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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Construire tout contre son voisin

L’article 661 du Code civil dispose que « tout propriétaire joignant un mur, a de même la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou la moitié de la valeur de la portion qu’il veut rendre mitoyenne, et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. »

C’est le principe bien connu de la prise de mitoyenneté qui oblige celui qui s’appuie sur un mur séparatif d’en acheter la moitié.

La question se pose de savoir ce qu’il en est lorsque les voisins profitent du mur sans l’usurper par une réelle prise matérielle de mitoyenneté. C’est l’hypothèse de la prise indirecte de mitoyenneté sans ancrage physique, par l’érection du mur à quelques cm de celui du voisin..

Un arrêt de la Cour de cassation traite cette question (Cass., 4 mars 2005, rôle n° C030272N, www.cass.be).

Les faits de la cause concernent les voisins d’un mur séparatif qui, grâce à ce mur, peuvent construire leur propre mur privatif de manière fort légère et donc peu coûteuse, à une distance infime de l’autre mur.

Ces personnes profitent indiscutablement du mur de leur voisin. Doivent-ils être considérés comme ayant effectué un acte équivalent à une prise de mitoyenneté et doivent-ils par conséquent acheter cette mitoyenneté ?

Les propriétaires du mur séparatif le soutiennent et obtiennent gain de cause en degré d’appel devant le du tribunal de première instance de Bruxelles.

Les voisins condamnés, demandeurs en cassation, considèrent que ce faisant le tribunal a violé l’article 661 du Code civil car ils n’ont pas touché au mur séparatif …

Avant de se prononcer, la Cour de cassation reprend les constatations du tribunal de première instance de Bruxelles :

1.      Si le constructeur veut renoncer à la prise de mitoyenneté de l’article 661 du Code civil, il doit délimiter sa propre construction avec un mur qui répondent à toutes les caractéristiques d’un mur de séparation, en ce sens qu’en cas de démolition du mur voisin, la cloison qui subsiste doit elle-même répondre aux règlements.

2.      De nombreux règlements imposent au mur séparatif une épaisseur de 30 cm.

3.      Les demandeurs ont érigé un mur de 14 cm à une distance de 6,5 cm de la façade latérale des défendeurs.

4.      Une cloison aussi mince est certainement insuffisante pour assurer la protection de leur immeuble contre les conditions atmosphériques.

5.      Les demandeurs font ainsi usage du mur séparatif des défendeurs, qui a bien une épaisseur de 30 cm.

6.      En fait, les demandeurs n’ont pas réalisé une construction à part entière dès lors que leur construction ne dispose pas latéralement d’une réelle façade, et si l’on fait abstraction du mur de leur voisin, la construction des demandeurs ne suffit pas comme mur indépendant de sorte qu’il est ainsi fait usage de la fonction essentielle d’un mur séparatif, la fonction de protection, ce qui constitue une prise de possession.

Que pense la Cour de cassation de ce beau raisonnement ?

Elle rappelle le principe qui résulte de l’article 661 du Code civil : le propriétaire d’un mur privatif peut réclamer à son voisin la moitié des frais du mur si le voisin fait de ce mur un usage tel qu’il s’en arroge (usurpe) la possession commune et, ce faisant, qu’il porte atteinte au caractère privatif du mur en manière telle qu’il ne puisse raisonnablement persister sans la volonté implicite de tenir le mur pour commun.

La seule circonstance, poursuit la Cour, qu’un voisin tire avantage de l’existence du mur séparatif ne constitue pas un accaparement de possession (bezitsaanmatiging).

Or, dit la Cour, au travers des constatations rappelées plus haut, le jugement du tribunal ne constate pas que les demandeurs ont commis une usurpation de possession contre laquelle les défendeurs puissent s’opposer.

C’est pourquoi la Cour de cassation casse le jugement qui condamnait les demandeurs à payer la mitoyenneté du mur privatif des défendeurs, pour  violation de l’article 661 du Code civil.

