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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Une société anonyme achète, vend ou loue un immeuble

Acheter ou louer un bien immeuble n’est pas un acte anodin, mais peut être une opération courante pour une société dont l’activité est immobilière.

La question se pose alors de savoir qui peut agir et représenter la société pour consentir à la convention (vente, constitution d’usufruit, location pour 9 ans ou plus etc.) : l’administrateur délégué ou le conseil d’administration ?

Un arrêt du 26 février 2009  de la Cour de cassation (Ixelles c. Delhaize) appelle à une vigilance que la jurisprudence assez souple avait jusqu’alors assoupie.

Dans le contexte d’une réclamation fiscale introduite par l’administrateur délégué, la Cour confirme sa jurisprudence selon laquelle :

« Les actes de gestion journalière sont ceux qui sont commandés par les besoins de la vie quotidienne de la société et ceux qui, en raison tant de leur peu d’importance que de la nécessité d’une prompte solution, ne justifient pas l’intervention du conseil d’administration lui-même ».

Or en l’espèce, l’arrêt de la Cour d’appel, qui avait validé l’introduction de la réclamation, avait certes constaté qu’eu égard à l’ampleur des activités de la société, l’introduction de la réclamation était de peu d’importance, mais avait omis d’examiner si cet acte nécessitait une solution d’une promptitude telle qu’il ne pouvait attendre une réunion du conseil d’administration…

Le notaire ou la société ne doit donc plus seulement se déterminer en fonction de la nature courante ou anodine ou non de l’acte.

Il faut aussi vérifier et justifier si le conseil d’administration avait le loisir de se saisir de la question.  Retenons que l’on sera prudent en la matière et qu’une résolution du conseil d’administration sera adoptée dès que cela sera possible.

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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