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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La sanction du non enregistrement du bail de résidence par le bailleur

L’article 3, § 5, de la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale prévoit que, dans le bail de droit commun (neuf ans), le preneur peut mettre fin au bail à tout moment.

Ce congé doit être donné avec un préavis de trois mois (alinéa 1er). De  plus, le preneur doit payer une indemnité (alinéa 2) de trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

La loi du 27 décembre 2006, en son article 73, a porté une exception à ces modalités : si le bailleur n’a pas enregistré le bail dans le délai de deux mois (art. 32, 5°, C. En.), « tant le délai du congé visé à l’alinéa 1er (de l’article 3, § 5) que l’indemnité visée à l’alinéa 2 ne sont pas d’application. »

Autrement dit, si le bail n’est pas enregistré dans le délai, le preneur peut quitter les lieux sans préavis ni indemnité durant toute la durée du bail de neuf ans.

Cela sanctionne le bailleur pour n’avoir pas enregistré le bail. En effet, la même loi, en son article 74, met désormais à charge du seul bailleur l’obligation d’enregistrer le bail ; et l’article 71 prévoit à cet effet que l’enregistrement est gratuit.

On relève que la sanction pour défaut d’enregistrement vise les modalités du congé donné dans le bail de droit commun, soit d’une durée de  9 ans.

Or l’obligation d’enregistrer le bail pesant sur le bailleur porte sur les baux de l’article 19, 3°, a) C. En., c’est-à-dire ceux affectés exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule.

Aucune distinction n’est faite selon que ce bail est de neuf ans ou moins.

Toutefois, la sanction est réservée au défaut d’enregistrement du seul bail de droit commun, à l’exclusion du bail de courte durée. Ce n’est pas logique.

Les travaux parlementaires indiquent clairement que l’intention du législateur était d’augmenter le nombre de baux présentés à l’enregistrement et d’offrir ainsi une meilleure protection aux locataires puisque cette formalité confère date certaine et protection en cas de vente (DOC 51 2773/001, projet de loi-programme I, p. 267).

Le projet du Gouvernement poursuit : « En outre, du moins lorsque le contrat de bail concerne la résidence principale, le bailleur est incité à demander l’enregistrement par le fait que, aussi longtemps que la formalité n’aura pas été exécutée, il ne pourra pas réclamer l’indemnité prévue par le Code civil en cas de résiliation anticipée du bail par le locataire. »

Pour la gratuité de l’enregistrement du bail d’habitation, la loi opère une distinction entre ces baux et les autres (art. 19, 3°, a). Cette distinction ne porte pas sur les seuls baux de longue durée. Tous les baux d’habitation sont visés.

Or la sanction civile du non enregistrement, étant l’exonération du préavis et de l’indemnité, ne se conçoit que pour le bail de 9 ans puisqu’elle est couplée à la résiliation de ce bail.

Cette restriction ne trouve aucune justification dans les travaux parlementaires qui ne font nullement la différence entre les baux de courte durée (jusqu’à trois ans) et les autres (neuf ans).

Voici ce qu’en disent les travaux parlementaires : « La modification du Code civil entraîne que aussi longtemps que la convention de bail n’est pas enregistrée, le preneur ne sera pas tenu de respecter de délai de préavis et le bailleur ne pourra pas réclamer du locataire l’indemnité pour résiliation anticipée du contrat de bail. Ceci devrait inciter le bailleur à faire enregistrer le contrat de bail. Il faut cependant remarquer que cet incitant ne vaut pas pour tous les contrats de bail visés à l’article 19, 3°, a), du C. enreg., mais seulement pour les contrats de bail relatifs à la résidence principale du locataire. Car c’est dans le cadre de cette dernière sorte de location que le locataire doit être le mieux protégé. Par ailleurs, il est souligné que cette nouvelle réglementation sera applicable à tous ces types de baux quelle que soit la date de la conclusion du contrat. Cet article a été adapté suite aux remarques du Conseil d’État. »

Ici encore, aucune justification de ce que les baux soient traités différemment quant à leur durée, au regard de l’objectif poursuivi par le législateur.

