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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le régime cocontractant

Il faut appliquer le régime cocontractant, c’est-à-dire auto-liquider la TVA à payer sur les factures de travaux immobiliers.

Ce régime est en effet obligatoire et non facultatif lorsque le cocontractant est tenu au dépôt de déclarations périodiques à la TVA ou lorsqu’il est un assujetti non établi en Belgique qui a fait agréer un représentant responsable.

Les assujettis soumis au régime de la franchise de la taxe sont exemptés.

L’application du taux réduit est sans effet que cette obligation. Que l’entrepreneur soit enregistré ou non, n’est pas davantage pertinent.

C’est donc le client assujetti qui porte dans sa propre déclaration la TVA due sur l’opération.

La facture doit comporter la mention « TVA à acquitter par le cocontractant, article 20 de l’A.R. n° 1 ».

Quels sont les travaux visés ?

Il s’agit de tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération de fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature.

L’opération comportant la fourniture avec placement d’un bien meuble, qui n’est pas incorporé à un bâtiment, mais qui est simplement fixé à un bâtiment, n’est pas un travail immobilier.

Ainsi, les machines, les appareils et l’outillage, ou les objets d’utilisation quotidienne, d’équipement normal ou de décoration, restent, en principe, des biens meubles ou deviennent tout au plus des biens immeubles par la destination. La TVA ne doit pas être facturée en régime cocontractant.

Cependant, la fourniture et la fixation à un bâtiment des installations suivantes est bien visée par le régime du report de taxation :

  • Installation de chauffage
  • Climatisation
  • Installation sanitaire
  • Installation électrique
  • À l’exclusion des appareils d’éclairage et des lampes
  • Sonnerie électrique
  • Détection d’incendie
  • Protection contre le vol
  • Installation de téléphonie intérieure
  • Armoires de rangement
  • Volets, persiennes et stores.

En cas de travaux mixte (visés et non visés), la facture suit le sort de l’objet principal du contrat.

Si l’objet principal est immobilier, l’accessoire peut aussi être facturé en co-contractant.

Si l’objet principal est non immobilier, l’accessoire devra faire l’objet d’une facture ventilée, et le report de  perception s’appliquera au travail immobilier accessoire. Mais une tolérance administrative admet que le tout soit facturé avec TVA si le fournisseur vise la décision ET 84.160 du 12 juin 1995 par une mention sur la facture.

Commentaires

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  1. Selon une décision TVA n° E.T. 122.360 du 20 mars 2012, le régime cocontractant ou report de paiement doit être appliqué lorsqu’un assujetti établi en Belgique effectue un travail immobilier pour un assujetti total, pour un assujetti mixte et, à partir du 1er juillet 2012, également pour un assujetti partiel, déposant des déclarations périodiques à la TVA (à l’exception de l’assujetti étranger qui n’a pas fait agréer de représentant responsable dans le pays), et ce peu importe la destination donnée à ce travail par le cocontractant. N’est bien entendu pas visée la situation d’un cocontractant assujetti, personne physique, qui agit exclusivement pour ses besoins privés. Par conséquent, le report de paiement n’est pas applicable lorsque le travail immobilier est destiné à une personne morale non assujettie qui n’est pas tenue de déposer des déclarations périodiques, même si cette personne est identifiée à la TVA en raison d’un dépassement du seuil ou d’une option en matière d’acquisitions intracommunautaires de biens et est tenue au dépôt de déclarations spéciales à la TVA. La décision TVA ajoute que, compte tenu de la confusion générée, l’administration n’émettra pas de critique si cette nouvelle position a déjà été adoptée à partir de l’année 2010, pour autant que la TVA ait été acquittée au Trésor par le cocontractant. Ce qui précède vaut également pour le travail immobilier effectué par un assujetti non établi en Belgique.

    mars 26, 2012
  2. stéphanie #

    Bonjour Mr
    je souhaiterai avoir une information, voilà je vient d’acheter une maison dans le Hainaut et j’ai un entrepreneur qui doit m installer le chauffage ainsi que la chaudière le devis Prix total tvac:8819.20€ . il m’a fait une 1er facture pour l Acompte pour le placement du chauffage central gaz
    Taxe acquittée par le co-contractant A.R art 21 bis Prix total tvac:4409.00€.

    Et là il m’a fait parvenir un autre qui est un Acompte pour la livraison des matériaux ( lorsque le matériel arrive dans ma maison je dois m’à quitter de cette.
    Taxe acquittée par le co-contractant A.R art 21 bis.Prix total tvac:2610.00€
    Est ce une arnaque?

    avril 16, 2013
    • Krisz013 #

      bonjour, si vous êtes aussi assujetti à la tva, vous devrez alors passer au régime cocontractant.

      août 21, 2015
  3. Bonjour,
    Pouvez vous me précisez si le régime cocontractant est applicable en cas de construction d’un immeuble pour une personne physique qui prend un numéro de TVA provisoire, le temps de la construction?
    Merci pour votre réponse
    Amaury

    septembre 24, 2014

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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