Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le régime cocontractant

Il faut appliquer le régime cocontractant, c’est-à-dire auto-liquider la TVA à payer sur les factures de travaux immobiliers.

Ce régime est en effet obligatoire et non facultatif lorsque le cocontractant est tenu au dépôt de déclarations périodiques à la TVA ou lorsqu’il est un assujetti non établi en Belgique qui a fait agréer un représentant responsable.

Les assujettis soumis au régime de la franchise de la taxe sont exemptés.

L’application du taux réduit est sans effet que cette obligation. Que l’entrepreneur soit enregistré ou non, n’est pas davantage pertinent.

C’est donc le client assujetti qui porte dans sa propre déclaration la TVA due sur l’opération.

La facture doit comporter la mention « TVA à acquitter par le cocontractant, article 20 de l’A.R. n° 1 ».

Quels sont les travaux visés ?

Il s’agit de tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération de fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature.

L’opération comportant la fourniture avec placement d’un bien meuble, qui n’est pas incorporé à un bâtiment, mais qui est simplement fixé à un bâtiment, n’est pas un travail immobilier.

Ainsi, les machines, les appareils et l’outillage, ou les objets d’utilisation quotidienne, d’équipement normal ou de décoration, restent, en principe, des biens meubles ou deviennent tout au plus des biens immeubles par la destination. La TVA ne doit pas être facturée en régime cocontractant.

Cependant, la fourniture et la fixation à un bâtiment des installations suivantes est bien visée par le régime du report de taxation :

  • Installation de chauffage
  • Climatisation
  • Installation sanitaire
  • Installation électrique
  • À l’exclusion des appareils d’éclairage et des lampes
  • Sonnerie électrique
  • Détection d’incendie
  • Protection contre le vol
  • Installation de téléphonie intérieure
  • Armoires de rangement
  • Volets, persiennes et stores.

En cas de travaux mixte (visés et non visés), la facture suit le sort de l’objet principal du contrat.

Si l’objet principal est immobilier, l’accessoire peut aussi être facturé en co-contractant.

Si l’objet principal est non immobilier, l’accessoire devra faire l’objet d’une facture ventilée, et le report de  perception s’appliquera au travail immobilier accessoire. Mais une tolérance administrative admet que le tout soit facturé avec TVA si le fournisseur vise la décision ET 84.160 du 12 juin 1995 par une mention sur la facture.

Commentaires

facebook comments:

  1. Selon une décision TVA n° E.T. 122.360 du 20 mars 2012, le régime cocontractant ou report de paiement doit être appliqué lorsqu’un assujetti établi en Belgique effectue un travail immobilier pour un assujetti total, pour un assujetti mixte et, à partir du 1er juillet 2012, également pour un assujetti partiel, déposant des déclarations périodiques à la TVA (à l’exception de l’assujetti étranger qui n’a pas fait agréer de représentant responsable dans le pays), et ce peu importe la destination donnée à ce travail par le cocontractant. N’est bien entendu pas visée la situation d’un cocontractant assujetti, personne physique, qui agit exclusivement pour ses besoins privés. Par conséquent, le report de paiement n’est pas applicable lorsque le travail immobilier est destiné à une personne morale non assujettie qui n’est pas tenue de déposer des déclarations périodiques, même si cette personne est identifiée à la TVA en raison d’un dépassement du seuil ou d’une option en matière d’acquisitions intracommunautaires de biens et est tenue au dépôt de déclarations spéciales à la TVA. La décision TVA ajoute que, compte tenu de la confusion générée, l’administration n’émettra pas de critique si cette nouvelle position a déjà été adoptée à partir de l’année 2010, pour autant que la TVA ait été acquittée au Trésor par le cocontractant. Ce qui précède vaut également pour le travail immobilier effectué par un assujetti non établi en Belgique.

    mars 26, 2012
  2. stéphanie #

    Bonjour Mr
    je souhaiterai avoir une information, voilà je vient d’acheter une maison dans le Hainaut et j’ai un entrepreneur qui doit m installer le chauffage ainsi que la chaudière le devis Prix total tvac:8819.20€ . il m’a fait une 1er facture pour l Acompte pour le placement du chauffage central gaz
    Taxe acquittée par le co-contractant A.R art 21 bis Prix total tvac:4409.00€.

    Et là il m’a fait parvenir un autre qui est un Acompte pour la livraison des matériaux ( lorsque le matériel arrive dans ma maison je dois m’à quitter de cette.
    Taxe acquittée par le co-contractant A.R art 21 bis.Prix total tvac:2610.00€
    Est ce une arnaque?

    avril 16, 2013
    • Krisz013 #

      bonjour, si vous êtes aussi assujetti à la tva, vous devrez alors passer au régime cocontractant.

      août 21, 2015
  3. Bonjour,
    Pouvez vous me précisez si le régime cocontractant est applicable en cas de construction d’un immeuble pour une personne physique qui prend un numéro de TVA provisoire, le temps de la construction?
    Merci pour votre réponse
    Amaury

    septembre 24, 2014

Laisser un commentaire

Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

Lire plus arrow_forward

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

  • Sitothèque

  • close