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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le marchand de biens à Bruxelles

Il existe un statut fiscal particulier pour les personnes faisant profession d’acheter des immeubles en vue de la revente. Ce statut est limité à la matière des droits d’enregistrement.

Le droit proportionnel sur la vente d’immeuble est limité à 8 % au lieu de 12,5 % (en région de Bruxelles-Capitale). En Région flamande les droits sont limités à 5 % (art. 62 CDE).

On sait que l’article 212 CDE permet de récupérer 36 % (à Bruxelles) des droits payés au taux plein à l’achat, en cas de revente dans les deux ans. Ce délai de deux ans se compte d’acte authentique à acte authentique, mais une condition suspensive peut reporter la prise de cours du délai.

Pour épargner cette opération aux personnes qui font profession d’acheter des immeubles pour les revendre, il est paru expédient de leur permettre d’acheter directement à taux réduit, mais alors sans plus de possibilité de restitution.

Le taux dit des « marchand de biens » n’est pas applicable aux achats réalisés en vente publique car l’article 62 CDE vise la « vente de gré à gré et par acte authentique ».

Pour bénéficier du droit réduit comme professionnel, il faut satisfaire aux conditions suivantes au plus tard au moment du premier achat.

  • Il faut souscrire et déposer une déclaration de profession selon le formulaire mis à disposition par l’administration, dans le bureau d’enregistrement du domicile ou du siège social du professionnel. Le vendeur professionnel établi à l’étranger doit faire agréer un représentant en Belgique. Ce représentant est solidairement responsable des engagements du professionnel étranger envers l’administration.
  • Il faut déposer une garantie (ou consentir une inscription hypothécaire) pour le paiement des droits complémentaires et des amendes si le professionnel ne satisfait pas aux conditions du tarif réduit. La garantie ne peut être inférieure à 5.000 €. L’administration peut à tout moment exiger un complément de garantie car celle-ci doit en permanence rester suffisante pour couvrir le droit de 12,5 % susceptible de devenir exigible. Si le marchand ne constitue pas la demande la garantie complémentaire, le droit ordinaire devient exigible. Une circulaire étend la possibilité de recourir au cautionnement d’une institution de crédit (Circulaire n° 7 –EE/EL035 du 1er juillet 1988).
  • L’acte d’acquisition au taux réduit doit mentionner que la transaction intervient sous le régime de la ventes aux personnes faisant profession d’acheter des immeubles en vue de la revente, à peine de quoi le droit ordinaire est perçu sans possibilité de restitution.

Pour conserver le taux réduit comme professionnel, il faut encore répondre à des conditions qui doivent être réalisées après le premier achat.

  • Le professionnel devra avoir aliéné, autrement que par apport en société ou par une vente à un professionnel, chaque bien acquis au taux réduit, au plus tard le 31 décembre de la dixième année qui suit la date de l’acte d’achat. A défaut, il sera redevable des droits au taux ordinaire de 12,5 % sans pouvoir en déduire les droits réduits déjà payés de 8 %. Cela veut dire que si le professionnel vend à un autre marchand de biens au taux de 8 %, il faut que ce dernier ait vendu dans le délai de 10 ans au taux plein.
  • Le professionnel devra encore justifier avoir réalisé une « succession de reventes » (le nombre n’est pas précisé) dans la période de cinq ans suivant la déclaration de vendeur professionnel. Le professionnel ne peut prouver cette qualité par une autre manière que la justification d’une succession de revente (F. Werdefroy, Registratierechten 2004-2005, Kluwer, 2005, p. 931, n° 824). A défaut de satisfaire à cete condition, le marchand devient débiteur du complément de droits (4,50 %) et, à titre d’amende, d’une somme égale aux droits complémentaires (4,5 %).

La question se pose de savoir si le professionnel peut éviter le paiement des droits complémentaires en faisant valoir qu’il n’a pu réaliser une succession de reventes par force majeure. La réponse est négative (Civ., Leuven, 22 décembre 2006, R.G. n° 04/421/A et 05/2193/A, www.fisconet.be).

En revanche, le professionnel pour exercer un recours gracieux auprès de l’administration concernant l’amende égale aux droits complémentaires, selon l’article 9 de l’arrêté du Régent du18 mars 1871. Le professionnel dispose aussi d’un recours judiciaire après contrainte (art. 220 CDE).

En principe, d’après la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass., 21 janvier 2005, www.juridat.be), le juge ne dispose que d’un contrôle de proportionnalité, mais pas d’opportunité en sorte qu’il ne peut réduire l’amende sous le minimum réglementaire.  Cela réduit le rôle du juge lorsque l’amende est fixée non pas à une échelle mais à un montant fixe (le droit complémentaire).

La jurisprudence de la Cour de cassation n’est cependant pas en phase avec celle de la Cour constitutionnelle qui a tendance à reconnaître au juge en pouvoir de pleine juridiction en matière d’amende fiscale, en sorte que le juge doit pouvoir faire ce que l’administration peut faire.

