professionnel constant, pour autant qu’elles soient soumises à la discipline relevant d’une instance professionnelle reconnue.

Il est vrai que les notaires sont soumis à la discipline de leur Chambre, et ils ont toujours fait valoir un usage constant les autorisant à pratiquer le courtage.

C’est d’ailleurs à leur demande que cette exception a été insérée dans l’arrêté royal du 6 septembre 1993.

Notaires et agents immobiliers pratiquent donc le courtage, chacun selon une déontologie différente.

La réputation

Le notaire est un officier public qui a reçu le droit, par délégation spéciale de l’autorité publique, d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé et de lui conférer le caractère d’authenticité.

Le notaire est dépositaire d’une parcelle de l’autorité publique.

L’organisation de la profession est ancienne (1803 !) et reconnue de longue date comme d’utilité publique.

C’est dire que les notaires bénéficient d’une meilleure image que les agents immobiliers, dont la profession n’est réglementée que depuis 1993.

Tant mieux pour les notaires. Ils ont bonne réputation et ils le méritent.

Et il faut ajouter que cette profession est restée libérale, au sens noble du terme. C’est normal puisqu’elle s’appuie sur un monopole, mais cela doit être souligné.

Les qualités professionnelles

Il faut être juste : si le notariat est un redoutable concurrent pour les agents immobiliers c’est aussi en raison de la formation et de l’expérience des notaires.

Ils sont mieux armés pour assister leurs clients. Et ils sont tout aussi bien placés, sinon mieux, pour connaître le marché de leur région.

Le conflit d’intérêt

Faut-il s’émouvoir d’un éventuel conflit d’intérêt dans le chef de celui qui est rémunéré sur la vente après avoir été rémunéré sur l’évaluation et la recherche d’un acquéreur ?

L’article 9 de la loi de ventôse précise le rôle du notaire :

Lorsqu’il constate l’existence d’intérêts contradictoires ou d’engagements disproportionnés, le notaire attire l’attention des parties et les avise qu’il est loisible à chacune d’elles de désigner un autre notaire ou de se faire assister par un conseil.

Le notaire informe toujours entièrement chaque partie des droits, des obligations et des charges découlant des actes juridiques dans lesquels elle intervient et conseille les parties en toute impartialité.

Le notaire est garant de la légalité de l’acte de son ministère, envers les deux parties.

Ce rôle peut s’avérer malaisé lorsque le notaire a trouvé l’acquéreur, a négocié la vente, et a été rémunéré pour son intervention en amont de la vente.

En pratique, chacun doit jouer son rôle. Agents immobiliers et notaires sont complémentaires, mais ils ne doivent pas faire le même métier.

Ils doivent collaborer mais pas se concurrencer.

C’est la tendance à Bruxelles, mais il faut reconnaître que le prix de l’immobilier à Bruxelles ne pousse pas les notaires à marcher sur les plates-bandes des agents immobiliers.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. On me demande si je n’ai pas oublié de préciser que les agents immobiliers sont soumis à la loi du 6 avril 2010 sur les pratiques du marché et l’information des consommateurs, alors que les notaires ne sont soumis « que » à la loi du 2 aout 2002 relative à la publicité trompeuse et à la publicité comparative, aux clauses abusives et aux contrats à distance en ce qui concerne les professions libérales .

    Je n’ai pas oublié mais j’ai tenu compte de l’arrêt n° 55/2011 du 6 avril 2011 de la Cour constitutionnelle qui dit non constitutionnelle la loi sur les pratiques du marché en ce qu’elle exclut de son champ d’application les titulaires d’une profession libérale, ainsi que les dentistes et les kinésithérapeutes. Les notaires (et les avocats), qui sont soumis à la loi du 2 août 2002, doivent donc aussi respecter la loi du 6 avril 2010.

    novembre 3, 2011

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Quand les époux peuvent-ils couvrir la nullité de la vente entre époux ?

L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux. Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage. La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative. Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer. Mais la nullité ne peut être couverte qu’à […]

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L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux.

Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage.

La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative.

Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer.

Mais la nullité ne peut être couverte qu’à un moment où la cause de nullité a cessé d’exister, c’est-à-dire après le mariage.

Le juge avait déduit la confirmation de la vente par les époux en relevant des éléments qui avaient eu lieux avant le divorce.

La Cour de cassation a donc cassé cette décision (Cass., 24 février 2017, rôle n° C.16.0285.N, www.juridat.be).

Krachtens artikel 1595 Burgerlijk Wetboek kunnen echtgenoten in principe geen koopovereenkomst met elkaar sluiten.

Dat verbod blijft bestaan zolang het huwelijk niet is beëindigd.

De niet-naleving van dat verbod wordt gesanctioneerd door een relatieve en derhalve voor bevestiging vatbare nietigheid.

Deze bevestiging kan slechts plaatsgrijpen nadat de nietigheidsgrond heeft opgehouden te bestaan.

De appelrechters die een bevestiging van de nietige koopovereenkomst afleiden uit elementen die dateren van vóór de ontbinding van het huwelijk, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.

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