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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Investisseur professionnel et loi Breyne

La loi dite Breyne du 9 juillet 1971, réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, protège l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage.

Cela se conçoit fort bien quand celui-ci est un consommateur. Mais qu’en est-il lorsque l’acquisition est faite par une société immobilière ?

Si l’appartement ou la maison est destiné à l’habitation, et s’il n’est pas question de modification aux plans en vue d’en faire exclusivement des bureaux, le contrat tombe dans le champ d’application de la loi Breyne par son objet, et cela même si l’immeuble est partiellement utilisable à titre professionnel (art. 1).

Reste à vérifier si l’acheteur est visé par l’exclusion de l’article 2, 3° de la loi qui pose que : « La présente loi n’est pas applicable aux conventions conclues par : … 3° un acquéreur ou un maître de l’ouvrage dont l’activité habituelle consiste à construire ou à faire construire des maisons ou appartements en vue de les céder à titre onéreux ; toute convention conclue par cet acquéreur ou maître de l’ouvrage est censée l’être dans le cadre de son activité habituelle. »

N’échappe donc à la loi que la société qui, d’occupation habituelle, achète pour revendre, pas celle qui investit, par exemple pour se constituer un patrimoine, pour spéculer ou pour louer (Civ. Antwerpen, 17 juin 1992, T. Ann. 1994, p.137).

Monsieur Devroey estime aussi que l’investisseur est protégé par la loi au contraire du revendeur professionnel (De Wet Breyne, Konstruktie Publikaties, 2000, p. 48 ; dans le même sens, Verbeke et Vanhove, De Wet Breyne sans gêne, Larcier 2003, p. 58).

Il en résulte la société qui a pour objet statutaire d’acheter pour revendre ne sera pas protégée par la loi Breyne. Par contre toute autre société qui investit dans l’immobilier résidentiel pour se constituer un actif, ou pour louer, sera bien visée par la protection de la loi Breyne.

Ce n’est pas toujours un avantage : il arrive qu’en fin d’année, une société souhaite neutraliser ses bénéfices en investissant dans une habitation pour son gérant ou pour la louer. Elle souhaite pour cela opérer un décaissement important et devenir propriétaire pour amortir une annuité et déduire la TVA non restituable. Or la loi Breyne limite l’acompte à 5 % du prix (de la construction et du terrain) et, après la passation de l’acte notarié, ne permet la libération des tranches subséquentes de prix qu’à mesure des états d’avancement constatés par un architecte (art. 10).

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Quand les époux peuvent-ils couvrir la nullité de la vente entre époux ?

L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux. Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage. La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative. Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer. Mais la nullité ne peut être couverte qu’à […]

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L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux.

Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage.

La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative.

Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer.

Mais la nullité ne peut être couverte qu’à un moment où la cause de nullité a cessé d’exister, c’est-à-dire après le mariage.

Le juge avait déduit la confirmation de la vente par les époux en relevant des éléments qui avaient eu lieux avant le divorce.

La Cour de cassation a donc cassé cette décision (Cass., 24 février 2017, rôle n° C.16.0285.N, www.juridat.be).

Krachtens artikel 1595 Burgerlijk Wetboek kunnen echtgenoten in principe geen koopovereenkomst met elkaar sluiten.

Dat verbod blijft bestaan zolang het huwelijk niet is beëindigd.

De niet-naleving van dat verbod wordt gesanctioneerd door een relatieve en derhalve voor bevestiging vatbare nietigheid.

Deze bevestiging kan slechts plaatsgrijpen nadat de nietigheidsgrond heeft opgehouden te bestaan.

De appelrechters die een bevestiging van de nietige koopovereenkomst afleiden uit elementen die dateren van vóór de ontbinding van het huwelijk, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.

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