A Bruxelles, l’ordonnance régionale « sol » du 5 mars 2009 est applicable depuis le 1^er janvier 2010.

Le nouveau régime est plus complexe et mieux élaboré que celui de l’ordonnance du 13 mai 2004, même si les principes sont similaires.

L’ordonnance régionale bruxelloise du 13 mai 2004 relative à la gestion des sols pollués

Cette ordonnance était en vigueur depuis le 4 juillet 2004. Elle s’appliquait aux terrains :

• Où se clôturent des activités à risque.
• Où l’inventaire de l’I.B.G.E. révèle de fortes présomptions de pollution.
• Où s’implanteraient des activités à risque.
• Où la pollution est connue à la suite d’un accident ou d’une découverte fortuite.

L’I.B.G.E. établit un inventaire  des sols pollués ou pour lesquels existent de fortes présomptions de pollution importante.

Cet inventaire peut être consulté sur demande écrite à l’I.B.G.E. mais il est préférable de s’adresser au notaire qui dispose d’un accès électronique à cet effet.

Une reconnaissance de l’état du sol devait être réalisée en cas d’accident portant contamination, avant et au terme de toute activité à risque, mais aussi avant toute vente d’un terrain sur lequel s’est exercée ou s’exerce une activité à risque (art. 10).

La reconnaissance de l’état du sol était à charge du vendeur lorsque le terrain est identifié comme :

• Terrain pollué,
• Terrain pour lequel existent de fortes présomptions de pollution,
• Terrain sur lequel s’est exercée une activité à risque.

Lorsque la reconnaissance de l’état du sol révélait une pollution, il fallait faire réaliser une étude de risque par un organisme agréé.

Le projet de cette étude devait être soumis à l’I.B.G.E. qui pouvait prescrire des mesures de gestion de l’état du sol voire des mesures d’assainissement.

Si des mesures d’assainissement étaient nécessaires, elles devaient être réalisées avant toute cession du terrain, avant de demander un permis d’environnement ou avant de céder un  (art. 23).

Le non respect de ces dispositions était sanctionné d’une amende.

Mais il existait également une sanction frappant la vente.

L’article 28 de l’ordonnance prévoyait que l’acheteur ou l’I.B.G.E. pouvait poursuivre la nullité de la vente d’un terrain où :

• S’exerce ou s’est exercée une activité à risque,
• Identifié comme pollué par la cartographie des sols de l’I.B.G.E.

Le système de l’ordonnance du 13 mai 2004 prêtait à difficultés sur deux plans.

Tout d’abord l’article 23 de l’ordonnance est assez radical :

« Lorsqu’il découle de l’étude de risque qu’il est nécessaire et urgent d’assainir le sol avant toute cession de terrain ou de permis ou avant toute nouvelle activité, la personne visée aux articles 11 et 12 (cédant ou exploitant), au nom de laquelle l’étude de risque a été réalisée, doit procéder à l’assainissement préalable du sol :

• avant d’accomplir toute nouvelle activité sur le terrain, susceptible d’entraver l’assainissement ou le contrôle ultérieur de la pollution du sol,
• avant de solliciter tout permis d’environnement pour une installation susceptible d’entraver l’assainissement ou le contrôle ultérieur de la pollution du sol,
• avant d’aliéner un droit réel sur le terrain,
• avant de céder un permis d’environnement. »

La présence de pollution peut donc donner un coup d’arrêt à projet de vente, indépendamment de tout accord à intervenir entre le cédant et le cessionnaire sur la prise en charge de la situation.

L’I.B.G.E. s’est montré sensible à ce problème et a publié une déclaration d’assouplissement de l’application de l’article 23.

La vente peut intervenir si :

• Le vendeur a fait procéder à une reconnaissance de sol approuvée sans réserve par l’I.B.G.E.,
• Le compromis indique ce qu’il faut faire (monitoring, travaux, …), dans quel délai et qui l’assumera,
• Une garantie financière est constituée en faveur de l’I.B.G.E. pour les travaux à effectuer et mention en est faite dans la convention.

