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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les dangers de l’acquisition d’un immeuble dans une succession

L’article 84 du Code des droits de succession établit, au profit du trésor, une hypothèque légale sur les immeubles dépendant de la succession, en garantie du paiement des droits de succession.

L’article 86 précise que cette hypothèque légale est opposable aux tiers, sans inscription, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date du décès.

Quand prend rang cette hypothèque ?

Elle conserve ses effets, à compter du décès, si l’inscription est requise avant l’expiration du délai de dix-huit mois.

Après l’expiration de ce délai de dix-huit mois, elle ne prend rang qu’à compter du jour de l’inscription.

C’est pour cela que l’on appelle cette garantie l’hypothèque occulte. Elle peut sortir ses effets sans être inscrite et donc sans être repérable par les tiers.

La déclaration de succession doit être déposée par les héritiers dans les 5 mois du décès.

Pour les tiers qui acquièrent un bien immeuble de la succession, la  période sensible se situe dans les 18 mois qui suivent le décès.

L’hypothèque a d’effets vis-à-vis des tiers :

  • à concurrence des droits et accessoires qui sont dus sur la déclaration déposée,
  • à concurrence des droits supplémentaires et des accessoires qui, au moment où le tiers a contracté, sont dus sur une déclaration complémentaire déposée,
  • ou qui font l’objet d’une poursuite judiciaire ou d’une inscription déjà prise au profit de l’Etat.

C’est pour cette raison que l’article 90, alinéa 3, donne droit au notaire instrumentant une vente, ou aux héritiers vendeurs, d’obtenir du receveur une attestation des montants dus par les héritiers du chef des déclarations.

Cela permet au tiers acquéreur de savoir s’il court un risque.

Le notaire doit évidemment procéder à cette vérification lorsqu’il est requis d’instrumenter une vente à un héritier d’un immeuble dont il a hérité.

Si les droits ne sont pas acquittés, les héritiers peuvent « affranchir de l’hypothèque », comme le dit l’article 92, en donnant d’autres sûretés au trésor.

Cela aussi confère au tiers les apaisements voulus pour réaliser l’acquisition.

Notons enfin que l’article 92 ajoute que l’hypothèque légale ne préjudicie pas aux droits « précédemment » acquis à des tiers, c’est-à-dire acquis avant la prise de rang de l’hypothèque légale.

Cela signifie que l’hypothèque inscrite dans les dix-huit mois du décès ne peut nuire aux tiers ont acquis avant le décès.

Cela signifie aussi que l’hypothèque légale pour laquelle une inscription a été prise plus de dix-huit mois après le décès, ne peut porter préjudice aux droits acquis par des tiers après le décès, mais avant le moment où l’inscription a été prise.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. si la maison est hypothéquée avant le décès
    .Quid des droits de succession à payer

    décembre 12, 2016

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La force de travail et la communauté légale

Un conducteur de train à la SNCB passe ses loisirs à travailler dans des immeubles qui lui sont propres. Il est marié en régime légal de communauté. Après divorce, lors du partage de la communauté, son ex épouse réclame une récompense à la communauté. Elle estime que la force de travail est une valeur patrimoniale […]

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Un conducteur de train à la SNCB passe ses loisirs à travailler dans des immeubles qui lui sont propres. Il est marié en régime légal de communauté.

Après divorce, lors du partage de la communauté, son ex épouse réclame une récompense à la communauté.

Elle estime que la force de travail est une valeur patrimoniale qui doit enrichir la communauté puisque les revenus du travail dont communs (art. 1405 du Code civil).

Si cette force de travail s’exerce dans le cadre de relations professionnelles, elle se matérialise par la perception de revenus communs.

En revanche, si cette force de travail s’exerce dans le cadre de travaux d’amélioration d’un bien propre, la communauté s’en trouve appauvrie car la force de travail a vocation à profiter au patrimoine commun.

D’où la demande de récompense de Madame, due par le patrimoine propre de Monsieur à la communauté.

La Cour d’appel de Liège donne raison à Madame mais son arrêt est heureusement cassé par la Cour de cassation (29 juin 2017, rôle n° C.13.0376.F, www.juridat.be).

La Cour de cassation constate en effet que Monsieur n’avait pas manqué à son obligation de contribuer aux charges du mariage et que les travaux litigieux avaient été réalisés durant ses temps de loisir.

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