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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’indemnité en cas de refus de renouvellement de bail commercial

Dans le bail commercial, l’indemnité due au locataire évincé à la suite du refus de renouvellement de son bail, est en principe forfaitaire.

On sait qu’indépendamment de l’offre d’un tiers, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour 4 motifs (art. 16, I, 1° à 4°) :

  1. Pour occupation personnelle,
  2. Pour affecter l’immeuble à une destination non commerciale,
  3. Pour démolir et reconstruire l’immeuble,
  4. Pour manquements graves du preneur.

En dehors de ces motifs, le bailleur doit payer une indemnité au locataire évincé, de 3 ans de loyer.

Mais c’est un minimum ; cette indemnité sera majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice.

En cas de refus motivé par l’un des 4 motifs de l’article 16, l’indemnité est de 0 à 2 ans de loyer, à savoir :

  • Occupation personnelle et commerce similaire : 2 ans,
  • Occupation personnelle et commerce non similaire : néant.
  • Affecter l’immeuble à une destination non commerciale : 1 an,
  • Démolition et reconstruction de l’immeuble : 1 an,
  • Pour démolition et reconstruction imposée par vétusté : néant,
  • Pour manquements graves du preneur : néant.

Cependant, même en cas de refus de renouvellement motivé, l’indemnité n’est pas forcément de 1 ou 2 ans ; elle peut être supérieure.

C’est l’indemnité sanction de 3 ans (art. 25 alinéa 1, 3°).

Dans quels cas cette indemnité sanction de 3 ans est-elle due ?

  • Si le bailleur ne réalise pas dans les 6 mois et pendant 2 ans au moins, le motif pour lequel il a évincé le preneur.
  • Si le bailleur ou le nouveau preneur ouvrent un commerce similaire avant l’expiration d’un délai de 2 ans, sans en avoir donné connaissance au locataire sortant lors de son éviction.

Le bailleur n’échappe à cette indemnité sanction de 3 ans que s’il peut justifier d’un motif grave.

De plus, cette indemnité de 3 ans est elle aussi un minimum.

Elle peut être « majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé » (art. 25 alinéa 1, 3° et 6°).

Ce n’est pas tout.

L’indemnité prévue par la loi en cas d’éviction peut aussi être majorée, même si le bailleur a respecté les conditions du refus de renouvellement.

Il s’agit des cas où le bailleur ou un autre preneur exerce dans les lieux un commerce similaire (art. 25 alinéa 4).

En ce cas, le locataire évincé peut demander au juge une réparation supérieure si l’indemnité apparaît manifestement insuffisante, en raison du profit que le bailleur a retiré de l’éviction (25 alinéa 1, 2° et 5°).

Cette indemnité doit être exclue lorsqu’il s’agit de l’indemnité dont question ci-avant, de 3 ans et plus si nécessaire (Cass., 13 décembre 1991, Bull. 1992, n°201).

La possibilité de majoration de l’article 25 alinéa 4 est équilibrée par une mesure similaire en faveur du bailleur.

Celui-ci peut, de son côté, demander au juge de réduire l’indemnité si elle apparaît manifestement exagérée en raison de l’état d’abandon ou de déclin du commerce au moment de la reprise.

Comme on l’a vu, la base de calcul est le dernier loyer.

Mais il faudra en déduire les loyers rapportés par des sous-locations.

En cas de sous-location commerciale, le juge peut répartir l’indemnité entre le locataire principal et le sous-locataire.

L’indemnité constitue une protection contre la perte du fonds de commerce.

C’est ainsi que, si le bailleur est propriétaire du fonds de commerce également loué, il n’y a lieu à indemnité que si le locataire a conféré une plus-value d’au moins 15 % au fonds de commerce.

Il faut agir sans retard : l’action en indemnisation doit être formée dans l’année.

Au moins faut-il dans ce délai introduire la requête en conciliation qui doit être suivie d’une citation en paiement dans les 30 jours du P.V. de non conciliation.

Le preneur peut rester dans les lieux jusqu’au paiement.

Les jugements en la matière sont de plein droit exécutoires.

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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