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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La commission de l’agent immobilier lorsque la vente avorte

La situation n’est pas rare : le courtier trouve un candidat acquéreur. Il considère que sa mission de recherche immobilière est remplie et réclame sa commission. Mais l’acquéreur se révèle défaillant, ou le vendeur ne veut plus vendre. Le courtier a-t-il alors encore droit à sa commission sur cette vente avortée ?

Dans un arrêt du 27 mai 2010, la Cour de cassation rappelle bien à propos les principes applicables.

Suivant l’article 1134 du Code civil, dit la Cour de cassation, le droit du courtier à la commission trouve sa source dans le contrat de courtage et non dans le contrat que le courtier a permis par son intermédiation.

La circonstance, poursuit la Cour de cassation, que le contrat permis par le courtier ne reçoive pas exécution, ou que ce contrat soit résolu par la faute d’une partie, ne prive pas, en règle, le courtier de son droit à la commission (traduction libre – Cass., 27 mai 2010, R.G. n° Nr. C.09.0157.N, www.juridat.be).

C’est l’évidence. La convention d’agent immobilier à titre exclusif ou non, s’analyse en un contrat de courtage par lequel l’agent est investi par le commettant de la mission de rechercher un acquéreur pour son immeuble, à un certain prix. Si l’agent trouve l’acquéreur, au prix demandé, il a entièrement et valablement exécuté sa mission ce qui fait naître son droit à rémunération. Son intervention s’arrête là ; une difficulté subséquente est sans incidence.

Toutefois, il en va autrement si le candidat acquéreur est défaillant et que cette défaillance était prévisible. En ce cas, le courtier n’a pas exécuté sa mission, car il n’a pas été investi de la mission de rechercher un acquéreur incapable d’acheter. L’article 55 du Code de déontologie fait d’ailleurs obligation à l’agent immobilier de s’informer quant à la capacité et  la fiabilité de l’amateur, « dans la mesure des moyens dont il dispose pour ce faire. »

Notons à cet égard que si l’article 51 du Code de déontologie retient que l’agent immobilier courtier n’est pas responsable de la solvabilité des amateurs qu’il présente au commettant et de la manière dont ces derniers exécutent leurs engagements, c’est sur le plan disciplinaire seulement, pas sur le plan civil.

Ce n’est donc que si la défaillance de l’acheteur ne relève pas de la responsabilité de l’agent immobilier, si sa cause n’était pas apparente ni prévisible, que l’agent peut prétendre à sa commission en dépit de ce que la vente ait échoué.

Il existe aussi le cas où le commettant change d’avis et retire le bien du marché ou renonce à accepter la vente proposée.

Dans l’affaire Sorimo, la Cour de cassation avait validé la position de la Cour d’appel de Bruxelles, qui jugeait que le courtier ne pouvait prétendre à une commission à défaut de vente. Dans cette affaire, la Cour d’appel disait qu’il appartenait au courtier de consulter les vendeurs avant de faire contresigner une offre par le candidat acheteur, estimant que les vendeurs n’étaient pas en situation d’offre de vente, en sorte qu’ils n’avaient pas à retirer leur offre s’ils ne voulaient pas vendre (Cass., 16 mai 2008, rôle n° C.06.0629.F, www.juridat.be).

Cela ne signifie évidemment pas que le propriétaire puisse refuser de vendre sans autre formalité et que le courtier ne puisse alors faire valoir ses droits.

En effet, dans le courtage, si le vendeur reste en règle libre de vendre, il ne peut s’y refuser sans raison, à peine de devoir assumer sa responsabilité envers le courtier qui n’a pas commis de faute.

En refusant arbitrairement de traiter avec la personne désignée, le client du courtier commet une faute qui l’oblige à réparer le dommage en résultant pour le courtier, disent MM. Van Ryn et Heenen (Principe de droit comemrcial, T IV, 1988, p. 120). Le courtier n’a pas droit à la commission si le commettant refusait abusivement de contracter avec un tiers présentant toutes les garanties et formulant une offre raisonnable, dit M. P.A. Foriers (Les intermédiaires commerciaux, Jeune Barreau, 1990, p. 101 et les références citées).

C’est donc si le refus de contracter n’est pas raisonnablement justifié que le commettant commet une faute envers le courtier, indemnisée par l’octroi de la commission.

Si le commettant-vendeur décide de retirer le bien du marché, sans justification raisonnable et objective, il empêche le courtier de faire profit de son contrat, il doit en ce cas une indemnité de résiliation de ce contrat. Cette indemnité correspond à la commission si le courtier a trouvé un candidat solvable et raisonnablement éligible à l’achat. Si le courtier n’a pas encore trouvé l’amateur, c’est une perte de chance qu’il conviendra alors d’indemniser.

