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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le propriétaire responsable des travaux irréguliers du locataire

Des constructions sont érigées par un tiers (locataire par exemple) sur un terrain sans respecter les règles d’urbanisme.

Qui est responsable ? Celui qui a effectué les travaux irréguliers ? Ou également le propriétaire ?

La question est importante car les infractions d’urbanisme sont punies de sanctions pénales allant jusqu’à l’obligation de démolition.

Dans un arrêt du 8 avril 2008 (rôle n° P.08.0041.N), la Cour de cassation a retenu que le propriétaire pouvait bien être poursuivi du fait de constructions irrégulières sur son bien, même s’il n’est pas l’auteur des travaux.

La raison tient en ce que l’acte punissable de maintien de travaux non conformes consiste dans l’abstention coupable de mettre fin à l’existence des travaux exécutés illégalement.

Seul celui qui a des droits sur le bien immeuble peut être déclaré coupable de cette abstention (Cass., 4 février 2003, rôle n° P.01.1462.N).

La circonstance que le propriétaire du bien n’est pas le propriétaire de la construction érigée illégalement sur ce bien, n’empêche pas qu’il a, en vertu de son droit, autorité sur la chose et doit faire le nécessaire pour mettre fin à la situation illégale (Cass., 21 février 2006, rôle n° P.05.1388.N).

Qu’en conclure ?

Que le bailleur sera bien inspiré de vérifier la conformité des travaux du locataire aux prescriptions du permis d’urbanisme.

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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