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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Ma société me loue une habitation

Une société immobilière met un logement à la disposition de son dirigeant. Celui-ci convient avec sa société d’un loyer à payer. Comment fixer le loyer ?

Si le loyer est trop faible, l’administration peut considérer que la société immobilière accorde à son dirigeant un avantage de toute nature.

Cet avantage constituera un revenu professionnel taxable à l’IPP vu le principe d’attraction (art. 32, al.2, 2° CIR/92). L’avantage entrera aussi dans base pour le brutage des cotisations sociales du dirigeant au statut de travailleur indépendant.

Comme la fiche fiscale 281.20 n’aura pas été dressé pour cet avantage, ni le relevé 325.20, une commission secrète de 309 % (déductible) pourra être enrôlée à charge de la société.

On doit partir de la formule fiscale des avantages de toute nature.

Lorsqu’une société met un logement à la disposition de son dirigeant, l’avantage en résultant est calculé comme suit :

  • 5/3 du revenu cadastral indexé de l’immeuble ou partie d’immeuble multiplié par 1,25 si le revenu cadastral non indexé est inférieur à 745 €.
  • 5/3 du revenu cadastral indexé de l’immeuble ou partie d’immeuble multiplié par 2 si le revenu cadastral non indexé est supérieur à 745 €.
  • Cet avantage est majoré des 2/3 si le logement est meublé.
  • Pour la partie non bâtie la formule est RC indexé x 100/90.
  • Si la société prend à sa charge l’électricité utilisée à des fins autres que le chauffage, l’avantage est évalué à 590 € (2009), 740 € (2010) et 820 € (2011) par an pour un cadre dirigeant.
  • Pour le chauffage, l’avantage est évalué à 1.180 € (2009), 1.480 € (2010) et 1.640 € (2011) par an pour un dirigeant (art. 18, § 3, point 4 de l’AR/CIR 92 actualisé in Moniteur Belge 10 décembre 2009).

Une fois l’avantage de toute nature fixé, on déduit de l’avantage le loyer (éventuellement) payé par l’administrateur.

Si le loyer est inférieur à l’ATN, alors l’ATN est taxable à concurrence du solde et il faut établir les fiches.

En principe, les considérations relatives à la valeur de marché du loyer ne sont pas relevantes lorsqu’il s’agit d’une relation société-administrateur : c’est ATN ou ATN moins le loyer réel.

En revanche, la nécessité de fixer un loyer « normal » contribue à exclure les dispositions du Code des sociétés préventives de conflit d’intérêt entre le dirigeant et la société (art. 523 C.S.).

En effet, ces dispositions ne sont pas d’application lorsqu’il s’agit d’une opération habituelle conclue dans des conditions et sous les garanties normales du marché pour des opérations de même nature.

Il n’y aura en principe pas d’implication en TVA s’agissant d’une bailleresse société immobilière exonérée.

Enfin, si la société immobilière loue un logement à une autre société (une SPRLU de management), le bénéficie d’un loyer sous-évalué pourra aussi constituer un avantage anormal ou bénévole (art. 26 et 79 CIR/92).

Cela ne posera en principe pas de problème car les deux sociétés sont résidentes en Belgique et taxables à l’Isoc.

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Congé dans le bail de droit commun

Deux cas de figure : Le bailleur signifie le congé : Le preneur quitte les lieux. La relation locative se termine. Le preneur reste dans les lieux : le congé signifié fera obstacle à la tacite reconduction (art. 1738 et 1739 du Code civil). Cela signifie que si un nouveau bail se forme par la […]

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Deux cas de figure :

Le bailleur signifie le congé :

  • Le preneur quitte les lieux. La relation locative se termine.
  • Le preneur reste dans les lieux : le congé signifié fera obstacle à la tacite reconduction (art. 1738 et 1739 du Code civil).
  • Cela signifie que si un nouveau bail se forme par la poursuite des relations locatives, ce ne sera pas aux conditions du précédent bail, soit pour neuf ans (art. 1738, in fine).
  • Le nouveau bail sera alors à durée indéterminée. Chacune des parties peut y mettre fin, à tout moment. Le préavis sera d’un mois selon l’article 1736 du Code civil.

Le bailleur ne signifie pas le congé

  • Si le preneur reste dans les lieux et que le bail est écrit, il y a une tacite reconduction régie par l’article 1738 du Code civil.
  • Par conséquent, naîtra un nouveau bail, aux mêmes conditions que le précédent. Donc pour une durée de 9 ans (art. 1738, in fine).
  • Les garanties locatives deviendront caduques (art. 1740).
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