D’autre part, il y a la problématique des copropriétés. Si l’immeuble est bâti sur un site pollué (un ancien garage, une carrosserie ou une usine de peinture), la vente d’un appartement peut susciter l’application de l’article 23.

La copropriété ne sera pas spontanément encline à réaliser des travaux pour permettre à l’un des copropriétaires de vendre son lot et sa part dans l’indivision forcée qu’est le terrain…

Le copropriétaire peut faire application de l’article 557-9, § 4, du Code civil. Selon cette disposition, lorsque la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge de paix à accomplir seul, aux frais de l’association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.

Si les travaux d’assainissement ne sont pas jugés urgents et nécessaires, le copropriétaire peut encore se faire autoriser par le juge à exécuter à ses frais cette fois des travaux qui lui sont utiles, même si ces travaux affectent les parties communes.

Dans ce dernier cas, le copropriétaire peut aussi  demander au juge de paix de décider l’exécution des travaux à la place de l’assemblée générale, pour autant qu’une minorité de copropriétaires empêche abusivement l’assemblée générale de prendre cette décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts (art. 577-9, § 7 du Code civil).

Ici aussi, l’I.B.G.E. s’est montré sensible à la situation et a publié le 27 juin 2008 une dérogation à l’article 10 de l’ordonnance.

Il s’agit d’une dispense de l’obligation de réaliser une reconnaissance de l’état du sol avant toute aliénation de droits réels lorsque la copropriété exploite des activités à risque (citerne à mazout par exemple) ou lorsqu’elle est bâtie sur un terrain où une activité à risque historique s’est exercée.

Les conditions sont les suivantes :

• L’acte de base de la copropriété a été passé avant le 20 janvier 2005,
• Le vendeur n’exploite pas et ne laisse pas exploiter une activité à risque.

Cela vise aussi la copropriété située sur une parcelle cadastrale où s’exploite une activité à risque (une blanchisserie), sans considération de la date de l’acte de base et pour autant que le vendeur ne soit pas l’exploitant.

La date du 20 janvier 2005 est celle de la circulaire qui a précisé le sens du terme aliénation au sens de l’ordonnance.

Quant aux indivisions nées avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, une pareille dérogation existe sauf si tous les indivisaires sont cédants.

Le nouveau régime : l’ordonnance du 5 mars 2009

Le nouveau régime est plus complexe et mieux élaboré, même si les principes sont similaires.

L’ordonnance du 5 mars 2009 entre en vigueur au plus tard le 1^er janvier 2010. La raison tient en ce que de nombreux arrêtés doivent encore être adoptés, qui exécutent des dispositions de l’ordonnance.

Les définitions

L’ordonnance vise davantage de sécurité juridique. A cet effet, elle contient de nombreuses définitions et précise les procédures et leurs effets.

Ainsi, il est intéressant de relever que l’aliénation d’un droit réel n’est pas seulement une vente ou une donation d’immeuble, mais aussi un apport en société et même l’établissement des statuts de copropriété ou la décision des copropriétaires de déroger aux principes relatifs à la copropriété forcée si la nature du bien le justifie.

L’article 3, 28° prévoit qu’un arrêté du Gouvernement peut exclure des « actes à caractère familial ».

De quoi s’agira-t-il ? De la cession de droits indivis par exemple car l’ordonnance ne contient plus de dérogation à ce sujet, comme cela est expliqué plus haut.

On peut aussi espérer que cette exclusion visera les donations et testaments car le coût et la complexité des démarches, comme on le verra plus loin, risquent de décourager ou d’aggraver ce type de libéralité.

Notons encore qu’un droit réel, au sens de l’ordonnance vise aussi le leasing immobilier.

L’inventaire de l’état de sol

L’ordonnance relative à la gestion et à l’assainissement des sols pollués s’articule sur un inventaire de l’état du sol. Il s’agit du registre des données disponibles à l’I.B.G.E. relatives à la pollution des sols.

L’inventaire classe les parcelles en 5 catégories, numérotées de 0 à 4.

