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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Qu’est-ce qu’un intérieur d’îlot et que peut-on y faire ?

1. S’il existe un Plan Particulier d’Affectation du Sol (PPAS) ou un Règlement Communal d’Urbanisme (RCU), l’intérieur d’îlot correspond à l’espace au-delà de la profondeur de construction définie par le plan ou le règlement.

A défaut, c’est le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) qui fixe la profondeur maximale des constructions comme suit:

  • ne pas dépasser les 3/4 de la profondeur du terrain hors zone de recul ;
  • si une des deux parcelles mitoyennes est bâtie : ne pas dépasser de plus de 3 m la profondeur de la construction voisine (une profondeur supérieure est admise si un retrait latéral d’au moins 3 m est respecté) ;
  • si les deux parcelles mitoyennes sont bâties : ne pas dépasser la profondeur de la construction voisine la plus profonde ; ne pas dépasser de plus de 3 m la profondeur de la construction voisine la moins profonde.

Une profondeur supérieure est admise si un retrait latéral d’au moins 3 m est respecté.

La zone de cours et jardin comporte une zone perméable, en pleine terre et plantée, au moins égale à 50 %.

2. Les intérieurs d’îlot contiennent généralement:

  • de la végétation (pelouse, arbres, haies, potagers, …) ;
  • des pièces d’eau (étangs, fontaines, …) ;
  • des chemins ;
  • des terrasses ;
  • des abris de jardins ;
  • des clôtures ;
  • des piscines ;
  • des jeux pour les enfants.

3. Les actes et travaux entrepris en intérieur d’îlot doivent, en priorité :

  • améliorer les qualités végétales (ex : plantations d’espèces indigènes du type chênes, tilleuls, …) ;
  • améliorer les qualités minérales, esthétiques et paysagères (ex : plantations diversifiées, matériaux de qualité, etc.) ;
  • favoriser le maintien ou la création de surfaces en pleine terre (plutôt que plantations en pots).

Cela ne veut pas dire qu’on ne peut jamais construire en intérieur d’îlot.

Les actes et travaux devront cependant respecter les prescriptions du Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS) selon que l’intérieur d’îlot se situe en zone d’habitat, en zone de mixité, en zone d’espaces verts, etc.

4. Pour la réalisation de ces travaux  un permis d’urbanisme est nécessaire, sauf pour :

  • les travaux de plantations ;
  • l’abattage d’arbres morts ;
  • l’aménagement d’une terrasse ou d’un chemin dans un jardin pour autant que la modification du relief du sol ne dépasse pas 50 cm ;
  • la construction d’une piscine non couverte ou d’une mare décorative de moins de 20 m²  placée à plus de 2 m des terrains voisins ;
  • la construction d’un abri de jardin de moins de 9 m² et n’excédant pas 3 m de hauteur.

Un permis est toujours requis si les travaux concernent un bien classé ou s’ils dérogent aux prescriptions d’un Règlement d’Urbanisme, du Plan Particulier Aménagement du Sol ou d’un Permis de Lotir.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Bxlouest #

    Depuis des mois, je consulte votre site. Bravo pour sa conception et les infos!
    Habitant l’ouest de Bxl, les promoteurs se jettent sur nos intérieurs d’ilots afin de les  » urbaniser » et d’y créer du logement. Le Pras qualifie les ilots comme zone d’habitation. Les règlementations sont pauvres pour ses  » poumons de la ville ». Les promoteurs font agilement des divisions parcellaires (trafiquées) par gèomètre expert en lieu et place de lotir (créent un nouveau terrain, revendent des nouvelles parcelles). A l’enquête publique, on présente des demande de permis  » pièce par pièce ‘, avec des N° de police en discordance avec la matrice cadastrale. Bien d’autre faits sont dénoncés clairement mais les membres ne tiennent pas compte de vos observations et réclamations. Les infos du cadastre ne sont pas joint au dossier. Le dossier englobe la division, le cadastre, les actes notariaux et tous les règlements (RRU, Cobat, Pras). Les habitants et riverains ne peuvent juger du bon aménagement. Il est grand temps que l’urbanisme à Bruxelles fasse preuve de bonne gouvernance et prend action contre la délinquance voir la criminalité urbanistique. N’étouffons pas Bruxelles!

    juin 30, 2011

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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