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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Préemption et droits d’enregistrement

Une vente d’immeuble intervient entre deux parties. Or une tierce partie dispose d’un droit de préemption, et elle exerce son droit.

Que deviennent les droits d’enregistrement sur la vente initiale, déjà payés par l’acquéreur ?

Un arrêt de la Cour d’appel de Gand, du 16 mai 2006, nous rend attentif à cette question.

Dans cette affaire, le tribunal puis la Cour ont jugé que le droit de préemption doit être considéré comme une condition résolutoire de la vente, qui est remplie par l’exercice qui en est fait.

Fort bien, mais l’on sait que pour obtenir la restitution des droits acquittés, il faut agir en justice en résolution de la vente, dans l’année du compromis (art. 209 CDE).

C’est du moins le cas à Bruxelles.

En région flamande et en Wallonie, la résolution de la convention peut intervenir, avant l’acte authentique, par un avenant de dissolution enregistré au droit de 10 €.

Le décret flamand est en vigueur depuis le 1er novembre 2007. En Wallonie, ce système existe depuis 1er juillet 2009. Pas encore à Bruxelles, hélas.

Revenons à notre affaire jugée en Flandre mais concernant une vente antérieure au décret du 23 novembre 2007.

Dans l’affaire en question, l’acheteur avait payé les droits avant de voir la vente remise en cause par le tiers titulaire exerçant son droit de préemption.

L’acheteur avait cité en passation d’acte et subsidiairement en restitution de l’acompte.

Le jugement avait constaté l’accomplissement de la condition résolutoire, mais le demandeur n’avait pas demandé lui-même la résolution judiciaire de la vente.

L’administration a refusé la restitution des droits car les conditions de l’article 209 CDE n’étaient pas réunies.

Elle a obtenu gain de cause car l’article 209, 3° CDE doit être interprété de manière stricte.

Une action en résolution ne se confond pas avec la constatation de la réalisation d’une condition résolutoire.

La situation contraint donc l’acheteur à agir en résolution pour obtenir la restitution des droits déjà acquittés.

Cette situation est singulière : pour obtenir restitution des droits, il doit demander la résolution d’une vente qui est rétroactivement mise à néant par la condition résolutoire que constitue l’exercice du droit de préemption par le tiers … !

Le juge peut-il constater que l’action est sans objet en raison, justement, de l’effet de la condition résolutoire ?

A mon avis, cela n’empêche pas l’acheteur de demander la résolution du contrat pour inexécution de la garantie d’éviction.

Le juge peut en effet prononcer la résolution d’une convention déjà dissoute pour une autre cause (Cass., 19 mai 2011).

Cette jurisprudence conserve toute son actualité à Bruxelles. Dans les autres Régions aussi, mais seulement si l’acte est déjà passé.

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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