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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente entre époux

La vente est en principe interdite entre époux sauf dans certains cas énumérés par la loi.

En matière de vente d’immeuble, la matière ne pose en général pas de problème car l’intervention d’un notaire au stade de la préparation de l’opération instruit les parties des contraintes liées à leur statut.

Mais la prohibition ne vise pas seulement la vente d’immeuble. Une vente de meuble, par exemple les actions d’une société immobilière, entre époux, est pareillement visée par la prohibition.

Ratio legis

L’interdiction de principe de la vente entre époux s’explique par trois considérations.

  1. Par la nécessité de prévenir l’influence d’un époux sur l’autre,
  2. Pour protéger les créanciers d’un époux d’une collusion entre époux,
  3. Pour éviter que les époux ne contournent la règle de la révocabilité des donations entre époux au moyen d’une vente déguisant une donation.

L’interdiction

C’est pourquoi, avant la loi du 14 juillet 1976, un contrat de vente entre époux n’était possible que dans les trois cas prévus par l’article 1595, alinéa 1er,  1° à 3°, du Code civil.

Ces cas visent plutôt des règlements entre époux non communs en biens qu’une simple vente entre époux.

Exceptions

Quelles sont les cas dans lesquels un règlement entre époux échappe à la prohibition de la vente entre époux ?

  1. Une vente peut intervenir après séparation de biens judiciaire, lorsqu’un des époux cède à l’autre des biens en payement de ses droits.
  2. Une vente par le mari à la femme peut également intervenir lorsqu’elle a une cause légitime. La loi énumère deux causes légitimes qui n’ont qu’un intérêt historique. En effet, ces cas ne s’appliquent plus depuis que la femme a la gestion exclusive de ses propres :
    1. Le mari vend un immeuble propre de sa femme, à charge pour lui d’en faire remploi mais le mari, au lieu d’acheter un bien en remploi, mais cède son immeuble propre à sa femme.
    2. Un mari perçoit des fonds propres de sa femme et lui cède un immeuble à titre de dation en paiement.
    3. On relèvera que la loi traite ici de la vente par le mari à la femme, ce qui ne place pas les époux dans un rapport d’égalité. Une question préjudicielle à la Cour constitutionnelle devrait faire disparaître cet anachronisme.
    4. Les exemples sous a) et b) ne sont pas limitatifs. On peut donc imaginer d’autres situations où la vente entre époux est légitime et donc permise. La jurisprudence devrait développer cette ouverture pour pallier le caractère radical et anachronique de l’interdiction de la vente entre époux. Étonnamment, il y a peu de jurisprudence en la matière.
  3. Une vente peut encore intervenir lorsque la femme cède des biens à son mari en paiement de dot, dans le régime dotal avec exclusion de communauté. C’est également devenu une curiosité historique depuis que le régime dotal a été supprimé par la loi du 14 juillet 1976.

La cession de droits indivis à titre onéreux

Le quatrième cas où la vente est autorisée est donc la cession de droits indivis entre époux pour autant que la vente soit publique ou autorisée par le tribunal.

Ce cas de figure a été inséré par les articles 2 et 4 de la loi du 14 juillet 1976 en même temps que l’autorisation pour les époux de procéder à un partage entre eux.

L’existence d’une indivision entre époux pouvait en effet poser problème dans la mesure où les conjoints ne pouvaient sortir d’indivision par une cession de droits indivis.

Or il était expédient pour l’un des époux de céder sa part indivise à un tiers qui à son tour pouvait provoquer le partage.

Il n’était donc plus indiqué de maintenir cette interdiction de vente entre époux de droits indivis. Toutefois, l’intervention du juge ou la vente publique ont été prévus afin de protéger les tiers et les époux.

L’article 1469 du Code civil, remplacé par l’article 2 de la loi du 14 juillet 1976 prévoit à présent que « sans préjudice de l’application de l’article 215, § 1er, et sous réserve des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 815, chacun des époux peut à tout moment demander le partage de tout ou partie des biens indivis entre eux. Le rachat par l’un des époux de la part de l’autre époux dans un ou plusieurs biens ne peut avoir lieu qu’en vente publique ou moyennant l’autorisation du tribunal. »

L’article 1495, alinéa 1er, du Code civil a été pareillement complété : « le contrat de vente ne peut avoir lieu entre époux que dans les quatre cas suivants (…) 4° Celui où l’un des époux rachète en vente publique ou avec l’autorisation du tribunal, la part de son conjoint dans un bien indivis entre eux. »

Le partage entre époux est donc autorisé (art. 1469 du Code civil), même avec soulte ; ce n’est que si le partage intervient par une cession de droits indivis à titre onéreux que l’autorisation du tribunal sera requise, ou que l’opération devra faire l’objet d’une vente publique (art. 1595, alinéa 1er, 4°).

