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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Mandat et fonction dans la copropriété

On peut se demander si certaines fonctions dans la copropriété doivent être exercées par le copropriétaire personnellement ou s’il peut se faire représenter par un mandataire.

L’article 577-8/1 du Code civil porte sur le conseil de copropriété.

La disposition précise que « ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2 (…). »

L’expression prête à confusion ; on la comprend mieux en néerlandais : « deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, (…). »

La question se pose de savoir si la précision que le conseil est seulement composé de copropriétaires, signifie qu’un copropriétaire élu au conseil ne peut y siéger par mandataire.

Le problème ne se pose à l’évidence que si le mandataire n’est pas, lui-même, copropriétaire.

La composition du conseil découle d’un amendement n° 29 de Madame Defraigne et de Monsieur Delpéré, lors de la procédure d’évocation par le Sénat.

Les auteurs s’expliquent comme suit :

« Dans la philosophie générale de la loi qui vise à assurer une plus grande transparence dans la gestion de la copropriété mais également une participation effective des copropriétaires dans cette gestion, il est indispensable que le conseil de copropriété soit composé exclusivement de copropriétaires. »

Lorsque cet amendement a été discuté, le sénateur Vandenberghe s’est demandé s’il n’était pas inutile puisque, selon lui, la loi de 1994 s’opposait à ce que le conseil de gérance soit composé de tiers.

On sait que c’est inexact, mais c’est manifestement t ce que croyait ce sénateur.

La discussion s’est portée sur le fait que le terme « copropriétaire » pouvait aussi viser le nu-propriétaire ou l’usufruitier du lot.

Il n’a pas été question de la représentation du copropriétaire élu au conseil par un mandataire.

Qu’en est-il alors ?

Sauf pour les actes de caractère strictement personnel (divorcer ou rédiger un testament par exemple), on peut toujours se faire représenter par un mandataire pour poser des actes juridique, sauf dans deux cas :

  • Si la loi l’exclut,
  • Si l’acte à poser relève déjà d’une délégation ou d’une mission intuitu personae.

En l’occurrence, l’esprit de la loi ou l’intention du législateur, est clairement d’impliquer personnellement les copropriétaires dans la gestion de la copropriété.

Mais le texte n’interdit nulle part le recours à un mandataire.

Et du reste, le mandat n’est pas forcément inconciliable avec l’implication du mandant dans la gestion de la copropriété.

Un mandant n’est pas forcément une personne qui se désintéresse de son affaire, mais au contraire il se fait assister par un mandataire plus expérimenté.

On retiendra donc que la loi n’exclut pas la représentation au conseil, en sorte que l’on appliquera la règle générale que l’on peut se faire représenter pour poser des actes juridiques.

Reste à savoir si la désignation d’un copropriétaire pour siéger au conseil de copropriété ne constitue pas une mission intuitu personae.

Tout dépend de la nature de la délibération et de la motivation des membres de la première assemblée générale.

Un copropriétaire peut être envoyé au conseil pour ses compétences particulières, auquel cas cette désignation pourrait être, mais pas nécessairement, donnée personnellement ce qui exclut qu’il puisse se faire représenter au conseil.

Chaque cas est donc différent et, en principe, la représentation au conseil n’est pas interdite sauf choix personnalisé.

Il en va de même pour la fonction de président de l’assemblée.

L’article 577-6, § 5, alinéa 1, du Code civil pose que « l’assemblée générale est présidée par un copropriétaire. »

Le commentaire des articles, dans la proposition de loi dit sobrement « il apparaît par ailleurs logique que la présidence de l’assemblée générale soit obligatoirement assurée par un copropriétaire » (Doc. 52-0684/001).

Le régime des procurations en matière de copropriété a été longuement discuté, et réglementé, mais jamais sur ce point.

Et il s’agit seulement de la représentation du copropriétaire à l’assemblée. Rappelons que la loi prévoit :

  • La procuration désigne nommément le mandataire.
  • La procuration ne peut concerner qu’une seule assemblée générale sauf si elle est notariée.
  • Pas de procuration pour plus de voix que la somme des voix des autres copropriétaires.
  • Pas plus de trois procurations par personne sauf si elle ne vote pas pour plus de 10 % du total.
  • Le syndic ne peut être mandataire d’un copropriétaire à l’assemblée générale.

Sur le sujet qui nous occupe, la loi est muette.

Le même raisonnement que celui développé plus haut peut donc être proposé.

On peut penser qu’un mandataire d’un copropriétaire peut présider l’assemblée, s’il agit comme représentant du copropriétaire et non personnellement.

Cela ne cadre certainement pas avec l’esprit de la loi mais ce n’est pas interdit par la loi.

Dans la pratique il n’est pas rare que les syndics déconseillent aux copropriétaires de désigner un président d’assemblée représenté par un mandataire.

A mon avis, cette position n’est pas conforme à la loi.

Il en va de même du fonctionnement du conseil. Un membre du conseil peut en pratique se faire représenter par un mandataire.

Commentaires

facebook comments:

  1. xx #

    Bonjour,

    Merci d’avoir traité cette question qui, justement, m’intéresse pour le moment (plus spécialement le cas de la présidence)

    J’ai un doute :

    Alors que le législateur a pris soin d’affirmer expressis verbis l’acceptation de la représentation d’un copropriétaire tant pour les conditions de quorum que de vote, il ne l’a pas fait pour la présidence de l’AG (article 577-6, § 5, 7 et 8 Cciv).

    Ne doit-on pas en conclure que la lettre de la loi exclut donc, en l’état (certes implicitement seulement mais est-ce important ?) que la présidence soit exercée par un mandataire ?

    Si on en doutait, les travaux préparatoires le confirment à vous lire, le législateur ayant par là eu le souci d’instaurer un seuil minimal de participation en personne des copropriétaires aux processus de prises de décision. Non ?

    septembre 2, 2011
  2. Le président n’est pas le mandataire.
    Le président est le copropriétaire représenté par un mandataire.

    septembre 2, 2011
  3. Serge Boute #

    L’analyse ci-dessus suppose implicitement que le copropriétaire est une personne physique. Qu’en est-il quand le propriétaire d’un lot privatif est une société? Dans un tel cas, il n’y a aucune possibilité de participation personnelle: il ne peut y avoir qu’un mandataire. Si on réservait la présidence de l’AG ou la participation au CC copropriété personnellement aux copropriétaires, cela induirait une discrimination entre co-propriétaires.

    D’autre part, en cas de division du droit de propriété d’un lot privatif, les intéressés doivent désigner leur mandataire mais la loi ne spécifie pas que cela doit être l’un d’entre eux. Si ce mandataire n’est pas un des co-propriétaires de ce lot, il serait a priori exclu de la présidence de l’AG et de la participation au CC. Cela me semble à nouveau discriminatoire.

    Qu’en pensez-vous?

    décembre 12, 2012

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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