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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La condition suspensive dans la vente d’immeuble

La condition en droit civil

La condition suspensive est un événement futur, incertain et dont dépend l’exécution du contrat.

La réalisation de la condition ne peut totalement dépendre de la volonté d’une partie.

Lorsqu’une partie doit contribuer à la réalisation de la condition et ne s’y emploie pas, la condition est censée réalisée (art. 1176 du Code civil). Il en va ainsi des démarches en vue d’obtenir un financement.

L’évènement doit aussi être extrinsèque au contrat. Ainsi la clause qui stipule que le contrat est conclu sous la condition suspensive du paiement de l’acompte de 10 % confond condition et exécution du contrat, et s’avère de plus purement potestative.

Il en va de même de la clause faisant condition de ce que le vendeur dégrève le bien de privilège ou d’hypothèque (vende quitte et libre), ou procède aux travaux d’assainissement des sols.

Ce sont alors des clauses qui peuvent être vues comme une condition résolutoire.

La condition ne peut être l’accord d’une des parties au contrat : ainsi un curateur (art. 1193ter du Code judiciaire) ou un majeur pour un mineur (art. 1186 du Code judiciaire) ne peut vendre sous la condition de l’autorisation du tribunal. En effet, il ne peut donner son accord sans être autorisé.

L’évènement doit être futur. S’il s’est déjà produit, il peut faire condition si les parties l’ignoraient (art. 1181, al. 2 et 3, du Code civil). En ce cas, l’obligation a son effet au jour où elle a été contractée.

La condition doit être licite : on peut cependant contracter sous condition de divorce (Cass., 5 février 2004, rôle n° C.01.0497.N), alors que le divorce est hors commerce.

La condition et le courtage

Dans un arrêt du 27 mai 2010, la Cour de cassation rappelle que, suivant l’article 1134 du Code civil, le droit du courtier à la commission trouve sa source dans le contrat de courtage et non dans le contrat que le courtier a permis par son intermédiation.

La circonstance, poursuit la Cour de cassation, que le contrat permis par le courtier ne reçoive pas exécution, ou que ce contrat soit résolu par la faute d’une partie, ne prive pas, en règle, le courtier de son droit à la commission (traduction libre – Cass., 27 mai 2010, R.G. n° Nr. C.09.0157.N, www.juridat.be).

Est-ce valable si le contrat ne trouve pas exécution lorsque la non- réalisation de la condition résout le contrat ?

Oui, dit la Cour d’appel de Bruxelles (8 janvier 1992, Pas., 1992, II, p. 9). Non, dit la Cour d’appel de Gand (25 juin 2003, R.A.B.G., 2004, p. 428).

Souvent le juge interprète la clause « la commission est payable à l’acte », comme dépendant de l’existence d’un acte de vente, alors qu’il s’agit plus d’un terme que d’une condition.

En droit fiscal

L’article 16 C. En. dispose : « L’acte juridique tarifé au droit proportionnel, mais soumis à une condition suspensive, ne donne lieu qu’au droit fixe général aussi longtemps que la condition n’est pas accomplie.

Lorsque la condition se réalise, le droit auquel l’acte est tarifé est dû, sauf imputation du droit déjà perçu. Il est calculé d’après le tarif en vigueur à la date où il eût été acquis à l’Etat si ledit acte avait été pur et simple et sur la base imposable déterminée par le présent code, considérée à la date de l’accomplissement de la condition. »

Cela vise évidemment l’acte taxable au droit proportionnel et non au droit fixe.

Selon Monsieur Culot (Modalité de la vente et des incidents, in La vente immobilière, aspects de droit administratif, de droit civil et de droit fiscal, Bruylant, 2007, p. 132, avec M. Vangintertael), si la condition illégale ou immorale rend la vente nulle la convention (art. 1172 du Code civil, les droits restent exigibles malgré la nullité civile car l’administration n’est pas juge de la nullité d’un acte.

Il en va différemment si la condition réside dans un évènement impossible.

En Flandre, la vente sous la condition suspensive de ce qu’une attestation de sol soit délivrée par l’O.V.A.M., est en principe interdite mais l’administration accepte de considérer que cette vente n’est enregistrable qu’au droit fixe (Déc.du 18mars 1997, R.G.E.N., n° 24.730).

Pendente conditione, l’administration n’a aucun droit. La résiliation de la convention avant la survenance de l’évènement empêche la perception des droits.

Distinction avec d’autres institutions

La condition suspend l’exécution du contrat. Le terme postpose l’exécution.

La vente sans condition mais avec transfert différé de la propriété est taxable immédiatement au titre des droits proportionnels.

Toutefois la résiliation amiable de cette vente, avant le transfert de propriété, n’est pas regardée comme une seconde mutation, ou une contre-mutation taxable.

En effet, l’acheteur ne peut retransférer une propriété qu’il n’a pas eu.

La condition résolutoire expresse est un événement futur et incertain qui, s’il survient, entraîne la disparition de l’obligation (art. 1183 du Code civil).

Dans le cas d’un contrat synallagmatique, cette condition est tacite. L’inexécution de l’une des parties a les effets d’une clause résolutoire (article 1184), mais la mise en œuvre de cette résolution suppose l’intervention du juge.

Si la condition résolutoire est expresse, le juge ne peut que constater l’existence de la condition. Cela signifie qu’il ne s’agit pas à proprement parler d’une résolution à la suite d’une action en justice au sens de l’article 209, 3° C. En.

Les parties se trouveront alors dans une situation inconfortable car les droits ne seront pas restituables en cas de défaillance de l’acheteur.

En revanche, sur la rétrocession résultant de la résolution, les droits ne seront pas perçus car cette résolution intervient de plein droit, par l’effet de la loi ou de la convention, et non de l’acte des parties.

En cas de résiliation amiable, les droits sont perçus sur la rétrocession (et sur la mutation).

Il existe heureusement une réglementation en Flandre (décret du 23 novembre 2007 en vigueur le 1er novembre 2007), permettant aux parties d’annuler une convention au taux de 10 € si :

  • la vente n’ait pas encore été reçue dans un acte authentique,
  • le compromis et l’avenant de résiliation ou d’annulation ou de constatation de la réalisation de la condition résolutoire, sont présentés ensemble à l’enregistrement au droit fixe spécial de 10 €,
  • cet avenant est conclu par toutes les parties au compromis,
  • cette présentation des conventions « ensemble » intervient dans le fameux délai de 4 mois.

Et si le compromis a été enregistré, l’avenant de dissolution peut être enregistré au droit fixe de 10 € pour autant que le compromis n’ait pas été reçu dans un acte authentique et que l’avenant de dissolution date de moins d’un an du compromis enregistré.

En Walonie aussi, un régime similaire existe (art. 159bis C. En. inséré par l’article 67 du décret du 30 avril 2009, en vigueur le 1er juillet 2009.

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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