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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Louer des bureaux à Bruxelles : les dessous du coût d’occupation

Le coût d’occupation est avant tout constitué du loyer. Mais ce n’est pas tout, loin de là.

Il faut d’abord considérer les taxes sur les surfaces de bureaux. A Bruxelles, on se référera à l’ordonnance du 23 juillet 1992.

L’occupant (le locataire) doit payer un montant fixe de 89 € (art. 3 § 1, b et 5, b).

Mais il devra aussi contribuer à la même taxe pesant cette fois sur le propriétaire (art. 3 § 1, c), en exécution d’une clause usuelle dans le bail.

Cette taxe est bien plus lourde (art. 8 § 1er) : 6,36 € par m² au-delà des 300 premiers m² sans excéder 14 % du R.C. réévalué.

Pour une location de 1.000 m² de bureaux, le coût est de (1.000 – 300) x 6,36 = 4.452 €.

Le locataire devra aussi contribuer contractuellement au P.I. ; Considérant les additionnels des Communes bruxelloises, une surface de 1.000 m² génère un P.I. de 12.000 € en moyenne.

En outre, à Bruxelles, chaque Commune a développé son règlement taxe sur les bureaux.

A Auderghem, pour les années 2010 à  2014, la taxe est de 9 € par m² au-delà des 75 premiers m² (ou 15 € à défaut d’affectation urbanistique régulière).

Elle est due par le propriétaire mais le locataire est solidaire.

A Etterbeek, la taxe est de 15 € par m² pour les surfaces jusqu’à 200 m² et 17 € par m² pour les surfaces dépassant 200 m² (2010-2013). La taxe est doublée pour les bureaux irréguliers. Elle est due par l’occupant.

A Woluwe Saint Lambert, c’est 13 € pour 2010 (ou 38 € pour les bureaux irréguliers), et la taxe est due solidairement par le propriétaire et le locataire.

A Watermael-Boitsfort, la taxe est de 10,40 € / m² (pour 2010-2014).

A Ixelles, la taxe est de 8,8 € pour les petites surfaces (- 250 m²) sinon elle est de 16,60 €, ce qui est vraiment important (2010-2012).

Elle est à charge de l’occupant mais, si le bureau est irrégulier, la taxe est de 40 € / m² et la différence est à la charge du propriétaire.

Et ainsi de suite.

On pourra se faire une opinion des divers règlements taxe communaux sur le site http://portail.irisnet.be/fr/other/taxes.shtml, ou sur www.irisnet.be, fonction de recherche « taxes communales ».

En résumé, pour 1.000 m², on tiendra compte d’une incidence d’environ 11 € au m²/an pour la taxe communale (n’allons pas à Ixelles ni à Etterbeek), plus 12 € pour le P.I. et 4,4 € pour la taxe régionale.

C’est loin d’être négligeable.

Il y a enfin les frais d’assurance. En règle, soit le locataire assure sa responsabilité (incendie), soit il contribue à l’assurance conclue par le bailleur avec abandon de recours par l’assureur contre le locataire.

Et on n’oubliera pas l’assurance pour la responsabilité objective concernant les lieux accessibles au public…

Comme on le voit, les frais d’occupation ne se limitent pas au loyer.

Il ne faut pas oublier les taxes communales sur les bureaux. Une harmonisation de ces taxes est d’ailleurs urgente. Sinon leur suppression.

L’expert-comptable doit être attentif à l’incidence des taxes au m² l’an lorsqu’il rédige un plan financier intégrant une location de bureau.

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Trouble de voisinage et intrusion

Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes. Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage. Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son […]

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Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes.

Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage.

Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son jugement va cependant être cassé par la Cour de cassation.

L’action pour troubles de voisinage fondée sur l’article 544 du Code civil implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins, rappelle la Cour de cassation.

Cette action requiert que l’usage même non fautif d’un fonds cause à un autre fonds voisin des troubles qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Par conséquent, une action ne peut être fondée sur les troubles de voisinage lorsqu’il n’est pas question de troubles causés par l’usage d’un fonds voisin, mais bien de l’intrusion dans un fonds ou de son occupation sans droit ni titre par un voisin.

Bref, j’aurais dû agir au possessoire (art. 1370 du Code judiciaire) pour faire cesser une atteinte à la possession de mon fonds, et non en trouble de voisinage.

En effet, ce fondement suppose que le trouble vienne de l’usage que le voisin fait de sa propriété et non de la mienne…

De vordering wegens burenhinder gesteund op artikel 544 Burgerlijk Wetboek veronderstelt dat het evenwicht tussen de rechten van naburige eigenaars is verbroken.

Opdat een vordering op burenhinder kan worden gesteund is vereist dat het zelfs niet foutief gebruik van een erf aan een naburig erf hinder toebrengt die de gewone ongemakken van nabuurschap overschrijdt.

Een vordering kan bijgevolg niet op burenhinder worden gesteund wanneer er geen sprake is van hinder veroorzaakt door het gebruik van een naburig erf, maar wel van het betreden of het zonder recht noch titel bezetten van een erf door een nabuur.

Cass., 5 décembre 2016, rôle n° C.16.0150.N, www.juridat.be.

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