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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le régime cocontractant

Il faut appliquer le régime cocontractant, c’est-à-dire auto-liquider la TVA à payer sur les factures de travaux immobiliers.

Ce régime est en effet obligatoire et non facultatif lorsque le cocontractant est tenu au dépôt de déclarations périodiques à la TVA ou lorsqu’il est un assujetti non établi en Belgique qui a fait agréer un représentant responsable.

Les assujettis soumis au régime de la franchise de la taxe sont exemptés.

L’application du taux réduit est sans effet que cette obligation. Que l’entrepreneur soit enregistré ou non, n’est pas davantage pertinent.

C’est donc le client assujetti qui porte dans sa propre déclaration la TVA due sur l’opération.

La facture doit comporter la mention « TVA à acquitter par le cocontractant, article 20 de l’A.R. n° 1 ».

Quels sont les travaux visés ?

Il s’agit de tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération de fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature.

L’opération comportant la fourniture avec placement d’un bien meuble, qui n’est pas incorporé à un bâtiment, mais qui est simplement fixé à un bâtiment, n’est pas un travail immobilier.

Ainsi, les machines, les appareils et l’outillage, ou les objets d’utilisation quotidienne, d’équipement normal ou de décoration, restent, en principe, des biens meubles ou deviennent tout au plus des biens immeubles par la destination. La TVA ne doit pas être facturée en régime cocontractant.

Cependant, la fourniture et la fixation à un bâtiment des installations suivantes est bien visée par le régime du report de taxation :

  • Installation de chauffage
  • Climatisation
  • Installation sanitaire
  • Installation électrique
  • À l’exclusion des appareils d’éclairage et des lampes
  • Sonnerie électrique
  • Détection d’incendie
  • Protection contre le vol
  • Installation de téléphonie intérieure
  • Armoires de rangement
  • Volets, persiennes et stores.

En cas de travaux mixte (visés et non visés), la facture suit le sort de l’objet principal du contrat.

Si l’objet principal est immobilier, l’accessoire peut aussi être facturé en co-contractant.

Si l’objet principal est non immobilier, l’accessoire devra faire l’objet d’une facture ventilée, et le report de  perception s’appliquera au travail immobilier accessoire. Mais une tolérance administrative admet que le tout soit facturé avec TVA si le fournisseur vise la décision ET 84.160 du 12 juin 1995 par une mention sur la facture.

Commentaires

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  1. Selon une décision TVA n° E.T. 122.360 du 20 mars 2012, le régime cocontractant ou report de paiement doit être appliqué lorsqu’un assujetti établi en Belgique effectue un travail immobilier pour un assujetti total, pour un assujetti mixte et, à partir du 1er juillet 2012, également pour un assujetti partiel, déposant des déclarations périodiques à la TVA (à l’exception de l’assujetti étranger qui n’a pas fait agréer de représentant responsable dans le pays), et ce peu importe la destination donnée à ce travail par le cocontractant. N’est bien entendu pas visée la situation d’un cocontractant assujetti, personne physique, qui agit exclusivement pour ses besoins privés. Par conséquent, le report de paiement n’est pas applicable lorsque le travail immobilier est destiné à une personne morale non assujettie qui n’est pas tenue de déposer des déclarations périodiques, même si cette personne est identifiée à la TVA en raison d’un dépassement du seuil ou d’une option en matière d’acquisitions intracommunautaires de biens et est tenue au dépôt de déclarations spéciales à la TVA. La décision TVA ajoute que, compte tenu de la confusion générée, l’administration n’émettra pas de critique si cette nouvelle position a déjà été adoptée à partir de l’année 2010, pour autant que la TVA ait été acquittée au Trésor par le cocontractant. Ce qui précède vaut également pour le travail immobilier effectué par un assujetti non établi en Belgique.

    mars 26, 2012
  2. stéphanie #

    Bonjour Mr
    je souhaiterai avoir une information, voilà je vient d’acheter une maison dans le Hainaut et j’ai un entrepreneur qui doit m installer le chauffage ainsi que la chaudière le devis Prix total tvac:8819.20€ . il m’a fait une 1er facture pour l Acompte pour le placement du chauffage central gaz
    Taxe acquittée par le co-contractant A.R art 21 bis Prix total tvac:4409.00€.

    Et là il m’a fait parvenir un autre qui est un Acompte pour la livraison des matériaux ( lorsque le matériel arrive dans ma maison je dois m’à quitter de cette.
    Taxe acquittée par le co-contractant A.R art 21 bis.Prix total tvac:2610.00€
    Est ce une arnaque?

    avril 16, 2013
    • Krisz013 #

      bonjour, si vous êtes aussi assujetti à la tva, vous devrez alors passer au régime cocontractant.

      août 21, 2015
  3. Bonjour,
    Pouvez vous me précisez si le régime cocontractant est applicable en cas de construction d’un immeuble pour une personne physique qui prend un numéro de TVA provisoire, le temps de la construction?
    Merci pour votre réponse
    Amaury

    septembre 24, 2014

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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