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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Infraction d’urbanisme : remettre les lieux en état « dans la mesure du possible »

L’article 307, § 1, CoBAT prévoit les sanctions applicables aux infractions d’urbanisme, à savoir :

« 1° soit la remise en état des lieux dans leur état antérieur ou les travaux nécessaires pour leur rendre, dans la mesure du possible, leur aspect antérieur ou la cessation de l’utilisation illicite ;

2° soit l’exécution d’ouvrages ou de travaux d’aménagement, sauf lorsqu’ils concernent un bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d’inscription ou de classement;

3° soit le paiement d’une somme représentative de la plus-value acquise par le bien à la suite de l’infraction sauf lorsque l’infraction concerne un bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d’inscription ou de classement. »

Intéressons-nous à la première sanction, qui est aussi la seule possible lorsque l’infraction concerne un bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d’inscription ou de classement.

Plus précisément, quand le tribunal ordonne la remise en état, quel est la portée de l’expression « dans la mesure du possible » comme dit à l’article 307 ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 5 janvier 2005 précise ce qu’il faut entendre à ce sujet (rôle n°P041002F, www.cass.be).

La question est de savoir si, avant de prononcer cette sanction, le juge doit vérifier si la remise en état est encore possible.

Les règles en question ont été introduites par l’article 189, al. 1er, 1°, de l’OOPU du 29 août 1991.

Ce texte a été complété par l’article 20 de l’ordonnance du 13 mai 2004 de la Région de Bruxelles-Capitale portant ratification du CoBAT (Code bruxellois de l’aménagement du territoire).

C’est cet article 20 qui insère dans la disposition originaire la notion de travaux nécessaires pour restituer aux lieux, « dans la mesure du possible », leur aspect antérieur.

Cet article 20 est entré en vigueur le 8 avril 2004, mais l’ordonnance contenant cette disposition modificative n’a été publiée au moniteur belge que le 26 mai 2004 ( !).

Dans une affaire ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour de cassation du 5 janvier 2005, le fonctionnaire délégué avait demandé aux juges d’appel de condamner le prévenu à détruire les parties d’immeuble construites en violation du permis d’urbanisme qui avait été délivré.

L’arrêt déféré à la Cour de cassation s’appuyait sur les constatations d’un géomètre-expert qui avait déterminé les conditions d’une remise des lieux dans un état conforme au permis d’urbanisme.

Dans son pourvoi en cassation, le prévenu reprochait aux juges d’appel de n’avoir pas aussi vérifié la condition insérée dans l’article 307 COBAT, à savoir s’il était possible ou non de rendre aux lieux leur aspect antérieur.

La Cour de cassation le déboute en relevant :

« Mais attendu qu’au vu de l’objet de la demande dont ils (les juges d’appel) étaient saisis, ils n’avaient pas à le faire ;

Attendu qu’il ressort en effet de l’exposé des motifs de l’ordonnance du 13 mai 2004 que si l’article 189 de l’ordonnance du 29 août 1991 a été complété dans les termes rapportés ci-dessus, c’est en vue de sa coordination avec l’article 38 de l’ordonnance du 4 mars 1993 relative à la conservation du patrimoine immobilier ;

Qu’il s’en déduit que l’ordre à donner par le juge, sur la demande du fonctionnaire délégué ou du collège des bourgmestre et échevins, d’effectuer les travaux nécessaires pour, dans la mesure du possible, restituer aux lieux leur aspect antérieur, vise le cas où les travaux demandés impliquent la restauration ou la remise en place des matériaux ou objets illégalement supprimés, enlevés, altérés ou détruits, et non le cas d’une remise en état limitée à la démolition totale ou partielle d’un immeuble illégalement construit ou agrandi ;

Attendu que, contrairement à ce que le moyen soutient, l’article 189, alinéa 1er, 1°, nouveau, de l’ordonnance du 29 août 1991 n’impose pas au juge qui ordonne cette destruction totale ou partielle de constater au préalable que la démolition réclamée est possible et qu’elle aura pour effet de remettre les lieux dans leur premier état ; »

La condition d’efficacité de la sanction sur le plan urbanistique (possibilité de restituer au bien son état antérieur) n’est donc pas une condition générale.

Elle ne s’applique, finalement, que lorsqu’il convient de remettre des éléments qui n’existent plus.

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Congé dans le bail de droit commun

Deux cas de figure : Le bailleur signifie le congé : Le preneur quitte les lieux. La relation locative se termine. Le preneur reste dans les lieux : le congé signifié fera obstacle à la tacite reconduction (art. 1738 et 1739 du Code civil). Cela signifie que si un nouveau bail se forme par la […]

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Deux cas de figure :

Le bailleur signifie le congé :

  • Le preneur quitte les lieux. La relation locative se termine.
  • Le preneur reste dans les lieux : le congé signifié fera obstacle à la tacite reconduction (art. 1738 et 1739 du Code civil).
  • Cela signifie que si un nouveau bail se forme par la poursuite des relations locatives, ce ne sera pas aux conditions du précédent bail, soit pour neuf ans (art. 1738, in fine).
  • Le nouveau bail sera alors à durée indéterminée. Chacune des parties peut y mettre fin, à tout moment. Le préavis sera d’un mois selon l’article 1736 du Code civil.

Le bailleur ne signifie pas le congé

  • Si le preneur reste dans les lieux et que le bail est écrit, il y a une tacite reconduction régie par l’article 1738 du Code civil.
  • Par conséquent, naîtra un nouveau bail, aux mêmes conditions que le précédent. Donc pour une durée de 9 ans (art. 1738, in fine).
  • Les garanties locatives deviendront caduques (art. 1740).
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