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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Responsabilité du locataire pour les personnes « de sa maison »

Intéressons-nous à l’article 1735 du civil qui dispose que « le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. »

L’histoire ci-dessous se passe en France, mais cela pourrait se passer en Belgique.

Un propriétaire donne un appartement à bail à un médecin pour qu’il exerce son art dans les lieux loués.

La patientèle du médecin n’est pas du genre bourgeois. Il apparaît que certains patients se soulagent dans les communs ou y laissent des seringues.

Le bailleur trouve que cela fait mauvais genre. Il poursuit la résolution du bail.

Le bailleur reproche au médecin de ne pas user de la chose louée en bon père de famille.

Mais le bailleur est débouté.

La Cour d’appel de Paris considère que le médecin ne saurait être personnellement tenu pour responsable du comportement de certains patients qui troublent la quiétude des habitants de l’immeuble.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

Que dit la Cour de cassation française ?

Elle rejette le pourvoi :

« Attendu … qu’ayant constaté la présence d’un interphone que les époux X (le médecin) avaient fait installer afin de filtrer les accès au bâtiment, relevé que le fait que l’Académie (le bailleur) reprochait au docteur X d’exercer son activité auprès d’une clientèle « qu’il ne devrait pas recevoir dans un immeuble bourgeois » ne s’appuyait sur aucun comportement fautif des preneurs au titre de l’accueil des patients fréquentant le cabinet, et retenu, à bon droit, que l’autorisation donnée par le bail à ce praticien d’exercer sa profession de médecin dans les lieux loués impliquait le droit pour l’intéressé d’accueillir tous patients, lesquels ne constituent pas des personnes de la maison au sens de l’article 1735 du code civil, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que les époux X ne pouvaient être personnellement tenus pour responsables du comportement de certains des patients du docteur X dans les parties communes de l’immeuble ; »

En d’autres termes, si l’on ne constate pas de faute personnelle du médecin, celui-ci ne peut être responsable des fautes de ses patients.

La Cour de cassation française considère que les clients du docteur ne sont pas des personnes de sa maison au sens de l’article 1735 du Code civil.

Cela paraît évident.  En réalité, ce ne l’est pas.

Rappelons d’abord cette disposition : « le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. »

Le texte est le même en France et en Belgique.

Mais en Belgique les termes « personnes de sa maison » doivent être entendus dans le sens le plus large (Cass., 22 octobre 1971, Pas., I, 1972, p. 177).

Tous ceux qui se trouvent dans le bien loué avec l’accord du locataire sont considérés comme des personnes de sa maison (amis, ouvriers, invités, déménageurs et même fournisseurs (M. Dambre, Handboeck Algemeen Huurrcht, p. 497).

Alors pourquoi pas les clients du locataire ou, pour un médecin, les patients ?

Selon De Page, le locataire n’est exonéré que du fait de personnes qui se sont introduites contre son gré dans l’immeuble (H. De Page, T IV, nos 665 et 701).

Il s’agit d’une responsabilité pour autrui. Le bailleur ne doit pas prouver de faute dans le chef du locataire dès lors que la dégradation est le fait d’une personne de sa maison.

Le locataire ne peut échapper à cette responsabilité qu’en prouvant le cas fortuit ou la force majeure.

On peut donc penser qu’en Belgique, le cas du docteur à la patientèle remuante aurait été moins facile à plaider.

Terminons en remarquant que la responsabilité pour autrui selon l’article 1735 suit celle de l’article 1732 : « Il (le locataire) répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. »

Dans l’espèce commentée, il s’agit moins de dégradation que d’occupation en bon père de famille.

Et l’obligation d’occuper en bon père de famille et selon la destination du bien est sanctionnée par l’article 1728 du Code civil, pas par l’article 1732.

On peut donc se demander si la responsabilité pour autrui de l’article 1735 s’applique aussi pour des nuisances (bruit par exemple).

Nous le pensons.

En effet l’article 1735 traduit un principe plus général, déposé dans l’article 1245 du Code civil, selon lequel on est responsable des personnes que l’on se substitue dans le bénéfice ou dans la charge des obligations.

Arrêt n° 1137 du 19 novembre 2008 de la Cour de cassation française www.courdecassation.fr (troisième chambre civile).

Catégorie: Bail

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Trouble de voisinage et intrusion

Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes. Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage. Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son […]

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Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes.

Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage.

Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son jugement va cependant être cassé par la Cour de cassation.

L’action pour troubles de voisinage fondée sur l’article 544 du Code civil implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins, rappelle la Cour de cassation.

Cette action requiert que l’usage même non fautif d’un fonds cause à un autre fonds voisin des troubles qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Par conséquent, une action ne peut être fondée sur les troubles de voisinage lorsqu’il n’est pas question de troubles causés par l’usage d’un fonds voisin, mais bien de l’intrusion dans un fonds ou de son occupation sans droit ni titre par un voisin.

Bref, j’aurais dû agir au possessoire (art. 1370 du Code judiciaire) pour faire cesser une atteinte à la possession de mon fonds, et non en trouble de voisinage.

En effet, ce fondement suppose que le trouble vienne de l’usage que le voisin fait de sa propriété et non de la mienne…

De vordering wegens burenhinder gesteund op artikel 544 Burgerlijk Wetboek veronderstelt dat het evenwicht tussen de rechten van naburige eigenaars is verbroken.

Opdat een vordering op burenhinder kan worden gesteund is vereist dat het zelfs niet foutief gebruik van een erf aan een naburig erf hinder toebrengt die de gewone ongemakken van nabuurschap overschrijdt.

Een vordering kan bijgevolg niet op burenhinder worden gesteund wanneer er geen sprake is van hinder veroorzaakt door het gebruik van een naburig erf, maar wel van het betreden of het zonder recht noch titel bezetten van een erf door een nabuur.

Cass., 5 décembre 2016, rôle n° C.16.0150.N, www.juridat.be.

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