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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La TVA sur la commission de l’agent immobilier

Il faut distinguer deux questions :

  1. Le service d’intermédiation immobilière est-il soumis à la TVA par le fournisseur, c’est-à-dire par l’agent immobilier ?
  2. Cette TVA est-elle déductible par le client ?

Pour répondre à la première question, il faut d’abord savoir si le courtier exerce dans le Royaume de manière habituelle et à titre onéreux. Si oui, son service est en principe soumis à la TVA.

Mais il faut encore vérifier s’il s’agit d’un véritable courtier et non d’un commissionnaire (art. 13 et 20 du Code TVA).

Si l’agent immobilier conclut la cession pour son client, en son propre nom (commission), ou au nom du client (mandat), ou encore sans déclarer au nom de qui il agit,  il est considéré comme commissionnaire.

Dans ce régime, le commissionnaire est considéré comme ayant acheté et revendu, même s’il n’est payé que par une commission.

Cette commission suit donc le sort de l’opération conclue (vente d’un immeuble non neuf). Si cette opération n’est pas soumise à la TVA, la commission ne le sera pas non plus.

Or la vente d’un immeuble non neuf est dans le champ mais elle est exonérée (art. 44, § 3, 1°, a CTCVA) ; la commission du commissionnaire ne sera donc pas soumise à la TVA puisque le commissionnaire sera traité comme s’il achetait et revendait.

Cela vaut pour le commissionnaire, qui vend en son nom ou au nom du client, ou encore sans dire pour qui il intervient.

Mais si l’agent est un vrai courtier, qui se contente de mettre des personnes en rapport, lesquelles réalisent seules la vente, cet agent n’est pas un commissionnaire.

Son service est soumis à la TVA.

Il en va de même de l’agent immobilier investi d’une simple mission de recherche immobilière (présenter des candidats acquéreurs au  propriétaire).  

C’est ainsi dans la plupart des cas ; nous dirons donc qu’en principe l’intermédiation de l’agent immobilier est soumise à la TVA.

Pour répondre à la deuxième question, il faut savoir si le service de courtage est utilisé à des fins professionnelles et dans le cadre d’une activité dans le champ de la TVA et non exonérée.

Une vente d’immeuble non neuf est exonérée en sorte que l’administration peut considérer que la TVA sur un service acquis pour réaliser une opération exonérée n’est pas déductible (art. 45, § 1, CTVA).

Cette position est-elle totalement fondée ?

Non. Tentons une comparaison entre la vente d’un immeuble non neuf et la cession d’une participation par une société.

Dans les deux cas, il s’agit d’une opération dans le champ mais exonérée. En conséquence, ces opérations ne permettent pas de déduire la TVA sur d’éventuels frais supportés à cette occasion.

Mais dans un arrêt du 29 octobre 2009 (AB SKF, aff. C-29/08), la Cour de justice observe que la vente de participations peut être nécessaire à la gestion d’un groupe de sociétés. 

La CJUE ajoute alors que si la vente des participations en elle-même est exemptée de TVA, en revanche il serait possible de déduire la TVA grevant les frais généraux de gestion du groupe, dans la mesure où ces frais ne sont pas spécifiquement liés à la cession des participations.

Pour poursuivre la comparaison avec la vente d’un immeuble, on peut parfaitement imaginer que cette vente est nécessaire à l’activité (non exemptée) de la société ; par exemple pour dégager des liquidités pour réaliser un investissement, ou pour reconstituer le fonds de roulement nécessaire à l’activité.

En ce sens, on pourrait rattacher les frais de l’agence intervenue dans la vente de l’immeuble non neuf avec l’activité générale de la société, débordant ainsi la seule vente de l’immeuble.

En ce cas, la TVA sur la commission d’agence est déductible.

Il faut cependant se méfier des comparaisons car la Cour de justice a relevé, dans l’affaire AB SFK, que toutes les opérations sur actions ne sont pas exemptée. En effet, l’immixtion directe dans la gestion de filiales est une activité économique soumise à TVA et qui donne droit à déduction de la TVA.

Est-ce cela qui a principalement motivé l’arrêt, je ne le pense pas. La Cour a voulu affirmer le principe de neutralité par un raisonnement qui dépasse le seul cas de la cession de participation.

On pourrait donc considérer que la TVA sur la commission d’agence sera bien déductible si la vente de l’immeuble non neuf s’inscrit dans l’activité (non exemptée) de la société et si elle sert cette activité.

 

Enfin, inutile de préciser que si l’immeuble est neuf, sa vente intervient en régime TVA en sorte que la TVA sur la commission d’agence est évidemment déductible.

Si l’immeuble est situé à l’étranger, l’opération de courtage entre un agent belge et un client belge sera taxée à l’étranger (art. 21 et 21bis). Il faut faire une déclaration sur place et y acquitter la TVA.

Et la TVA payée à l’étranger n’est pas déductible en Belgique. Elle peut être récupérable à certaines conditions.

Pour résumer, tout dépend de la nature exacte de l’intervention du courtier. S’il est un vrai courtier, son service est taxé à la TVA.

S’il s’agit d’une vente d’un immeuble non neuf, il existe un risque que l’administration « sorte » cette opération de l’activité courante du client et estime que cette TVA n’est  pas récupérable en raison de la destination du courtage à une opération exonérée.

Mais si le vendeur peut prouver le lien entre le courtage et l’activité générale du vendeur, il pourra revendiquer la déduction de la TVA sur le courtage

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Un conducteur de train à la SNCB passe ses loisirs à travailler dans des immeubles qui lui sont propres. Il est marié en régime légal de communauté. Après divorce, lors du partage de la communauté, son ex épouse réclame une récompense à la communauté. Elle estime que la force de travail est une valeur patrimoniale […]

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Un conducteur de train à la SNCB passe ses loisirs à travailler dans des immeubles qui lui sont propres. Il est marié en régime légal de communauté.

Après divorce, lors du partage de la communauté, son ex épouse réclame une récompense à la communauté.

Elle estime que la force de travail est une valeur patrimoniale qui doit enrichir la communauté puisque les revenus du travail dont communs (art. 1405 du Code civil).

Si cette force de travail s’exerce dans le cadre de relations professionnelles, elle se matérialise par la perception de revenus communs.

En revanche, si cette force de travail s’exerce dans le cadre de travaux d’amélioration d’un bien propre, la communauté s’en trouve appauvrie car la force de travail a vocation à profiter au patrimoine commun.

D’où la demande de récompense de Madame, due par le patrimoine propre de Monsieur à la communauté.

La Cour d’appel de Liège donne raison à Madame mais son arrêt est heureusement cassé par la Cour de cassation (29 juin 2017, rôle n° C.13.0376.F, www.juridat.be).

La Cour de cassation constate en effet que Monsieur n’avait pas manqué à son obligation de contribuer aux charges du mariage et que les travaux litigieux avaient été réalisés durant ses temps de loisir.

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