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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La PEB à Bruxelles est enfin sur les rails

Bref rappel historique

A l’origine se trouve la directive européenne (2002/91/CE) sur la performance énergétique des bâtiments.

Pour rencontrer les objectifs de Kyoto et assurer la transparence, donc la fluidité, du marché immobilier européen, la directive prévoit un outil uniforme de comparaison de la performance énergétique des bâtiments.

La directive prévoit :

  • Une méthodologie commune du calcul de la performance énergétique intégrée des bâtiments,
  • Des normes minimales de performance énergétique pour la construction des bâtiments neufs et pour la rénovation lourde des bâtiments existants,
  • La certification de la performance énergétique des bâtiments neufs et existants lors de la vente et de la location,
  • L’affichage de la certification de la performance énergétique dans les bâtiments publics,
  • Le contrôle régulier des chaudières et des climatisations et l’évaluation de ces installations de plus de 15 ans.

La performance énergétique d’un bâtiment est la quantité d’énergie effectivement consommée pour répondre aux différents besoins liés à une utilisation standardisée du bâtiment.

Cela concerne le chauffage, l’eau chaude, la ventilation, l’éclairage, etc.

La réglementation

En Région de Bruxelles-Capitale, le texte de base est l’ordonnance du 7 juin 2007.

L’arrêté du gouvernement du 19 juin 2008 a prévu l’entrée en vigueur de la PEB aux bâtiments neufs au 2 juillet 2008.

L’arrêté du 27 mai 2010 a prévu la certification des bâtiments publics et son affichage au 1er juillet 2010 pour certains bâtiments et au 1er juillet 2011 pour les autres.

L’arrêté du 3 juin 2010 a défini les exigences PEB applicables aux systèmes de chauffage pour le bâtiment lors de leur installation et pendant leur exploitation (plus de 20kW), entré en vigueur dès le 1er janvier 2011.

Ce qui manquait était la réalisation du certificat de PEB pour les bâtiments non neufs et la publicité de cette PEB lors de la vente ou la location.

Trois arrêtés du Gouvernement bruxellois, du 17 février 2011 (M.B. 1er mars 2011) ont réglementé :

  • La certification pour les habitations individuelles,
  • La certification pour les unités tertiaires,
  • L’agrément des certificateurs.

Les bâtiments existants

Pour les bâtiments existants, on connait le principe : tout bâtiment qui sera vendu, ou attribué à un nouveau locataire doit être certifié quant à ses qualités énergétiques.

Cette certification est matérialisée par un certificat de performance énergétique ou certificat PEB, reprenant le résultat du calcul de l’efficience énergétique totale du bâtiment.

Ce certificat a une durée de 10 ans et contient des valeurs de référence qui permettent l’évaluation de la performance énergétique du bâtiment.

Le certificat doit être établi par un certificateur agréé. Le certificat est le résultat, exclusivement, de l’application d’un logiciel mis à disposition par l’administration et du protocole déterminant la manière d’utiliser le logiciel, également mis à disposition par l’administration.

L’intérêt du certificat est de permettre au futur locataire ou à l’acquéreur de mieux déterminer le coût énergétique d’un bâtiment et ainsi de comparer ce coût avec celui d’autres biens.

En offrant cette possibilité de comparaison, le certificat de performance énergétique apporte plus de transparence au marché de l’immobilier. Il joue un rôle déterminant dans l’appréciation de la valeur d’un bien.

Qui réalise la certification ?

  • Habitation individuelle : Le certificateur résidentiel.
  • Unité tertiaire : le certificateur tertiaire.

Données

  • Habitation individuelle : celles recueillies par le logiciel à l’exclusion des données relatives à l’éclairage et l’ascenseur.
  • Unité tertiaire : à l’exclusion de l’ascenseur.

Des données d’une habitation identique peuvent être utilisées.

Locaux adjacents

Pour les habitations individuelles, on inclut les données des locaux adjacents lorsque leur superficie totale est inférieure à 75 m² et à celle de l’habitation individuelle.

Délai de délivrance

  • Habitation individuelle : le certificat est remis dans les 10 jours ouvrables de la visite in situ.
  • Unité tertiaire : le certificat est remis dans les 20 jours ouvrables de la visite in situ.

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L’article 25 de l’ordonnance

« Toute personne qui, pour son compte ou à titre d’intermédiaire, met en vente un bâtiment dans les conditions prévues à l’article 18, § 2, offre de constituer sur le bâtiment un droit réel visé à l’article 18, § 2 ou offre de donner le bâtiment en location ou en leasing immobilier doit :

  1. indiquer, sans équivoque, dans la publicité y relative, la performance énergétique du bien;
  2. fournir gratuitement, à toute demande, copie du certificat PEB.
  3. s’assurer de ce que les informations relatives au certificat PEB soient présentes dans l’acte de transaction immobilière visée à l’article 18, § 2.

