Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que vaut une offre d’achat d’un immeuble par email ?

Un agent immobilier recherche des candidats acquéreurs.

L’aboutissement de son travail est en règle d’obtenir une offre à un prix acceptable pour le propriétaire.

Il arrive tous les jours que les offres qui réceptionnée par l’agent immobilier soient matérialisées dans un courriel.

Se pose alors la question : que vaut une offre d’achat ou de location d’un immeuble, lorsqu’elle est contenue dans un tel support ?

La question est doublement importante :

  • Pour le propriétaire d’abord : dispose-t-il d’un document qui lie l’offrant (ce que l’on appelle le pollicitant) ? En d’autres termes, peut-il se satisfaire de ce document pour prendre sa décision ?
  • Pour l’agent immobilier ensuite : l’article 2, 5° de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 dispose que si le contrat précise que la mission est remplie lorsque le candidat a émis une offre valable, cette offre doit être faite « dans un écrit ou d’une autre manière qui donne au client une preuve certaine de l’offre qui émane de cette autre partie. »

Pour répondre à la question, il faut savoir comment se prouve un engagement juridique.

La première règle est que la preuve est réglementée entre non commerçants et libre contre un commerçant (art. 1330 du Code civil et art. 25 du Code de commerce).

Cela signifie qu’un non professionnel ou un autre professionnel peut prouver contre un professionnel par tous moyens (écrit, témoignage, présomption, serment, aveu, et donc pourquoi pas par email).

En revanche, un professionnel ou un autre non professionnel ne peut prouver contre un non professionnel, que de la manière prévue par la loi.

Et que prévoit la loi ?

L’article 1341 du Code civil assure la prééminence de l’écrit pour les engagements au-delà de 375 €. On ne peut prouver qu’au moyen d’un écrit.

L’écrit doit être approprié par une personne au moyen de sa signature (art. 1322 du Code civil), c’est l’acte sous seing privé.

La loi du 9 juillet 2001 sur la signature électronique est venue changer les choses. Mais cette loi n’assure pas réellement l’assimilation entre l’écrit et le document électronique.

L’étape suivante, et plus décisive, est la loi du 11 mars 2003. Elle assimile le document électronique à l’écrit.

Son article 16 § 1 précise que « toute exigence légale ou réglementaire de forme relative au processus contractuel est réputée satisfaite à l’égard d’un contrat par voie électronique lorsque les qualités fonctionnelles de cette exigence sont préservées. »

Et, pour appliquer ce principe, la loi précise que  « l’exigence d’un écrit est satisfaite par une suite de signes intelligibles et accessibles pour être consultés ultérieurement, quels que soient leur support et leurs modalités de transmission. »

L’article 16 réalise donc l’assimilation du document électronique à l’écrit.

Notons toutefois que l’article 17 de la même loi précise que cette assimilation ne vaut pas pour « les contrats qui créent ou transfèrent des droits sur des biens immobiliers ».

Mais une offre est un acte juridique unilatéral promettant vente, et non le contrat de vente lui-même, de sorte que l’exclusion de l’article 17 ne nous paraît pas applicable.

Donc l’email est considéré comme un écrit. Mais est-il un écrit signé ?

Il faut distinguer deux types de signature.

Selon l’article 4.4 de la loi du 9 juillet 2001, seule la signature électronique avancée est assimilée à une signature manuscrite.

Une pareille signature doit être réalisée sur base d’un certificat qualifié, au moyen d’un dispositif sécurisé de création de signature électronique. Rares sont les personnes disposant de ce matériel.

Mais alors, la signature simple par le nom du signataire dans l’émail, que vaut-elle ?

C’est l’article 1322 du Code civil qui répond à cette question en laissant au juge le soin d’apprécier si le courriel constitue « un ensemble de données électroniques pouvant être imputé à une personne déterminée et établissant le maintien de l’intégrité du contenu de l’acte » (art. 2 de la loi du 20 octobre 2002).

Cette appréciation technique est difficile, on en conviendra. Le juge sera prudent.

Qu’en conclure ?  Qu’un email simplement signé est un début de preuve écrite, c’est-à-dire un écrit non signé.

Or, selon l’article 1347 du Code civil, un tel début de preuve peut être complété par présomption ou témoignage, pour devenir aussi probant qu’un écrit signé.

En d’autres termes, et pour dire les choses simplement, si l’email s’inscrit dans un environnement factuel qui le rend vraisemblable, il fait preuve (exemple : envoi d’un descriptif, témoignage du délégué, relevé téléphonique, etc.).

Que faire alors en présence d’un courriel ?

  • Il faut toujours confirmer, d’abord par reply, un email susceptible de devenir important.
  • Ensuite, il est nécessaire de confirmer par écrit la réception de toute offre par courriel et d’en demander une confirmation écrite.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

Lire plus arrow_forward

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

  • Sitothèque

  • close