• Catégorie 0 : parcelles potentiellement polluées,
• Catégorie 1 : parcelles respectant les normes d’assainissement,
• Catégorie 2 : parcelles respectant les normes d’intervention, mais pas les normes d’assainissement,
• Catégorie 3 : parcelles ne respectant pas les normes d’intervention mais dont les risques sont tolérables,
• Catégorie 4 : parcelles ne respectant pas les normes d’intervention et en traitement (travaux d’assainissement ou de mise en œuvre de mesures de gestion du risque).

Comment s’enrichit le registre ? Notamment par des obligations de déclaration de découverte de pollution.

Cette déclaration doit être faite au titulaire de droit réel ou à l’exploitant ou à l’I.B.G.E. si ces personnes ne sont pas connues. Le titulaire ou l’exploitant doit, à son tour, déclarer la découverte de la pollution à l’I.B.G.E.

Les services administratifs de la Région de Bruxelles-Capitale et des Communes doivent également transmettre à l’I.B.G.E. les informations permettant de dresser l’inventaire de l’état du sol.

Lorsque l’I.G.G.E. décide d’inscrire une parcelle à cet inventaire, il doit en avertir le propriétaire ou l’exploitant, lesquels disposent du droit de formuler des observations ou de faire procéder à une reconnaissance de l’état de sol (R.E.S.).

Les informations de l’inventaire de l’état de sol sont accessibles au public de manière électronique ; la carte et les fiches par parcelle seront publiées sur l’Internet.

On peut donc espérer un outil comme celui du P.R.A.S. (mais mieux mis à jour) (www.pras.irisnet.be).

L’attestation de l’état de sol et la vente (art. 12 § 1^er)

L’attestation du sol mentionne les informations détaillées de l’inventaire de l’état du sol relatives à une parcelle. Ce document est important.

En effet, le cédant d’un droit réel sur un terrain doit demander à l’I.B.G.E. une attestation du sol pour la parcelle concernée et la transmettre au cessionnaire « avant la formation de la convention ou l’offre relative à l’aliénation de droits réels. »

Cette obligation se situe donc en amont de la vente, déjà au stade de l’offre.

Les agents immobiliers sont-ils concernés et doivent-ils respecter cette obligation pour le compte de leurs clients ?

Cela dépend du contenu de la mission : si l’agent est mandaté pour formuler une offre de vente, il faudra y joindre l’attestation de sol, mais en règle l’agent n’est pas mandaté pour exprimer une offre de vente mais pour recueillir et présenter des offres d’achat.

La convention, l’offre ou l’acte de vente doivent mentionnent :

• la déclaration du cessionnaire qu’il a été informé du contenu de l’attestation ou des attestations du sol,
• la déclaration du cédant qu’il ne détient pas d’information supplémentaire susceptible de modifier le contenu de l’attestation du sol.

L’agent immobilier devra veiller à cette formalité s’il fait offre de vente et/ou s’il rédige le compromis.

Peut-il échapper à cette démarche ?

Oui, car l’article 12 prévoit que la convention ou l’offre peuvent être assorties d’une condition suspensive de transmission de l’attestation du sol et, le cas échéant, d’identification et de traitement de la pollution du sol.

Cela signifie que, par précaution, tous les documents contractuels de l’agent immobilier devront prévoir cette condition.

Mais cela ne suffit pas : l’agent immobilier devra informer son client sur ses obligations en la matière afin qu’il soit en mesure de réaliser la condition et de satisfaire aux obligations de l’ordonnance.

Notons que la même procédure (retirer et transmettre une attestation du sol), est également prescrite pour  la cession d’un permis d’environnement.

On verra plus loin la sanction du non respect de cette obligation d’information.

La reconnaissance de l’état du sol ou R.E.S. (art. 13 § 1^er)

Que se passe-t-il si la parcelle est en catégorie 0 (cela apparaît dans l’attestation de sol) ?

Rappelons que la catégorie 0 vise toute parcelle potentiellement polluée, c’est-à-dire pour laquelle il existe une présomption de pollution du sol, y compris une parcelle sur laquelle s’exerce une activité à risques.

