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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

DE et TVA sur le terrain : la Flandre s’est adaptée. La Wallonie aussi (depuis longtemps) et Bruxelles tarde

La Cour de justice de l’Union européenne a décidé dans l’arrêt Breitsohl (CJUE, 8 juin 2000, Aff. C-400/98) que l’option (art 8 CTVA) doit porter sur le bâtiment et, de manière indissociable, sur le sol (art. 4 3° a) de la 6ième directive).

Autrement dit, lorsqu’on effectue une déclaration d’assujetti occasionnel pour revendre en régime TVA, un immeuble neuf, cela doit porter tant sur le bâtiment que sur le terrain attenant.

La loi belge n’était pas en phase avec cette jurisprudence qu’il ne faut évidemment pas limiter à l’aliénation par le seul assujetti sur option.

L’article 30 CTVA, notamment, limitait l’application de la TVA au bâtiment, à l’exception du terrain qui restait soumis au droit proportionnel d’enregistrement.

Il a fallu attendre les articles 142 à 149 de la loi-programme du 23 décembre 2009, pour soumettre à la TVA, à certaines conditions, la vente du terrain attenant au bâtiment neuf.

Le nouveau régime est entré en vigueur le 1er janvier 2011. On y reviendra ; ce qui nous intéresse ici c’est l’adaptation des Codes des droits d’enregistrement au nouveau régime TVA.

En effet, la règlementation TVA relève de la compétence du législateur fédéral alors que les articles 3, 6°, et 4, § 1er, de la loi spéciale du 16 janvier  1989 (modifiée par la loi spéciale du 13 juillet 2001) attribuent compétence et recettes en matière de droit d’enregistrement aux Régions.

Le terrain était en principe soumis au droit d’enregistrement proportionnel en sorte que la règlementation régionale devait être adaptée pour prévenir le risque de double taxation.

Il fallait ajouter une exonération dans l’article 159, 8° CDE.

C’est l’objet du nouveau décret flamand du 23 décembre 2010 (M.B. du 31 décembre 2010) qui est entré en vigueur le 1er janvier 2011.

Ce décret adapte le Code des droits d’enregistrement flamand à la soumission de l’aliénation du terrain attenant, simultanément à celle du bâtiment neuf, par un même assujetti qu’il soit professionnel ou sur option.

La Flandre a donc adapté son Code juste à temps.

L’article 159, 8° CDE flamand a donc été modifié pour exonérer du droit proportionnel les aliénations de terrain lorsqu’elles sont soumises à la TVA.

Il en va de même de la constitution, la cession ou la rétrocession de droit réel sur ce type de terrain.

Cette exonération est subordonnée à l’indication dans l’acte de la date de la première occupation ou la première utilisation du bien (vérification du caractère neuf du bien), du bureau de contrôle TVA compétent et de la date de l’option si l’opération est réalisée par un assujetti occasionnel.

On notera que si l’opération exonérée porte aussi sur une parcelle non exonérée, la description cadastrale de cette parcelle doit être mentionnée (art. 3 du décret flamand).

La portabilité des droits d’enregistrement en Flandre est aussi adaptée à la possibilité d’une aliénation avec TVA (nouvel article 61/3 CDE).

Les droits proportionnels payés sur l’acquisition d’une habitation viennent en déduction de ceux dus à l’achat d’une nouvelle habitation, si la nouvelle habitation est acquise dans les deux ans de la revente de l’ancienne habitation avec droit d’enregistrement ou avec TVA.

L’imputation des droits, ce que l’on appelle la portabilité, ne peut excéder 12.500 €.

Enfin, selon l’article 4 du décret flamand, les droits d’enregistrement proportionnels perçus sont restitués lorsque la TVA devient exigible en vertu de l’article 1er, § 10, du CTVA sur l’opération d’aliénation à titre onéreux d’un bien immeuble ou sur la constitution, cession ou rétrocession d’un droit réel sur un bien immeuble (nouvel article 209, 6°, CDE).

Ce sera applicable lorsque, après la perception des droits d’enregistrement, la TVA devient exigible en vertu de la clause anti-abus en matière de TVA.