C’est un rappel à une application stricte de l’article 661 du Code civil excluant son application lorsque l’on ne décèle pas d’emprise matérielle sur le mur privatif (ancrage).

La Cour de cassation avait déjà jugé en ce sens dans un arrêt du 2 juin 1977 (R.C.J.B., 1978, p. 440 et la note de Monsieur J. Hansenne, L’acquisition forcée de la mitoyenneté ; R.W., 1977-1978, coll. 1611 et la note de M. L. Verheyen).

L’arrêt qui nous occupe reprend les termes de cet arrêt de 1977, rendu dans une espèce tout à fait similaire.

Si l’on en doutait encore, la jurisprudence est à présent fermement établie.

Pour s’en convaincre, on lira les commentaires et les références citées par M. Hansenne dans Les Biens, Précis, Fac. de droit de Liège, 1996, T. II, p. 988).

C’est pour cela que les promoteurs ne construisent plus en s’appuyant sur le mur voisin, mais en restant à quelques cm. Ils font ainsi l’économie de l’achat de la mitoyenneté.

Pour être précis, terminons en citant les attendus de l’arrêt dans sa langue :

“Overwegende dat, krachtens artikel 661 van het Burgerlijk Wetboek, de eigenaar van een privatieve scheidsmuur de prijs voor het gemeen maken van die muur, van zijn nabuur kan vorderen, indien en voor zover deze laatste van deze muur een zodanig gebruik maakt dat hij zich het mede-bezit daarvan aanmatigt, aldus inbreuk pleegt op het uitsluitend eigendomsrecht van zijn nabuur en daarmee redelijkerwijze niet kan voortgaan zonder de impliciete wil de muur voor gemeen te houden ;

Dat de enkele omstandigheid dat de nabuur uit het bestaan van de scheidsmuur voordeel haalt, de voormelde bezitsaanmatiging niet uitmaakt ;

Overwegende dat de appèlrechters oordelen dat :

1. indien de bouwer zijn voor artikel 661 van het Burgerlijk Wetboek vermeend recht tot gemeenmaking verzaakt, hij zijn constructie dient te begrenzen met een wand die voldoet aan alle vereiste eigenschappen van een scheidsmuur, in die zin dat bij een mogelijke afbraak van de muur van de eerste bouwer, zijn overblijvende muur op zichzelf moet blijven voldoen aan alle reglementen ;

2. talrijke bouwreglementen opleggen dat de scheidsmuur een dikte heeft van 30 centimeter ;

3. de eisers een muur met een dikte van 14 centimeter hebben laten optrekken op een afstand van 6,5 centimeter van de zijgevel van de verweerders ;

4. een dergelijke dunne wand zeker onvoldoende is om het gebouw te beschermen tegen de weersomstandigheden ;

5. de eisers aldus gebruik maken van de scheidsmuur van de verweerders, die wel een dikte heeft van 30 centimeter ;

6. de eisers in feite geen volwaardige constructie hebben opgetrokken aangezien hun gebouw aan een zijde niet beschikte over een volwaardige gevel en wanneer men de scheidsmuur van de verweerders wegdenkt, de overblijvende constructie van de eisers onvoldoende is als zelfstandige muur, zodat er gebruik wordt gemaakt van de essentiële functies, waaronder de beschermende, van de scheidsmuur en er inbezitneming is ;

Overwegende dat het bestreden vonnis met die redenen niet vaststelt dat de eisers op de muur van de verweerders een bezitsaanmatiging hebben gepleegd waartegen die zich kunnen verzetten ;

Dat het bestreden vonnis, door op grond van die redenen de eisers te veroordelen tot betaling van de door de verweerders gevorderde overnameprijs van hun muur, artikel 661 van het Burgerlijk Wetboek schenden;

Dat het onderdeel gegrond is ;”

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. ann #

    Bonjour,
    J’aimerai savoir ce que vous entendez par quelques centimètres du mur
    Peut on coller sa construction sur un mur voisin ?.
    Quelles sont les distances à respecter ?, faut il une isolation, voir une protection.
    Merci
    Ann

    décembre 19, 2016

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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