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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bail commercial devenu à durée indéterminée et révision du loyer

Le locataire commercial qui est maintenu dans les lieux loués sans que le bail ait été renouvelé à son échéance, ne dispose que d’un bail à durée indéterminée (art. 14 in fine de la loi sur les baux commerciaux).

La révision du loyer, selon l’article 6 de cette loi, n’est pas applicable à ce bail à durée indéterminée. C’est du moins une interprétation jurisprudentielle.

Rappelons qu’à l’expiration de chaque triennat, les parties ont le droit de demander au juge de paix la révision du loyer.

Pour l’obtenir, il faut démonter que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15 % au loyer du bail.

Cela ne serait donc pas possible si le bail est devenu à durée indéterminée.

Il existerait donc une différence de traitement, concernant le droit de demander la révision du loyer, selon que le bail est à durée indéterminée ou non.

Cette différence de traitement est-elle contraire au principe d’égalité et de non discrimination ?

C’est la question posée par la Cour de cassation à la Cour constitutionnelle qui a répondu par un arrêt du 22 décembre 2010.

Relevons que l’article 6 en question est une disposition introduite dans l’intérêt des deux cocontractants au bail commercial.

L’objectif du droit de demander la faculté de révision du loyer est de  remédier aux inconvénients résultant du long délai de location (9 ans).

Or lorsque le bail est à durée indéterminée, il peut y être mis fin moyennant un congé assorti d’un prévis de 18 mois (par le bailleur) ou un mois (par le preneur).

Ces préavis sont relativement courts au regard de la durée normale du bail commercial qui est en principe de 9 ans, rappelons-le.

La durée potentielle du bail à durée indéterminée ne justifie donc pas que le droit de demander la révision du loyer lui soit applicable.

De plus, le bail devenu à durée indéterminée peut faire l’objet d’un renouvellement amiable, auquel cas le nouveau bail de 9 ans en résultant sera soumis à la faculté de révision du loyer.

Pour ces raisons, la Cour constitutionnelle considère que la différence de traitement, relativement à la révision du loyer, entre le bail commercial de droit commun et celui qui est devenu à durée indéterminée, est raisonnablement justifiée.

Il est à noter que la Cour constitutionnelle laisse entendre que la jurisprudence excluant la révision du loyer au bail commercial à durée indéterminée n’est pas forcément pertinente.

Il appartient à la juridiction a quo, dit la Cour, de déterminer quelle est l’interprétation à donner aux dispositions en cause.

Effectivement, la Cour constitutionnelle ne dit pas le droit. Elle dit simplement si une disposition légale, dans telle interprétation jurisprudentielle donnée par le juge du fond, est ou non compatible avec la Constitution.

Cour constitutionnelle, arrêt n° 150/2010 du 22 décembre 2010, www.const-court.be.

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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