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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’immeuble et de constructions à démolir

Les droits d’enregistrement ne sont pas dus sur la vente de biens meubles.

Les constructions sont des immeubles par incorporation.

En cas de démolition, les matériaux redeviennent des meubles.

Il est donc reconnu qu’une vente de constructions à démolir s’analyse en vente de meuble (H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, T. V, n° 723).

Pour éviter la vente non fiscalisée de construction à démolir, suivie de la vente fiscalisée du seul terrain, l’article 74 du Code des droits d’enregistrement établit une présomption irréfragable selon laquelle il s’agit d’une vente de l’ensemble, meuble et immeuble, soumise au droit proportionnel.

Les droits complémentaires qui peuvent en résulter ne sont dus que par l’acheteur sauf si l’administration parvient à prouver la simulation.

Cette disposition n’est toutefois pas applicable si la TVA a été payée sur la vente des constructions à démolir.

D’un même contexte, l’article 75 du Code des droits d’enregistrement présume qu’est une vente d’immeuble soumise au droit proportionnel, la vente de constructions consentie au profit du propriétaire du fonds, sauf, ici aussi, application de la TVA.

Les droits sont dus indivisiblement par le vendeur et l’acheteur.

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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