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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Ma société me loue une habitation

Une société immobilière met un logement à la disposition de son dirigeant. Celui-ci convient avec sa société d’un loyer à payer. Comment fixer le loyer ?

Si le loyer est trop faible, l’administration peut considérer que la société immobilière accorde à son dirigeant un avantage de toute nature.

Cet avantage constituera un revenu professionnel taxable à l’IPP vu le principe d’attraction (art. 32, al.2, 2° CIR/92). L’avantage entrera aussi dans base pour le brutage des cotisations sociales du dirigeant au statut de travailleur indépendant.

Comme la fiche fiscale 281.20 n’aura pas été dressé pour cet avantage, ni le relevé 325.20, une commission secrète de 309 % (déductible) pourra être enrôlée à charge de la société.

On doit partir de la formule fiscale des avantages de toute nature.

Lorsqu’une société met un logement à la disposition de son dirigeant, l’avantage en résultant est calculé comme suit :

  • 5/3 du revenu cadastral indexé de l’immeuble ou partie d’immeuble multiplié par 1,25 si le revenu cadastral non indexé est inférieur à 745 €.
  • 5/3 du revenu cadastral indexé de l’immeuble ou partie d’immeuble multiplié par 2 si le revenu cadastral non indexé est supérieur à 745 €.
  • Cet avantage est majoré des 2/3 si le logement est meublé.
  • Pour la partie non bâtie la formule est RC indexé x 100/90.
  • Si la société prend à sa charge l’électricité utilisée à des fins autres que le chauffage, l’avantage est évalué à 590 € (2009), 740 € (2010) et 820 € (2011) par an pour un cadre dirigeant.
  • Pour le chauffage, l’avantage est évalué à 1.180 € (2009), 1.480 € (2010) et 1.640 € (2011) par an pour un dirigeant (art. 18, § 3, point 4 de l’AR/CIR 92 actualisé in Moniteur Belge 10 décembre 2009).

Une fois l’avantage de toute nature fixé, on déduit de l’avantage le loyer (éventuellement) payé par l’administrateur.

Si le loyer est inférieur à l’ATN, alors l’ATN est taxable à concurrence du solde et il faut établir les fiches.

En principe, les considérations relatives à la valeur de marché du loyer ne sont pas relevantes lorsqu’il s’agit d’une relation société-administrateur : c’est ATN ou ATN moins le loyer réel.

En revanche, la nécessité de fixer un loyer « normal » contribue à exclure les dispositions du Code des sociétés préventives de conflit d’intérêt entre le dirigeant et la société (art. 523 C.S.).

En effet, ces dispositions ne sont pas d’application lorsqu’il s’agit d’une opération habituelle conclue dans des conditions et sous les garanties normales du marché pour des opérations de même nature.

Il n’y aura en principe pas d’implication en TVA s’agissant d’une bailleresse société immobilière exonérée.

Enfin, si la société immobilière loue un logement à une autre société (une SPRLU de management), le bénéficie d’un loyer sous-évalué pourra aussi constituer un avantage anormal ou bénévole (art. 26 et 79 CIR/92).

Cela ne posera en principe pas de problème car les deux sociétés sont résidentes en Belgique et taxables à l’Isoc.

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Quand les époux peuvent-ils couvrir la nullité de la vente entre époux ?

L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux. Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage. La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative. Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer. Mais la nullité ne peut être couverte qu’à […]

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L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux.

Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage.

La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative.

Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer.

Mais la nullité ne peut être couverte qu’à un moment où la cause de nullité a cessé d’exister, c’est-à-dire après le mariage.

Le juge avait déduit la confirmation de la vente par les époux en relevant des éléments qui avaient eu lieux avant le divorce.

La Cour de cassation a donc cassé cette décision (Cass., 24 février 2017, rôle n° C.16.0285.N, www.juridat.be).

Krachtens artikel 1595 Burgerlijk Wetboek kunnen echtgenoten in principe geen koopovereenkomst met elkaar sluiten.

Dat verbod blijft bestaan zolang het huwelijk niet is beëindigd.

De niet-naleving van dat verbod wordt gesanctioneerd door een relatieve en derhalve voor bevestiging vatbare nietigheid.

Deze bevestiging kan slechts plaatsgrijpen nadat de nietigheidsgrond heeft opgehouden te bestaan.

De appelrechters die een bevestiging van de nietige koopovereenkomst afleiden uit elementen die dateren van vóór de ontbinding van het huwelijk, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.

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