Il faut réaliser une reconnaissance de l’état du sol (R.E.S.) avant toute aliénation. Cette obligation est à charge du cédant.

Cette obligation est pareillement imposée dans les cas suivants :

• Par l’exploitant avant la cessation d’une activité à risque (par exemple lorsque le bail prend fin : cela peut rendre le bien indisponible si des mesures d’assainissement sont imposées. Le locataire sera avisé de s’y prendre à temps pour pouvoir restituer le bien au terme du bail).
• Avant toute demande d’un permis d’environnement,
• Avant la cession d’un permis d’environnement,
• Avant toute prolongation de permis d’environnement,
• De manière périodique pour certaines activités à risque.

Mais ce n’est pas tout.

Le demandeur d’un permis d’urbanisme visant une parcelle en catégorie 0 devra aussi faire réaliser une R.E.S. si les travaux comprennent une excavation ou sont de nature à générer une pollution de sol ou entraver le traitement ou le contrôle d’une pollution du sol.

Une R.E.S. doit encore être réalisée dès qu’une pollution est découverte ou si des travaux d’excavation découvrent une pollution.

C’est ici l’auteur de la pollution qui doit se charger de la R.E.S. On notera que le principe du pollueur-payeur traverse, fort heureusement, l’ordonnance.

Si une évaluation finale a été déclarée conforme par l’I.B.G.E. il y a moins d’un an, il ne faudra plus refaire une R.E.S.

L’autorité expropriante doit elle aussi demander une attestation de sol avant expropriation et, si le bien est en catégorie 0, procéder à une R.E.S.

Le curateur également, en cas de faillite. Il doit aviser l’I.B.G.E. de la faillite et il doit réaliser une R.E.S. si l’exploitation concernait une activité à risques, aux frais de la masse.

Dispense (art. 60)

Si une R.E.S. a été déclarée conforme par l’I.B.G.E. il y a moins d’un an, il ne faut pas, lors d’une aliénation, reproduire cette démarche (15 ans en matière de prorogation de permis d’environnement).

Cette dispense n’est pas automatique ; elle doit être demandée à l’IB.G.E. Il existe aussi une dispense en cas d’impossibilité technique ou lorsque la parcelle concernée est reprise en catégorie 3 ou 4 (risques tolérables et en cours d’assainissement).

Il en va de même  pour les parcelles en catégorie 0 et pour lesquelles des mesures de prévention sont en cours.

Que recouvre la R.E.S. ?

La reconnaissance de l’état du sol doit mettre en évidence la pollution éventuelle du sol. Elle détermine également les éventuelles mesures de sécurité à prendre.

Il y a trois Régions compétentes en la matière en Belgique, et donc autant de réglementations. Un arrêté du Gouvernement est sagement prévu pour fixer les critères d’assimilation à une R.E.S. par d’autres réglementations.

La R.E.S. est réalisée par un expert ; elle est notifiée à l’I.B.G.E. L’Institut déclare la R.E.S. conforme ou prescrit une étude détaillée.

Il peut évidemment arriver que la R.E.S. prescrive un traitement de la pollution du sol.

Que se passe-t-il alors lorsque cela survient à l’occasion d’une aliénation ?

Le traitement des terrains pollués (art. 17)

L’obligation de traitement de la pollution du sol doit être réalisée avant :

• L’aliénation d’un droit réel,
• La cession du permis d’environnement,
• L’exécution de travaux ou la mise en exploitation de nature à entraver le traitement augmenter l’exposition au risque.

La vente ne peut donc être poursuivie. Mais, il y a heureusement une exceptions (art. 17 § 2), qui s’inscrivent dans le sens des déclarations d’assouplissement de l’I.B.G.E. dans le régime actuel.

Ainsi, l’aliénation peut intervenir si :

• une R.E.S. a été déclarée conforme,
• la personne obligée de traiter la pollution s’est engagée à l’exécuter dans un calendrier approuvé par l’I.B.G.E.,
• une garantie financière couvrant cet engagement est constituée.

Il existe aussi une dérogation pour les copropriétés (art. 61 § 1).

