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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bientôt une nouvelle norme IAS 17 pour la location d’immeuble

Les IAS/IFRS (International Accounting Standards/International Financial Reporting Standards) constituent des standards comptables internationaux définis par l’IASB (International Accounting Standards Board).

Ces normes sont destinées aux entreprises cotées en bourse ou faisant appel à des investisseurs afin d’harmoniser la présentation de leurs états financiers.

Parmi ces standards comptables, il existe une norme l’IAS 17 qui s’applique à la location d’un immeuble.

En août 2010, l’IASB a lancé un exposé-sondage sur l’évolution de cette norme.

Les réactions devaient être communiquées pour le 15 décembre 2010 ; il y eu environ 800 réponses et diverses polémiques ont surgi.

L’objectif est de ne plus traiter les locations comme des transactions de financement hors bilan.

On sait que les loyers n’apparaissent que comme charges ou recettes dans le compte de résultat, rien ne figurant au bilan.

Or le locataire reçoit un droit de jouissance qui est un actif et qui peut être activé au bilan.

Sa dette de  loyer sur la durée du bail peut être portée au passif du bilan.

C’est pareil pour le bailleur qui a une dette correspondant à la jouissance de son preneur et une créance de loyer.

En d’autres termes, pourquoi ne pas traiter la location comme le leasing ; c’est la proposition de modification de la norme IAS 17.

Il existe cependant des difficultés d’application, notamment pour les options de renouvellement et de leur durée de prise en considération.

On comprend que cette méthode de comptabilisation ne change en principe rien au compte de résultat. En revanche, le total bilan est augmenté.

L’existence au passif de la dette des loyers sur toute la durée du bail peut présenter une dégradation du ratio d’indépendance du capital (rapport entre les dettes envers les tiers et les fonds propres), même si ce passif est contrebalancé par une créance de droit de jouissance à l’actif.

Cela peut générer des difficultés de financement bancaire pour les locataires.

La méthode provoque aussi des difficulté d’évaluation, notamment pour les contrat à durée indéterminée.

Un régime simplifié existe pour les contrat à court terme.

Le projet prévoit que tous les baux en cours à la date d’application seront assujettis à la nouvelle norme de comptabilisation. Le preneur et le bailleur devront donc adopter une approche rétrospective.

L’IASB prévoyait de publier la nouvelle IFRS d’ici la fin de juin 2011, sans préciser sa date d’entrée en vigueur.

Récemment, L’IASB a annoncé qu’elle poursuivait sa collaboration sur le sujet avec divers partenaires nationaux.

Enfin, le 24 août 2011, l’IASB a annoncé qu’elle prévoyait un réexposé pour les contrats de location au 4ème  trimestre 2011, pour une norme finale en 2012.

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La force de travail et la communauté légale

Un conducteur de train à la SNCB passe ses loisirs à travailler dans des immeubles qui lui sont propres. Il est marié en régime légal de communauté. Après divorce, lors du partage de la communauté, son ex épouse réclame une récompense à la communauté. Elle estime que la force de travail est une valeur patrimoniale […]

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Un conducteur de train à la SNCB passe ses loisirs à travailler dans des immeubles qui lui sont propres. Il est marié en régime légal de communauté.

Après divorce, lors du partage de la communauté, son ex épouse réclame une récompense à la communauté.

Elle estime que la force de travail est une valeur patrimoniale qui doit enrichir la communauté puisque les revenus du travail dont communs (art. 1405 du Code civil).

Si cette force de travail s’exerce dans le cadre de relations professionnelles, elle se matérialise par la perception de revenus communs.

En revanche, si cette force de travail s’exerce dans le cadre de travaux d’amélioration d’un bien propre, la communauté s’en trouve appauvrie car la force de travail a vocation à profiter au patrimoine commun.

D’où la demande de récompense de Madame, due par le patrimoine propre de Monsieur à la communauté.

La Cour d’appel de Liège donne raison à Madame mais son arrêt est heureusement cassé par la Cour de cassation (29 juin 2017, rôle n° C.13.0376.F, www.juridat.be).

La Cour de cassation constate en effet que Monsieur n’avait pas manqué à son obligation de contribuer aux charges du mariage et que les travaux litigieux avaient été réalisés durant ses temps de loisir.

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