Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’exceptio timoris

Le créancier d’une obligation inexécutée peut demander à son choix, soit l’exécution forcée, soit la résolution du contrat (art. 1184 du Code civil), lorsqu’il s’agit d’un contrat, comme la vente, où chaque partie doit prester.

Dans la vente d’immeuble, les incommodités de la procédure en résolution sont nombreuses : il faut d’abord avancer les droits d’enregistrement, il faut prendre les mesures conservatoires du bien, il faut risquer les aléas du marché, etc.

Il est bien préférable de rapidement remettre le bien sur le marché. Mais pour cela il faut se défaire de la vente, et cela est dangereux sur le plan des droits d’enregistrement (sauf en Flandre), comme sur le plan juridique.

Or, pour agir en résolution, il faut que l’inexécution soit consommée. Il faut être certain que le débiteur ne s’exécutera pas à l’échéance (souvent dans 4 mois), après une mise en demeure.

Du fait que la défaillance doit être certaine, on dit que l’exceptio timoris n’est pas admise. C’est l’exception sur base de la crainte de la défaillance future de l’autre partie.

Or il y a des exceptions à ce principe, notamment dans la vente d’immeuble. L’article 1655 du Code civil se lit comme suit :

« La résolution de la vente d’immeubles est prononcée de suite si le vendeur est en danger de perdre la chose et le prix. Si ce danger n’existe pas, le juge peut accorder à l’acquéreur un délai plus ou moins long suivant les circonstances. Ce délai passé sans que l’acquéreur ait payé, la résolution de la vente sera prononcée. »

Cela veut dire que le vendeur d’immeuble peut agir tout de suite, s’il a de bonnes raisons de penser que l’acheteur se dérobera. Cette disposition reste sous-utilisée, bien à tort, car elle a toute son utilité dans la vente d’immeuble.

On connaît d’autres applications de l’exceptio timoris. En matière de garantie d’éviction ou dans la vente internationale de marchandise. En dehors de ces cas, il faut attendre qu’il soit certain que le cocontractant soit défaillant.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Congé dans le bail de droit commun

Deux cas de figure : Le bailleur signifie le congé : Le preneur quitte les lieux. La relation locative se termine. Le preneur reste dans les lieux : le congé signifié fera obstacle à la tacite reconduction (art. 1738 et 1739 du Code civil). Cela signifie que si un nouveau bail se forme par la […]

Lire plus arrow_forward

Deux cas de figure :

Le bailleur signifie le congé :

  • Le preneur quitte les lieux. La relation locative se termine.
  • Le preneur reste dans les lieux : le congé signifié fera obstacle à la tacite reconduction (art. 1738 et 1739 du Code civil).
  • Cela signifie que si un nouveau bail se forme par la poursuite des relations locatives, ce ne sera pas aux conditions du précédent bail, soit pour neuf ans (art. 1738, in fine).
  • Le nouveau bail sera alors à durée indéterminée. Chacune des parties peut y mettre fin, à tout moment. Le préavis sera d’un mois selon l’article 1736 du Code civil.

Le bailleur ne signifie pas le congé

  • Si le preneur reste dans les lieux et que le bail est écrit, il y a une tacite reconduction régie par l’article 1738 du Code civil.
  • Par conséquent, naîtra un nouveau bail, aux mêmes conditions que le précédent. Donc pour une durée de 9 ans (art. 1738, in fine).
  • Les garanties locatives deviendront caduques (art. 1740).
  • Sitothèque

  • close