Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le taux réduit de la TVA pour les logements

La TVA à 6 % sur les 50.000 premier euros du prix d’un logement neuf, pour l’année 2010, est condamnée. Le 3 juin 2010, la Commission européenne a imposé à la Belgique de supprimer cette mesure dans les deux mois.

Il en résultait une économie de 7.500 €. Ce n’est pas déterminant dans la décision d’acheter un nouveau logement mais cela constitue un incitant non négligeable.

Pourquoi cette réaction de la Commission envers la Belgique ?

La directive CE 2006/112 du conseil, du 28 novembre 2006, contient une nouvelle fois des dispositions temporaires pour certains services à forte intensité de main-d’œuvre (art. 106).

Et, à ce titre, le point 2 de l’annexe IV de la directive vise la rénovation et la réparation de logements privés, à l’exclusion des matériaux qui représentent une part importante de la valeur du service fourni.

Pour la Commission, le taux réduit sur une partie du prix d’un logement neuf, à la condition que le permis d’urbanisme soit introduit avant le 1er avril 2010, ne cadre pas avec cette mention de l’annexe IV.

Certes, la livraison d’un logement est prévue dans l’annexe III (point 10), selon l’art. 98.2, mais dans le cadre de la politique sociale. Or la mesure belge n’est pas limitée aux logements sociaux neufs.

On voit que la Commission n’a pas tout à fait tort. On voit aussi que sur le plan du droit européen, les autres mesures en faveur du secteur de la construction (6% pour la démolition et la reconstruction conjointe en 2010 et pour la transformation – rénovation) correspondent bien à la directive, mais cela ne signifie pas que ces mesures ne se trouvent pas en danger (voir plus loin).

La Commission épingle aussi la technique des taux différents par tranches : 6 % % sur la première tranche du prix de 50.000 € et 21 % sur le reste. Cela revient à appliquer deux taux sur une même base imposable, ce que la directive ne permet pas.

La Commission a demandé à la Belgique de renoncer à la mesure litigieuse dans les deux mois. Cela veut dire que la suppression vaudra pour l’avenir et que les acquéreurs qui ont profité de l’abattement ne devront pas rembourser.

Même en affaires courantes, le Gouvernement devrait pouvoir adapter l’A.R. n° 20 du Code TVA, car cela ne requiert pas d’initiative politique relevant du contrôle de la Chambre. C’est une obligation de l’État belge qui ne dispose à cet égard d’aucun pouvoir d’appréciation. La TVA est un impôt européen et non belge.

Nous doutons enfin que le Gouvernement laisse pourrir la situation car la Commission pourrait exiger une régularisation à dater de l’échéance imposée (3 août 2010). Or le Gouvernement, qu’il soit nouveau ou en affaires courantes, ne peut prendre le risque politique de se voir obligé de réclamer aux acquéreurs le cadeau (?) de 7.500 € de TVA.

En tout cas, ce qui est sûr, c’est que la mesure ne sera pas reconduite en 2011…

Cela pose la question qui est sur toutes les lèvres : la TVA à 6 % sur la démolition et la reconstruction conjointe sera-t-elle reconduite en 2011. Le taux réduit de 6 % sur les travaux de rénovation et de transformation d’un immeuble en habitation sera-t-il reconduit ? Aura-t-on un Gouvernement pour ce faire ? Les coupes budgétaires le permettront-elles ?

Il faut l’espérer car c’est une très bonne mesure. Elle est hautement bénéfique pour la rénovation des villes, donc pour la sécurité et le refinancement des villes, pour la politique sociale de l’accès au logement et pour aider un secteur qui en a réellement besoin, et qui génère beaucoup d’emploi.

Toutefois un récent article du journal Le Soir (mardi 10 août 2010) laissait entendre que, d’après une source proche du gouvernement, le budget ne le permettra pas. Ce serait regrettable.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

Lire plus arrow_forward

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

close