Il existe enfin des dispositions particulières pour les ventes de biens ruraux (bâtiments et/ou terrains affectés ou destinés à une exploitation agricole), mais cela ne présente pas beaucoup d’intérêt à Bruxelles.

Le taux réduit pour les professionnels a été fixé par l’ordonnance du 20 décembre 2002 de la Région de Bruxelles-Capitale instaurant un abattement sur la base imposable aux droits d’enregistrement. Cette ordonnance n’a pas seulement instauré cet abattement mais elle a aussi modifié le Code des droits d’enregistrement pour la Région de Bruxelles-Capitale, à dater du 1er janvier 2003, sur le montant de la restitution en cas de revente dans les deux ans.

Cette restitution a été ramenée de 3/5 ou 60 % à 36 % en cas de revente dans les deux ans (art. 212 CDE). La réduction du taux des professionnels s’avérait alors une mesure d’alignement logique. En effet, les revendeurs professionnels avaient auparavant le choix entre le taux de 12,5 % récupérable dans les deux ans à 60 % (soit 5 % réel) ou 5 % non récupérables.

Comme la restitution en cas de revente fut ramenée à 36 % au lieu de 60 %, il devenait nécessaire de porter le taux des professionnels de 5 % à 8 %. En effet, le professionnel peut à présent choisir entre 12,5 % sans abattement mais  récupérable à 36 %, soit 8 % réel, ou 8 % non récupérable s’il opte pour le statut de marchand de biens.

Vu les conditions assez strictes du taux réduit pour les professionnels, et compte tenu des sanctions qui s’y attachent, le choix du professionnel sera simple pour autant qu’il soit convaincu de pouvoir revendre dans les deux ans plutôt que dans les 10 ans.

Il faut encore signaler que le revendeur professionnel doit aussi respecter les conséquences comptables et fiscales de son activité, en matière d’amortissement des biens qu’il acquiert en vue de la revente. Il doit ainsi activer ces biens en classe 3 de son bilan (stock) et non en classe 2 (immobilisations), ce qui le prive de déduire chaque année une dotation aux amortissements. Il ne pourra pas étaler la plus-value réalisée à la revente.

Notons encore que le statut de marchand de biens n’est qu’un régime particulier en matière de droit d’enregistrement. Le professionnel n’est pas tenu d’adopter ce statut, et, en principe, l’obtention de ce statut n’en fait pas nécessairement un professionnel traité fiscalement comme tel.

Toutefois, si la personne physique se déclare professionnelle et réalise la condition d’effectuer une succession de reventes dans les cinq ans, elle pourra difficilement soutenir qu’il s’agit d’opérations de gestion normale d’un patrimoine privé. Elle risquera alors la taxation des opérations au taux distinct de 33 % (art. 90, 1° et 171, 1°, a) CIR/92) dans le meilleur des cas, voire une taxation au taux progressifs ordinaires comme revenus professionnels.

Commentaires

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  1. Delaporte #

    Et où les trouve t’ont ces marchand de biens ???
    J’en cherche et c’est assez urgent.

    août 20, 2013
  2. Delaporte #

    J’ai encor une question, un agent immobilier peu t’il faire trainé une vente (qui ne se fait pas) en sachant qu’une vente forcer sera ordonner sur le bien (s’il n’est pas vendu) et attendre celle-ci pour l’acheter a bon prix ?

    août 20, 2013

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La force de travail et la communauté légale

Un conducteur de train à la SNCB passe ses loisirs à travailler dans des immeubles qui lui sont propres. Il est marié en régime légal de communauté. Après divorce, lors du partage de la communauté, son ex épouse réclame une récompense à la communauté. Elle estime que la force de travail est une valeur patrimoniale […]

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Un conducteur de train à la SNCB passe ses loisirs à travailler dans des immeubles qui lui sont propres. Il est marié en régime légal de communauté.

Après divorce, lors du partage de la communauté, son ex épouse réclame une récompense à la communauté.

Elle estime que la force de travail est une valeur patrimoniale qui doit enrichir la communauté puisque les revenus du travail dont communs (art. 1405 du Code civil).

Si cette force de travail s’exerce dans le cadre de relations professionnelles, elle se matérialise par la perception de revenus communs.

En revanche, si cette force de travail s’exerce dans le cadre de travaux d’amélioration d’un bien propre, la communauté s’en trouve appauvrie car la force de travail a vocation à profiter au patrimoine commun.

D’où la demande de récompense de Madame, due par le patrimoine propre de Monsieur à la communauté.

La Cour d’appel de Liège donne raison à Madame mais son arrêt est heureusement cassé par la Cour de cassation (29 juin 2017, rôle n° C.13.0376.F, www.juridat.be).

La Cour de cassation constate en effet que Monsieur n’avait pas manqué à son obligation de contribuer aux charges du mariage et que les travaux litigieux avaient été réalisés durant ses temps de loisir.

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