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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bruxelles avance sur la PEB

La Région de Bruxelles-Capitale a soumis à avis trois projets d’arrêtés du Gouvernement intéressant la PEB (performance énergétique des bâtiments).

À Bruxelles, le certificat de PEB  devra être disponible et communiqué pour les ventes d’immeuble non neufs, bureaux ou résidentiels, à partir du 1er mai 2011.

Pour les locations, le délai est fixé au 1er novembre 2011.

Les critères techniques de la PEB seront modifiés.

Que concerne la PEB ?

  • La mesure de la consommation en énergie des bâtiments en utilisation standard,
  • La communication de cette certification lors de la vente ou la location de bâtiments résidentiels ou professionnels,
  • Des normes techniques minimales pour la construction de bâtiments neufs,
  • L’affichage de la performance énergétique des bâtiments publics de plus de 1.000 m²,
  • La réception des systèmes de chauffage,
  • Le contrôle périodique des chaudières de plus de 20 kW et des systèmes de refroidissement de plus de 12 kW.

Quel est le calendrier de la mise en œuvre ?

  • Les nouvelles normes techniques pour la construction en neuf (ou la rénovation profonde) sont déjà en application depuis le 2 juillet 2008.
  • La certification des bâtiments publics et son affichage entre en vigueur le 1er juillet 2011 (pour certains bâtiment public, il s’agit du 1er aout 2012).
  • Le contrôle des installations de chauffage est d’application depuis le 1er janvier 2011.
  • La certification des bâtiments non neufs et la communication du certificat en cas de vente ou location serait en principe d’application le 1er mai 2011 pour la vente et le 1er novembre 2011 pour la location.

Une mise à jour de certains critères techniques de PEB est prévue.

Il faut dire que les techniques ont évolué plus vite que l’empressement de la Région de Bruxelles-Capitale à transposer la directive PEB 2002/91/CE.

Parmi les modifications prévues, on relève la redéfinition de l’unité PEB, la modification du facteur de conversion de l’électricité produite par cogénération/biomasse afin de le rendre égal au facteur de conversion d’une installation photovoltaïque, la définition de l’exigence PEB pour l’application de l’objectif « Passif 2015 », et les règles pour la prise en compte des ponts thermiques, appelés dorénavant nœuds constructifs.

Enfin, en cas d’absence d’arrêté ministériel, le demandeur peut toujours faire appel au principe d’équivalence pour valoriser ses techniques et produits de construction innovants.

Cette procédure permet de répondre rapidement aux problèmes rencontrés par les déclarants lors du calcul de la performance énergétique de leur bâtiment à la suite de l’utilisation d’une technique ou d’un produit innovant.

Les autres Régions ont opté pour la même manière de procéder. Une telle réactivité est à souligner positivement.

En Wallonie, le Ministre Nollet a déclaré que la seule modification prévue en 2011 interviendra en septembre pour faire passer le niveau Ew de 100 à 80 et le E spécifique passera de 170 à 130 kW/h/m² pour les logements.

(Source : UCM).

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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