Il fallait s’y attendre : une question a été posée à la Cour constitutionnelle concernant la différence de traitement entre les baux de courte et de longue durée, résultant de ce que la sanction du non enregistrement est limitée aux seuls baux d’une durée de neuf ans alors que l’exposé des motifs du projet de loi-programme prévoyait expressément que ladite sanction était applicable à l’ensemble des baux, en ce compris ceux de courte durée.

Par son arrêt n° 109/2009 du 9 juillet 2009, la Cour constitutionnelle a jugé que cette différence de traitement repose sur un critère objectif, étant la durée du bail.

En outre, la Cour relève que le régime du congé à tout moment ne concerne que le bail de neuf ans, en sorte qu’appliquer la sanction du non enregistrement qui est propre aux modalités de ce congé, perturberait  l’économie de la différence de régime des contrats de bail de neuf ans et des contrats de bail de trois ans maximum.

Et la Cour ajoute que le législateur pouvait partir du principe que les effets civils du non-enregistrement étaient plus sérieux dans le cas des contrats de bail conclus pour une longue durée. Dans cette optique, conclut la Cour, la mesure n’a donc pas d’effet déraisonnable.

La Cour constitutionnelle a répété cette motivation dans les arrêts n° 10/2010 du 14 février 2010 et n° 50/2010 du 29 avril 2010, qui concernaient la même question.

La cause est donc entendue.  La motivation de la Cour constitutionnelle est exempte de critique ; en revanche, le législateur n’a pas été très cohérent en se limitant de cette manière au bail de longue durée.

Quant à la doctrine, elle est peu diserte puisque la loi est récente.

Notons la contribution de Nicolas Bernard, « Le bail à loyer en 2009 : à la croisée des chemins », in Le Bail, actualité et danger, Anthemis, 2009, p. 14 : «  (…) cette sanction civile ne s’applique nullement aux baux de droit commun (c’est d’ailleurs au sein de la loi-programme, la seule différence de traitement d’avec les baux de résidence principale) ni même, à l’intérieur des baux de résidence principales, aux baux de courtes durées (trois ans ou moins). Certes, c’était pour le législateur l’endroit le plus commode dans la loi du 20 février 1991 pour insérer son dispositif, dès lors que les baux de courte durée, eux, ne sauraient souffrir de résiliation anticipée, à s’en tenir au texte à tout le moins. Il n’empêche, l’ambiguïté est là. »

Commentaires

facebook comments:

  1. leguy didier #

    Bonjour peut on vous poser des questions sur la rupture de bail de courte durée.?
    Merci par avance pour la réponse

    décembre 7, 2011
    • J’essaie de répondre à toutes les questions ; je préfère répondre aux questions d’intérêt général qui peuvent être utiles à tous.

      décembre 7, 2011
    • Duarte sara #

      Bonjour, mes parents on signé un bail de un an en septembre 2006, est-ce que ce bail avait l’obligation d’être enregistré ou pas ? Nous habitons au même endroit depuis 9 ans et ce même bail n’a jamais été re -signé, il s’est donc transformé en bail de 9 ans si je ne me trompe pas. Doit-on donner 3 mois de préavis ? Merci d’avance

      octobre 30, 2015
  2. Madames #

    Bonjour, je loue un appartement avec un bail d un an, et je suis resté dedans sans envoyer de courrier et sans en recevoir de mon proprietaire,(car j’ai signé en mai 2012, et je suis toujours dedans) mon bail passe automatiquement a un bail de 9 ans? (si j ai bien compris) et donc, ce qui est mon cas, mon bail n est pas enregistrer, je peux partir sous un délai d un mois de preavis, puisque je suis maintenant sur un bail de 9 ans et que celui ci n a pas été enregistrer? ( j ai été verifier directement a l enregistrement et il n est pas enregistrer). Donc le proprietaire ne pourra pas refuser mon preavis, ou nous poursuivre? car j aimerais partir et etre sur d etre dans mes droits. Et si je veux partir pour fin mars, je dois envoyer mon renon avant fin fevrier? et partir fin mars?
    Un tout grand merci

    février 18, 2015

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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