Il faut observer que l’existence d’une indivision entre époux ne suppose pas nécessairement qu’ils soient en régime de séparation de biens. Une indivision, par exemple à la suite d’un leg, peut exister en régime communautaire.

Vente forcée

Rappelons que ce qui peut être autorisé est la cession de droits indivis. La prohibition est complète pour la vente, qu’elle soit volontaire ou forcée.

Ainsi un époux ne pourrait acheter au curateur la maison familiale, propriété du conjoint failli, même si le tribunal de commerce homologue la vente par application des articles 1190 et 1193ter du Code judiciaire, sous réserve de considérer que, selon les circonstances, pareille vente est « légitime » au sens de l’article 1595, alinéa 1er, 2° du Code civil.

Ceci est évidemment regrettable et illustre la nécessité de supprimer la prohibition de la vente entre époux. En effet, l’égalité entre les époux s’impose et l’article 1167 du Code civil suffit à la protection des tiers (action paulienne).

Situation des héritiers réservataires

Le dernier alinéa de l’article 1595  du Code civil ajoute : « Sauf, dans ces quatre cas, les droits des héritiers des parties contractantes, s’il y a avantage indirect. »

Les quatre exceptions à la prohibition de principe s’entendent donc sous réserve de l’action en réduction des héritiers réservataires lorsqu’une donation réductible peut résulter de la différence entre la valeur de la chose vendue et le prix.

Droits d’enregistrement

Sur le plan fiscal, la cession de droits indivis dans un immeuble sera traitée comme un partage (art. 109, 2° C. En.). Le taux des droits s’élève à 1 % sur la valeur du bien pour lequel l’acte fait cesser l’indivision entre tous les copropriétaires.

Procédure

Sur le plan procédural, c’est le tribunal de première instance de la dernière résidence conjugale qui est compétent pour accorder l’autorisation requise (art. 569, 1° et 628, 2° du Code judiciaire).

La procédure est introduite par requête contradictoire et l’ordonnance est en principe rendue dans les quinze jours de la requête (art. 1256quater du Code judiciaire).

Nullité

La vente intervenue au mépris de l’article 1595 est nulle. Il s’agit d’une nullité relative ouverte aux époux, à leurs ayants-cause et aux créanciers de l’époux vendeur[1].

Concernant les créanciers, il ne s’agit pas d’une action paulienne, la loi présumant la fraude, et la sanction consiste dans l’inopposabilité puisqu’ils ne sont pas partie à la convention.

Une vente nulle entre époux à prix avantageux ne peut constituer une donation déguisée valable car le contrat doit être valable comme tel[2].

Échange

L’article 1707 du Code civil dispose que les règles de la vente s’appliquent à l’échange. On en déduit que l’échange entre époux subit la même interdiction de principe que la vente.

Cohabitation légale

La prohibition ne s’applique pas aux cohabitants légaux.

La Cour constitutionnelle a eu à connaître d’une question préjudicielle relative à la différence de régime à ce sujet, entre les époux et les cohabitants légaux[3].

En effet, comme déjà exposé la cession de droit indivis entre époux est soumise à la vente publique ou à l’autorisation du tribunal, alors que les articles 1475 et suivants du Code civil n’imposent pas cette condition aux cohabitants légaux qui sont libres de vendre entre eux.

Dans son arrêt n° 23/2000[4], prononcé sur recours en annulation, la Cour avait déjà posé que la loi sur la cohabitation légale ne crée pas une institution qui placerait les cohabitants légaux dans une situation à peu près identique à celle des mariés, mais crée seulement une protection patrimoniale limitée qui s’inspire partiellement de dispositions applicables aux époux.

La Cour constitutionnelle relève cependant que la situation patrimoniale des cohabitants légaux et des époux mariés sous le régime de la séparation de biens est comparable, alors qu’effectivement la restriction à la vente entre époux n’existe pas pour les cohabitants, ce qui constitue une différence de traitement qui n’est pas raisonnablement justifiée.

Toutefois, cette différence de traitement trouve sa source non dans les articles 1469 et 1595 du Code civil, applicable aux époux, mais dans l’absence de dispositions similaires dans la loi du 23 novembre 1998 instaurant la cohabitation légale.

La Cour constitutionnelle a donc dit que les articles 1469 et 1595 du Code civil ne violaient pas les articles 10 et 11 de la Constitution, tout en  retenant que le régime de la cohabitation légale devrait être complété.


[1] H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, T. IV, n° 63.

[2] J.-L. Renchon et F. Tainmont, La vente et le droit de la famille, in La Mise en vente d’un immeuble, Larcier,2005, p. 144.

[3] Arrêt n° 72/2010 du 23 juin 2010, www.court-const.be.

[4] Arrêt n° 23/2000 du 23 février 2000, www.const-court.be.

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Catégorie: Vente

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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