§ 2 Le Gouvernement peut préciser les modalités de publicité relatives au certificat PEB, notamment le contenu des informations relatives au certificat PEB présentes dans l’acte de transaction. »

Ce qui suit constitue la manière dont le Gouvernement a exécuté l’article 25.

Informations relatives au certificat PEB dans la publicité :

  • Classe énergétique,
  • Émissions annuelles de CO2 de l’habitation individuelle ou de l’unité tertiaire.

Informations relatives au certificat PEB dans l’acte :

  • Classe énergétique,
  • Émissions annuelles de CO2 de l’habitation individuelle ou de l’unité tertiaire,
  • déclaration des parties qu’elles ont chacune reçu copie du certificat PEB valide
  • déclaration de l’acquéreur qu’il a reçu l’original du certificat PEB, sinon le notaire avertit l’IBGE dans les 15 jours de l’acte.
  • Vente publique : le certificat PEB est annexé au cahier des charges.

A partir de quand ?

Résidentiel

  • Vente d’une habitation individuelle (donc aussi un appartement) : 1er mai 2011.
  • autres types de transactions (vente même partielle, location, leasing immobilier, établissement d’un droit réel entre vifs à l’exception des servitudes, établissement d’hypothèque, contrats de mariage et leurs modifications) : 1er novembre 2011.

Unité tertiaire

  • Affectation Bureaux et services, d’une superficie supérieure à 500 m² : 1er mai 2011.
  • Autres types de transactions d’affectation bureaux et services, d’une superficie supérieure à 500 m² : 1er novembre 2011.
  • Autres unités tertiaires : 1er janvier 2013.

Classe énergétique

Mesurée en unités en kWh d’énergie primaire au m² par an (kWhEP/m²/an).

Habitation individuelle Unité tertiaire
A+                                <          0 

A          de        1          à          17

A-         de        18        à          34

B+        de        35        à          52

B          de        53        à          69

B-         de        70        à          87

C+        de        88        à          104

C          de        105       à          122

C-         de        123       à          139

D+       de        140       à          156

D         de        157       à          174

D-        de        175       à          191

E+        de        192       à          208

E          de        209       à          226

E-         de        227       à          243

F          de        244       à          295

G         >          295

A+                                =          0 

A          de        1          à          31

A-         de        32        à          61

B+        de        62        à          93

B          de        94        à          124

B-         de        125       à          155

C+        de        156       à          186

C          de        187       à          217

C-         de        218       à          248

D+       de        249       à          279

D         de        280       à          310

D-        de        311       à          341

E+        de        342       à          372

E          de        373       à          403

E-         de        404       à          434

F          de        435       à          527

G         >          52

Définitions

Habitation individuelle :

Ensemble de locaux (visés à l’article 5, § 1er, al. 2, a), de l’Ordonnance, c’est-à-dire les « les habitations individuelles de différents types ») destinés au logement, et disposant des équipements d’habitation nécessaires pour fonctionner de manière autonome, c’est-à-dire disposant au moins d’une cuisine, de toilettes et d’une salle de bains, tel que par exemple les maisons unifamiliales, les appartements, les studios, les appart-hôtel, les flat-hôtel.

Les immeubles à appartements visés à l’article 5, § 1er, al. 2, b) sont considérés comme des bâtiments comprenant plusieurs habitations individuelles.

Bureaux et services :

Ensemble de locaux qui sont affectés :

  • soit aux travaux de gestion ou d’administration d’une entreprise, d’un service public, d’un indépendant ou d’un commerçant ;
  • soit à l’activité d’une profession libérale;
  • soit aux activités des entreprises de service intellectuel, en ce compris les activités des entreprises de service et de production de biens immatériels comme des logiciels ou des multimédias. Par exemple : les bureaux de poste, de téléphone, les établissements financiers, les juridictions et les administrations publiques, les cours et tribunaux et leurs greffes, ainsi que tout lieu accueillant les assemblées, les conseils des divers organismes représentant les institutions publiques, les laboratoires.

Ces définitions figurent en annexe I de l’arrêté du Gouvernement du 21 décembre 2007).

Unité tertiaire :

Ensemble de locaux adjacents se trouvant dans le même bâtiment et ayant une ou plusieurs affectations, à l’exception des habitations individuelles, telles que définies à l’annexe 1re de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 21 décembre 2007 déterminant des exigences en matière de performance énergétique et de climat intérieur des bâtiments

Cette définition est donnée par l’arrêté du Gouvernement du 17 février 2011.

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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