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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Une société achète un immeuble pour l’occuper, mais il est loué

Une société acquiert un immeuble occupé par un locataire protégé par la loi sur le bail de résidence principale. Que peut faire la société pour recouvrer la jouissance du bien ?

Si le bail n’est pas enregistré et a moins de six mois, ce bail ne lui est pas opposable. Mais c’est rarement le cas.

La société acquéreuse peut donner congé, à tout moment dit la loi du 20 février 1991 (art. 9, alinéa 3), mais en respectant un préavis de trois mois et en notifiant le congé dans les trois mois de l’acte authentique de vente.

Il est en effet acquis que ce congé peut être donné par une société (Cass. 17 septembre 1993, Pas. 1993, I, p. 706 ; A. Van Oevelen, De wet van 22 december 1989 op de bescherming van de gezinswoning, R.G.D.C., 1990, p. 183-269, n° 29).

Mais ce n’est pas suffisant. Il faut aussi que la société respecte les conditions de l’article 3, § 2, 3 et 4 de la loi du 20 février 1991 auquel renvoie l’article 9.

Parmi ces motifs, il y a d’abord l’occupation personnelle ; la société peut certes invoquer ce motif pour son compte, mais à la condition d’installer son siège social ou d’exploitation dans le bien dans l’année du départ du preneur, et l’y maintenir durant deux ans. A défaut, elle devra payer dix-huit mois d’indemnité, sauf à pouvoir invoquer une circonstance exceptionnelle.

D’ailleurs l’article 3, § 2, n’utilise pas le terme « habiter » mais bien « occuper », qui est plus large et compatible avec une personne morale.

La société ne peut en principe pas donner congé pour l’occupation personnelle de son gérant, d’un administrateur ou d’un actionnaire (L. Herve, La durée du bail, in Le bail de résidence principale, 2006, p. 162).

Madame Merchiers avance cependant, mais timidement, que si le gérant a pouvoir de représentation, il peut être celui qui occupe personnellement pour la société, mais ce point est incertain (Y. Merchiers, Rép. Notarial, Le bail de résidence principale, p. 129, Tome VIII, Livre 3, éd. 1998 mise à jour le 25 mars 2010, n° 103).

Le juge de paix de Merksem quant à lui estime qu’une personne morale peut donner congé pour occupation personnelle au profit d’un associé ou d’un administrateur lorsque ce dernier satisfait à l’exigence du lien de parenté telle que décrite dans l’article 3, § 2, de la loi (J.P. Merksem, 21 décembre 1995, R.W., 1999-2000, p. 718).

Quel est ce lien de parenté ?  Rappelons l’article 3, § 2 : « le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l’avance, s’il a l’intention d’occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu’au troisième degré. (…) »

La transposition de tels liens de parenté entre un gérant, un administrateur ou un actionnaire et une société ne peut se concevoir que dans des rapports d’actionnaire à société, l’actionnaire ou l’associé étant considéré comme l’ascendant.

Je suis d’accord avec cette jurisprudence, même si une grande prudence s’impose, pour autant que l’actionnaire ou l’associé détienne le contrôle de la société (on a en principe un seul ascendant …).

Notons que le congé doit mentionner l’identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur.

A mon sens, si la société a son siège ou un bureau dans les lieux, le congé pour occupation personnelle sera valable même si le gérant ou un administrateur habite les lieux et qu’il n’est pas actionnaire ni associé.

Qu’en est-il de l’occupation personnelle par une filiale, une société sœur ou une société mère ? C’est controversé mais Madame Merchiers l’admet (Rép. Notarial, Le bail de résidence principale, p. 129, Tome VIII, Livre 3, éd. 1998 mise à jour le 25 mars 2010).

A mon sens une filiale, une société mère et une société sœur peuvent être considérées comme, respectivement, l’ascendant, le descendant et un collatéral.

Mais il n’y a pas que l’occupation personnelle. La société peut aussi faire valoir l’intention de reconstruire, transformer ou rénover l’immeuble, en respectant la règle du coût de trois ans de loyer.

Enfin, la société peut donner le congé avec préavis de 3 mois en payant une indemnité.

Dans l’article 3, § 4, cette faculté s’exerce pour l’expiration du premier et du deuxième triennat. Mais l’article 9, qui renvoie à l’article 3, dit bien que le congé peut être donné à tout moment. Donc, la société ne doit pas attendre la fin du triennat, mais elle doit payer l’indemnité prévue par l’article 3 § 4, c’est-à-dire :

  • 9 mois de loyer si le congé intervient durant le premier triennat,
  • 6 mois de loyer si le congé intervient durant le deuxième triennat,
  • 3 mois de loyer si le congé intervient durant le dernier triennat (ceci est une solution défendue par B. Louvaux, Le droit du bail de résidence principale, Larcier 1995, p. 245). Voyez aussi A. Van Oevelen, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen/Apeldoorn, Maklu, 1991, p. 78, n° 220. On pourrait aussi soutenir que l’indemnité de 3 mois n’est pas due car elle n’est pas prévue pour le troisième triennat dans l’art. 3, § 4).

Que retenir de cela ?

Que lorsqu’une société s’intéresse à un immeuble occupé par bail de résidence, elle peut dans certaines circonstances (délai et indemnité) recouvrer la disposition du bien.

Mais il est déconseillé de donner congé en invoquant l’occupation personnelle du gérant ou d’un administrateur s’il n’est pas associé ou actionnaire, avec pouvoir de contrôle.

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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