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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bail commercial : enregistrer le renouvellement

Le locataire commercial peut demander le renouvellement de son bail entre le 18ième et le 15ième mois qui précède l’expiration du bail, en respectant les formes de l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux.

Il sollicite donc le renouvellement de son bail par lettre recommandée, et il l’obtient, soit que le bailleur ne réponde pas, soit qu’un accord soit exprimé par lettre.

Après la prise de cours du renouvellement, ce locataire est-il encore protégé contre l’expulsion en cas de vente du bien loué ? Non, par nécessairement.

Le renouvellement n’est pas une prolongation, ni une prorogation. Le bail renouvelé est un nouveau bail, un bail différent du bail initial.

La date certaine du bail initial ne s’étend pas au bail renouvelé (Cass., 11 juin 1966, Pas., I, 1966, p. 1326 ; Cass., 11 septembre 1987, Pas., I, 1988, p. 41).

Il est donc fréquent que le bail renouvelé n’ait pas date certaine même si le bail initial a été enregistré.

Quelles sont les conséquences de cette situation ?

Si le preneur occupe depuis plus de six mois, son bail fût-il renouvelé sera inopposable à l’acquéreur selon le droit commun (art. 1743 du Code civil) mais le preneur sera tout de même protégé par l’article 12, alinéa 2, de la loi.

Cela signifie que l’acquéreur ne pourra l’expulser que moyennant un préavis d’un an, notifié dans les trois mois de l’acquisition, et en respectant les conditions de l’article 16, I, 1° à 4° de la loi.

En revanche, si le preneur occupe par bail renouvelé depuis moins de six mois, ni l’article 1743 du Code civil ni l’article 12 précité ne protégeront le preneur. L’acquéreur pourra l’expulser.

D’où l’intérêt de donner date certaine au renouvellement.

En effet, le bail qui a date certaine est entièrement opposable à l’acquéreur (art. 1743 du Code civil) si le bail ne contient pas une clause de faculté d’expulsion.

Et si le bail contient une pareille clause, le preneur par bail dont la date est certaine ou occupant depuis plus de six mois bénéficiera de la protection relative de l’article 12, comme expliqué plus haut.

Le bail renouvelé pourra donc se trouver dépourvu de date certaine vis-à-vis d’un acquéreur en cas de vente dans les six premiers mois du nouveau bail.

Cette période, on l’a vu, est donc risquée.

C’est pourquoi, il est conseillé d’enregistrer la demande de renouvellement pour conférer date certaine au bail renouvelé (M. La Haye et J. Vankerckhove, Les Novelles, Droit civil T VI, Le louage de choses, volume II, Les baux commerciaux, n° 1733, p. 183).

Comment enregistrer ? En effet ce qui est présenté à l’enregistrement est un acte, c’est-à-dire une convention.

La notion d’ « acte » dont question à l’article 19, 3°, CDE vise en réalité tous écrits, y compris les lettres, qui constituent ensemble le titre ou la preuve littérale parfaite d’un bail d’immeubles situés en Belgique (Bruxelles, 3 mars 1938, Rec. gén. en., n° 17.960).

L’administration admet que lorsqu’un preneur sollicite par lettre recommandée le renouvellement de son bail et que le bailleur marque son accord au preneur par une autre lettre recommandée, ces écrits constituent ensemble la preuve littérale parfaite d’une convention de bail et permettent la perception du droit proportionnel.

Le cas échéant, chacune des parties peut présenter à la formalité de l’enregistrement l’original de la lettre reçue par elle et un duplicata signé de la lettre qu’elle a adressée à l’autre partie.

Si enfin une convention de renouvellement est conclue, elle pourra aisément être présentée à la formalité de l’enregistrement.

Il est donc conseillé de faire enregistrer le renouvellement pour éviter les risques que présentent une vente dans les six premiers mois du nouveau bail.

Terminons par deux précisions.

Le preneur expulsé par l’acquéreur dispose d’un recours contre le vendeur, bailleur originaire. En effet, ce dernier s’est engagé dans le bail à faire jouir paisiblement son locataire pendant la durée du bail.

Si le vendeur a fait souscrire dans le contrat de vente de l’immeuble une clause d’entretien du bail, le preneur sera protégé contre l’expulsion, même si son bail n’a pas été enregistré.

Commentaires

facebook comments:

  1. Madeleine de Wilde #

    Cher Confrère,
    Vous écrivez ci-dessus ; « c’est pourquoi il est conseillé d’enregistrer la demande de renouvellement ». donc avant même que le bailleur n’ait donné sa réponse, éventuellement négative ?
    Merci de ce que vous voudrez bien me dire.
    Bien confraternellement,
    M. de Wilde.

    janvier 13, 2013
    • Si le bailleur ne répond pas, il faut enregistrer la demande (certains receveurs refusent au motif de ce qu’une lettre n’est pas un « acte »).
      S’il accepte par écrit, on enregistre les deux lettres.
      Si le bailleur refuse, il y a une procédure et la citation comme le jugement est enregistré.
      Si le refus aboutit à une transaction, c’est cette convention que l’on enregistre.

      janvier 14, 2013
  2. ben #

    Si la lettre de renouvellement n’est pas enregistrée et que l’on veut mettre fin au bail ainsi renouvellé, doit-on respecter la règle du triennat et le préavis de 6 mois?
    Merci

    juillet 20, 2015

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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