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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’exceptio timoris

Le créancier d’une obligation inexécutée peut demander à son choix, soit l’exécution forcée, soit la résolution du contrat (art. 1184 du Code civil), lorsqu’il s’agit d’un contrat, comme la vente, où chaque partie doit prester.

Dans la vente d’immeuble, les incommodités de la procédure en résolution sont nombreuses : il faut d’abord avancer les droits d’enregistrement, il faut prendre les mesures conservatoires du bien, il faut risquer les aléas du marché, etc.

Il est bien préférable de rapidement remettre le bien sur le marché. Mais pour cela il faut se défaire de la vente, et cela est dangereux sur le plan des droits d’enregistrement (sauf en Flandre), comme sur le plan juridique.

Or, pour agir en résolution, il faut que l’inexécution soit consommée. Il faut être certain que le débiteur ne s’exécutera pas à l’échéance (souvent dans 4 mois), après une mise en demeure.

Du fait que la défaillance doit être certaine, on dit que l’exceptio timoris n’est pas admise. C’est l’exception sur base de la crainte de la défaillance future de l’autre partie.

Or il y a des exceptions à ce principe, notamment dans la vente d’immeuble. L’article 1655 du Code civil se lit comme suit :

« La résolution de la vente d’immeubles est prononcée de suite si le vendeur est en danger de perdre la chose et le prix. Si ce danger n’existe pas, le juge peut accorder à l’acquéreur un délai plus ou moins long suivant les circonstances. Ce délai passé sans que l’acquéreur ait payé, la résolution de la vente sera prononcée. »

Cela veut dire que le vendeur d’immeuble peut agir tout de suite, s’il a de bonnes raisons de penser que l’acheteur se dérobera. Cette disposition reste sous-utilisée, bien à tort, car elle a toute son utilité dans la vente d’immeuble.

On connaît d’autres applications de l’exceptio timoris. En matière de garantie d’éviction ou dans la vente internationale de marchandise. En dehors de ces cas, il faut attendre qu’il soit certain que le cocontractant soit défaillant.

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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