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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Louer des bureaux à Bruxelles : les dessous du coût d’occupation

Le coût d’occupation est avant tout constitué du loyer. Mais ce n’est pas tout, loin de là.

Il faut d’abord considérer les taxes sur les surfaces de bureaux. A Bruxelles, on se référera à l’ordonnance du 23 juillet 1992.

L’occupant (le locataire) doit payer un montant fixe de 89 € (art. 3 § 1, b et 5, b).

Mais il devra aussi contribuer à la même taxe pesant cette fois sur le propriétaire (art. 3 § 1, c), en exécution d’une clause usuelle dans le bail.

Cette taxe est bien plus lourde (art. 8 § 1er) : 6,36 € par m² au-delà des 300 premiers m² sans excéder 14 % du R.C. réévalué.

Pour une location de 1.000 m² de bureaux, le coût est de (1.000 – 300) x 6,36 = 4.452 €.

Le locataire devra aussi contribuer contractuellement au P.I. ; Considérant les additionnels des Communes bruxelloises, une surface de 1.000 m² génère un P.I. de 12.000 € en moyenne.

En outre, à Bruxelles, chaque Commune a développé son règlement taxe sur les bureaux.

A Auderghem, pour les années 2010 à  2014, la taxe est de 9 € par m² au-delà des 75 premiers m² (ou 15 € à défaut d’affectation urbanistique régulière).

Elle est due par le propriétaire mais le locataire est solidaire.

A Etterbeek, la taxe est de 15 € par m² pour les surfaces jusqu’à 200 m² et 17 € par m² pour les surfaces dépassant 200 m² (2010-2013). La taxe est doublée pour les bureaux irréguliers. Elle est due par l’occupant.

A Woluwe Saint Lambert, c’est 13 € pour 2010 (ou 38 € pour les bureaux irréguliers), et la taxe est due solidairement par le propriétaire et le locataire.

A Watermael-Boitsfort, la taxe est de 10,40 € / m² (pour 2010-2014).

A Ixelles, la taxe est de 8,8 € pour les petites surfaces (- 250 m²) sinon elle est de 16,60 €, ce qui est vraiment important (2010-2012).

Elle est à charge de l’occupant mais, si le bureau est irrégulier, la taxe est de 40 € / m² et la différence est à la charge du propriétaire.

Et ainsi de suite.

On pourra se faire une opinion des divers règlements taxe communaux sur le site http://portail.irisnet.be/fr/other/taxes.shtml, ou sur www.irisnet.be, fonction de recherche « taxes communales ».

En résumé, pour 1.000 m², on tiendra compte d’une incidence d’environ 11 € au m²/an pour la taxe communale (n’allons pas à Ixelles ni à Etterbeek), plus 12 € pour le P.I. et 4,4 € pour la taxe régionale.

C’est loin d’être négligeable.

Il y a enfin les frais d’assurance. En règle, soit le locataire assure sa responsabilité (incendie), soit il contribue à l’assurance conclue par le bailleur avec abandon de recours par l’assureur contre le locataire.

Et on n’oubliera pas l’assurance pour la responsabilité objective concernant les lieux accessibles au public…

Comme on le voit, les frais d’occupation ne se limitent pas au loyer.

Il ne faut pas oublier les taxes communales sur les bureaux. Une harmonisation de ces taxes est d’ailleurs urgente. Sinon leur suppression.

L’expert-comptable doit être attentif à l’incidence des taxes au m² l’an lorsqu’il rédige un plan financier intégrant une location de bureau.

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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