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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Infraction d’urbanisme : remettre les lieux en état « dans la mesure du possible »

L’article 307, § 1, CoBAT prévoit les sanctions applicables aux infractions d’urbanisme, à savoir :

« 1° soit la remise en état des lieux dans leur état antérieur ou les travaux nécessaires pour leur rendre, dans la mesure du possible, leur aspect antérieur ou la cessation de l’utilisation illicite ;

2° soit l’exécution d’ouvrages ou de travaux d’aménagement, sauf lorsqu’ils concernent un bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d’inscription ou de classement;

3° soit le paiement d’une somme représentative de la plus-value acquise par le bien à la suite de l’infraction sauf lorsque l’infraction concerne un bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d’inscription ou de classement. »

Intéressons-nous à la première sanction, qui est aussi la seule possible lorsque l’infraction concerne un bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d’inscription ou de classement.

Plus précisément, quand le tribunal ordonne la remise en état, quel est la portée de l’expression « dans la mesure du possible » comme dit à l’article 307 ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 5 janvier 2005 précise ce qu’il faut entendre à ce sujet (rôle n°P041002F, www.cass.be).

La question est de savoir si, avant de prononcer cette sanction, le juge doit vérifier si la remise en état est encore possible.

Les règles en question ont été introduites par l’article 189, al. 1er, 1°, de l’OOPU du 29 août 1991.

Ce texte a été complété par l’article 20 de l’ordonnance du 13 mai 2004 de la Région de Bruxelles-Capitale portant ratification du CoBAT (Code bruxellois de l’aménagement du territoire).

C’est cet article 20 qui insère dans la disposition originaire la notion de travaux nécessaires pour restituer aux lieux, « dans la mesure du possible », leur aspect antérieur.

Cet article 20 est entré en vigueur le 8 avril 2004, mais l’ordonnance contenant cette disposition modificative n’a été publiée au moniteur belge que le 26 mai 2004 ( !).

Dans une affaire ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour de cassation du 5 janvier 2005, le fonctionnaire délégué avait demandé aux juges d’appel de condamner le prévenu à détruire les parties d’immeuble construites en violation du permis d’urbanisme qui avait été délivré.

L’arrêt déféré à la Cour de cassation s’appuyait sur les constatations d’un géomètre-expert qui avait déterminé les conditions d’une remise des lieux dans un état conforme au permis d’urbanisme.

Dans son pourvoi en cassation, le prévenu reprochait aux juges d’appel de n’avoir pas aussi vérifié la condition insérée dans l’article 307 COBAT, à savoir s’il était possible ou non de rendre aux lieux leur aspect antérieur.

La Cour de cassation le déboute en relevant :

« Mais attendu qu’au vu de l’objet de la demande dont ils (les juges d’appel) étaient saisis, ils n’avaient pas à le faire ;

Attendu qu’il ressort en effet de l’exposé des motifs de l’ordonnance du 13 mai 2004 que si l’article 189 de l’ordonnance du 29 août 1991 a été complété dans les termes rapportés ci-dessus, c’est en vue de sa coordination avec l’article 38 de l’ordonnance du 4 mars 1993 relative à la conservation du patrimoine immobilier ;

Qu’il s’en déduit que l’ordre à donner par le juge, sur la demande du fonctionnaire délégué ou du collège des bourgmestre et échevins, d’effectuer les travaux nécessaires pour, dans la mesure du possible, restituer aux lieux leur aspect antérieur, vise le cas où les travaux demandés impliquent la restauration ou la remise en place des matériaux ou objets illégalement supprimés, enlevés, altérés ou détruits, et non le cas d’une remise en état limitée à la démolition totale ou partielle d’un immeuble illégalement construit ou agrandi ;

Attendu que, contrairement à ce que le moyen soutient, l’article 189, alinéa 1er, 1°, nouveau, de l’ordonnance du 29 août 1991 n’impose pas au juge qui ordonne cette destruction totale ou partielle de constater au préalable que la démolition réclamée est possible et qu’elle aura pour effet de remettre les lieux dans leur premier état ; »

La condition d’efficacité de la sanction sur le plan urbanistique (possibilité de restituer au bien son état antérieur) n’est donc pas une condition générale.

Elle ne s’applique, finalement, que lorsqu’il convient de remettre des éléments qui n’existent plus.

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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