L’I.B.G.E. peut dispenser de la réalisation d’une R.E.S. à charge d’un copropriétaire d’un lot situé sur un terrain inscrit en catégorie 0 lorsque la présomption de pollution ne concerne pas exclusivement ce lot.

La  dispense doit être demandée à l’I.B.G.E. qui répond dans les 30 jours.

Si la présomption de pollution concerne partiellement le lot visé par l’aliénation, l’I.B.G.E. peut imposer l’obligation de réaliser une R.E.S. ; en ce cas, les éventuelles obligations qui peuvent découler de la R.E.S. découleraient reposent sur l’association des copropriétaires.

La vente d’un lot ne sera donc plus aussi difficile qu’actuellement.

Notons que l’ordonnance n’évoque pas le cas de la cession d’un droit indivis. Sans doute est-ce parce que l’article 3, 28° prévoit qu’un arrêté du Gouvernement peut exclure des « actes à caractère familial » de la notion d’aliénation.

Il reste qu’il existe des sorties d’indivision qui ne sont pas familiales, et qui ne bénéficieront pas de la dispense d’application de l’ordonnance, alors que la cession d’un lot en copropriété bénéficiera d’une dispense, ce qui n’est pas logique.

Qui est responsable ?

De manière générale, il faut noter que l’obligation de traitement incombe au pollueur  sinon au titulaire de droit réel. La chaîne est auteur, exploitant, titulaire.

L’obligation de traitement peut cependant être cédée aux mêmes conditions qu’en matière d’aliénation, c’est-à-dire une R.E.S. conforme, un calendrier des travaux agréé par l’I.B.G.E. et une garantie financière d’exécution.

L’agent immobilier conseillera, le cas échéant, au propriétaire de céder son obligation à un entrepreneur agrée pour rendre la vente possible, lorsque l’acheteur ne peut ou ne veut gérer le problème.

Le coût de cette cession grèvera la vente mais en permettra la réalisation.

Toujours concernant la responsabilité, il faut insister sur l’article 23 § 4 de l’ordonnance : « Lorsqu’une personne physique ou morale a reçu par délégation un pouvoir économique important sur le fonctionnement technique d’une exploitation, elle est tenue au même titre que l’exploitant de l’obligation de réalisation d’une reconnaissance de l’état du sol ou de traitement de la pollution du sol. »

Le pollueur-payeur peut donc être, non seulement l’entreprise d’exploitation, mais aussi l’actionnaire principal ou le dirigeant. L’ordonnance pose donc le principe de la responsabilité des agents économiques au-delà des fictions juridiques.

Notons encore qu’en cas de pollution orpheline (celle qui n’est pas distinctement imputable à une personne), l’étude de risque incombe à l’exploitant si elle est engendrée après le 20 janvier 2005, sinon au titulaire de droit réel.

La date du 20 janvier 2005 est celle de la circulaire qui a précisé les termes « aliénation de droits réels » dans l’ordonnance du 13 mai 2004.

Les mesures en cas de pollution

L’ordonnance met en œuvre tout un arsenal de mesures et d’étapes destinées à assainir et traiter les sols.

• Reconnaissance d’état de sol, notification à l’I.B.G.E. (qui à chaque étape déclare la conformité aux objectifs de l’ordonnance ou qui prescrit des modifications),
• Etude détaillée si la pollution est distinctement déterminée,
• Traitement par gestion du risque,
• Etude de gestion de risque,
• Mesures de gestion de risque,
• Déclaration finale de conformité,
• Projet d’assainissement,
• Travaux d’assainissement,
• Adaptation des travaux,
• Déclaration finale,
• Mesures de sécurité,
• Mesures de suivi,
• Déclaration de conformité par l’I.B.G.E.

Procédure et recours

L’ordonnance impose des obligations qui peuvent se révéler lourdes et contraignantes.

C’est pourquoi les aspects de procédure ont été particulièrement développés. L’ordonnance balise précisément les procédures, elle garantit le respect des droits de chacun, elle permet l’information des personnes concernées, elle assure le caractère contradictoire de chaque étape, et prévoit des recours (même au profit des ASBL actives en matière d’environnement).