Souvent les missions de courtage stipulent que la commission est payable en cas de vente et à l’acte. Il est évident que si l’acheteur est défaillant, ou si le vendeur change d’avis, il n’y a ni vente ni a fortiori d’acte.

Ceci ne change rien, à mon avis, à ce qui précède. Une telle clause relève en effet du terme plutôt que de la cause du paiement de la commission. La commission est due lorsque la mission est valablement exécutée. En ce cas, la commission ne peut dépendre du bon vouloir du commettant qui changerait d’avis en ne passant pas l’acte.

Dans l’affaire Sorimo dont question plus haut, la lecture de l’arrêt ne permet pas de savoir si les vendeurs avaient refusé le candidat acquéreur pour un juste motif ou non. Il faut donc prendre cet arrêt avec prudence.

En général, la discussion sur la vente tourne autour du prix obtenu : le commettant-vendeur considère que le prix est insuffisant et refuse d’accepter l’offre du candidat présenté par l’agent immobilier. Celui-ci fait valoir que le prix est correct, qu’il est abusif de rejeter cette offre et il réclame sa commission.

C’est oublier que le courtage immobilier s’appuie sur un préalable essentiel : le colloque entre le commettant et le courtier sur les conditions de la recherche immobilière. Je parle ici du prix, donc de l’évaluation préalable du bien.

Si les parties ont fixé un prix, avec une position de négociation jusqu’à tel prix, c’est un élément du champ contractuel que le courtier doit respecter. S’il ne vend pas au prix convenu, il n’a pas droit à sa commission même s’il obtient un prix qui, après réflexion, lui apparait satisfaisant ou raisonnable, et même si c’est le prix du marché.

En effet, il faut rappeler que le courtier a pour première mission d’assister son client pour déterminer la valeur de son bien.

Le Code de déontologie de l’Institut professionnel des agents immobiliers prévoit que « Les estimations et évaluations de l’agent immobilier courtier, qu’elles soient concises ou développées, doivent être faites de manière sincère, sans préjudice d’éventuels affinements. » (art. 45)

Et, l’article 46 ajoute : « L’agent immobilier courtier a l’obligation d’exprimer à son commettant des réserves au sujet du prix que ce dernier estimerait ou entendrait obtenir dans le cadre d’une évaluation ou d’une commercialisation de son bien si ce prix est, à sa connaissance, manifestement disproportionné à la hausse ou à la baisse par rapport à la valeur du bien ou au prix susceptible d’être obtenu dans le cadre d’une commercialisation. »

Enfin, l’article 52 prévoit que « l’agent immobilier courtier veille toujours à ce que les prix des biens qu’il communique correspondent à ceux convenus avec le commettant. »

L’agent immobilier est donc tenu d’assister son client pour fixer le prix et assume à cet égard une responsabilité (J.P. Hamme, 15 décembre 1987, J.J.P., 1990, p. 8 ; Civ. Bruxelles, 21 février 1995, J.T. 1995, p. 522).

L’agent immobilier ne peut faire miroiter un prix séduisant pour arracher la mission, puis avancer les meilleures explications pour prétendre à sa commission sur une vente à un prix moindre.

L’agent ne peut entretenir chez son client de vaines illusions. Il doit assister le client pour fixer le prix, ou émettre des réserves si le client surestime son bien, et il ne peut jamais prétendre à sa commission en deçà du prix convenu, sauf accord préalable.

Reste la situation où l’agent immobilier, et le commettant, se sont trompés de bonne foi sur la réponse du marché au prix proposé. Cela peut arriver, même sans faute, car l’évaluation immobilière n’est pas une science exacte.

En ce cas, l’agent immobilier qui recueille une offre raisonnable, mais inférieure au prix fixé, peut-il prétendre à sa commission ? On pourrait le soutenir sur base de l’article 1135 du Code civil, si le commettant décide de vendre (pas s’il renonce à vendre), mais ce ne serait pas exact à mon avis.

En effet, lorsque l’agent réalise que le bien est mis sur le marché sur base d’une valorisation erronée, il doit appliquer l’article 49 du Code de déontologie qui dispose que « sans préjudice d’accords particuliers, l’agent immobilier courtier veillera à informer en temps utile son commettant du déroulement de sa mission. »

En d’autres termes, l’agent doit s’ouvrir de cette difficulté à son client. En ce cas, soit le client renonce à la vente et aucune commission n’est due, soit les parties renégocient le contrat et modifient conventionnellement le prix proposé. Si une vente suit au prix revu, l’agent aura alors droit à sa commission.

Mais l’agent immobilier ne peut taire cette circonstance et réduire unilatéralement le prix proposé pour ensuite tenter de justifier sa commission, d’autant que l’article 52 précise que « l’agent immobilier courtier veille toujours à ce que les prix des biens qu’il communique correspondent à ceux convenus avec le commettant. »

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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