Un système similaire existe à ce sujet sans le Code wallon et dans le projet d’ordonnance bruxelloise.

Et la Wallonie ?

La Wallonie a réagi plus rapidement après l’arrêt Breitsohl, par son décret du 9 décembre 2004.

Les aliénations d’immeuble non soumises au droit d’apport de l’article  115bis, et les constitutions, cessions ou rétrocessions de droit réel, sont exemptées du droit proportionnel dans la mesure où ces opérations sont des livraisons soumises à la TVA.

Seul le droit fixe général de 25 € est alors dû.

Les livraisons des biens ou de droits réels sont réputées soumise à la T.V.A. lorsque les biens sont cédés dans une universalité visée à l’article 11 CTVA, lorsque le cédant a construit ou acquis les biens ou les droits avec application de la TVA, lorsque le bien est neuf (au sens TVA) ou encore lorsque l’opération est réalisée par un assujetti vendeur professionnel ou sur option.

L’acte doit contenir les mêmes mentions que dans le régime flamand.

En revanche le régime wallon est très précis lorsque l’opération est mixte, c’est-à-dire lorsque la TVA s’applique à une partie des immeubles.

A défaut de ventilation du prix, la partie soumise au droit proportionnel ne peut être inférieure à la valeur vénale compte tenu de son état avant les travaux s’il s’agit du terrain.

Cela doit être justifié par une déclaration pro fisco au pied de l’acte, certifiée et signée.

Cela vise, on l’aura compris, le sol non attenant vendu en même temps. Ce sera le cas si, par exemple, un jardin ou faut l’objet d’une parcelle cadastrale différente de celle sur laquelle le bâtiment a été construit.

Enfin, si la convention porte sur l’usufruit ou la nue propriété du terrain, la base imposable est déterminée de la manière indiquée aux articles 47 à 50 CDE Wallon.

Et Bruxelles ?

Il existe un projet d’ordonnance (n° A-140/1 et A-140/2 – 2010-2011) qui reproduit partiellement le régime wallon et qui lui est très semblable.

Le texte de ce projet a été voté en Commission des finances et rend caduque la précédente proposition d’ordonnance (A 135/1 et A-135/2 – 2010/2011).

Notons pour l’anecdote que les travaux en Commission des finances révèlent les interventions surréalistes de certains membres socialistes qui ne sont absolument pas choqués de ce qu’une double taxation frappe la même opération immobilière (Madame Mouzon).

Mais actuellement Bruxelles est en retard. Actuellement, le risque de double taxation est une réalité à Bruxelles.

Il reste que le projet a été voté en Commission puis au Parlement le 24 décembre 2010. On attend qu’elle soit publiée., en sorte qu’il n’y a aucune raison de penser que l’ordonnance ne sera pas votée. Il est temps.

Commentaires

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  1. Dernière minute : pour Bruxelles, c’est fait ! Une ordonnance du 24 décembre 2010 de la Région de Bruxelles-Capitale modifie l’article 159 du Code des droits d’enregistrement pour exclure les aliénations de terrains lorsqu’elles sont soumises à la TVA. Elle est publiée au M.B. du 19 janvier 2011. L’exemption est subordonnée à l’indication dans l’acte des mentions de la date de la première occupation ou de la première utilisation sur laquelle porte la convention, du bureau TVA compétent et lorsque l’assujetti est occasionnel, de la date de son option. Si l’opération est mixte (parcelle avec TVA et parcelle avec DE), il faut mentionner la désignation cadastrale précise des biens concernés. Enfin, si la TVA est due alors que les DE ont été versés, ceux-ci sont restitués (art. 159, 8 et 209, 6° CDE). L’ordonnance entre en vigueur le 1er janvier, comme il se doit. Après la Wallonie et la Flandre, Bruxelles a suivi pour éviter une double taxation (TVA et DE) sur le terrain en cas d’aliénation d’un bâtiment neuf et du sol attenant, simultanément et pas un même propriétaire.

    janvier 19, 2011

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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