On notera un recours au Collège d’environnement contre les décisions de l’I.B.G.E., puis un recours au Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale.

C’est le même parcours qu’en matière de permis d’urbanisme (recours au Collège d’urbanisme puis au Gouvernement), sauf que, justement, le C.O.B.A.T. vient d’être modifié pour supprimer l’étape du Collège. Pourquoi l’avoir maintenue dans l’ordonnance sol ? La question serait plutôt pourquoi avoir supprimé le recours devant le Collège d’urbanisme…

Que se passe-t-il si les obligations ne sont pas respectées à l’occasion d’une transaction immobilière (art. 76) ?

Le cessionnaire peut alors poursuivre la nullité de la transaction devant le tribunal. La responsabilité de l’agent immobilier, qui aura mal conseillé le vendeur, pourra être engagée.

Il faut une action en justice ; la transaction n’est pas nulle de plein droit.

En revanche, concernant l’I.B.G.E., la transaction est inopposable. L’Institut peut considérer sans autre formalité que le cédant est toujours le titulaire de droit réel.

De quelles obligations est-ce la sanction ?

• L’obligation d’informer en remettant une attestation de sol avant l’offre ou la convention (art. 12 § 1^er),
• L’obligation de réaliser une R.E.S. avant l’aliénation si la parcelle est en catégorie 0 (art. 13 § 1^er),
• L’obligation de traiter la pollution avant l’aliénation (art. 17 § 1^er),
• L’obligation de demander l’éventuelle dérogation avant l’aliénation (art. 17 § 2).

Peut-on échapper à cette sanction ?

Rappelons d’abord que la sanction ne frappe la transaction que si son objet est une parcelle en catégorie 0. C’est ainsi que, si l’obligation d’information n’a pas été respectée et que le bien est en parcelle saine, la transaction ne sera pas annulable.

La nullité ne pourra pas être prononcée si :

• il apparaît que les obligations en question ont été exécutées avant la passation de l’acte authentique,
• Et si l’acte authentique mentionne expressément la renonciation à la nullité par le cessionnaire.

L’agent immobilier qui a été négligent au stade de l’offre ou du compromis, devra insister auprès des parties et du notaire pour que les formalités soient faites à ce moment.

L’ordonnance prévoit aussi des sanctions pénales à charge du vendeur qui n’a pas remis l’attestation de sol au cessionnaire comme prévu à l’article 12 (1 mois à 5 ans et une amende de 100 € à 10.000.000 €).

Voici pour terminer le tableau récapitulatif des faits générateurs de l’obligation de R.E.S.

Nous avons emprunté ce tableau à l’article de Marie-Lise Pottier sur LegalWorld.be :

Evènement	Terrain	Qui doit réaliser la RES?	Quand doit être réalisée la RES?
Aliénation de droits réels	Terrain inscrit à la catégorie 0	Propriétaire	L’aliénation
Activité à risque (AR): – cessation – cession – prolongation – périodique	Site avec AR en cours	Exploitant de l’activité à risque	– la cessation – la cession – la prolongation – périodique
Nouvelle activité à risque Extension d’un PE relative à une AR	Site où l’AR s’exploitera	Demandeur de PE ou d’extension (AR)	La délivrance PE ou de l’extension
Nouveau PU/PE avec: – excavation – risque d’entraver le traitement ou le contrôle pollution – risque d’augmenter l’exposition	Terrain inscrit à la catégorie 0	Demandeur de PU/PE	La délivrance PU/PE
Découverte lors d’une excavation	Terrain excavé	Exploitant, titulaire de PU ou PE + subsidiaire: propriétaire	Délai fixé par l’I.B.G.E.
Accident	Lieu de l’accident	1- auteur, 2- exploitant, 3- propriétaire	Délai fixé par l’I.B.G.E.
Expropriation	Terrain inscrit à la catégorie 0	Autorité expropriante	Le jugement provisionnel d’expropriation
Faillite	Site avec AR	Curateur, à charge de la masse	Délai fixé par l’I.B.G.E.